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罗湖区【亚太半山樾府】--营销中心最新消息发布

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亚 太 · 半 山 樾 府

关 于 开 发 商

《亚太·半山樾府》备案名为《青湖山庄1号楼》，施工许可证显示项目建设单位为“深圳亚太房地产开发有限公司”，工商信息显示该公司于2021年3月更名为“深圳亚太控股集团有限公司”。

亚太控股集团成立于1993年，是较早在深从事开发房地产的企业，是一家集房地产开发、自有物业管理、房地产经纪；建筑材料的研发及销售；国内贸易，从事货物及技术的进出口业务为一体的综合型企业。

目前集团主要业务包括，住宅开发、城市更新、旅游文化、金融科技、养老养生，五大板块。在住宅开发方面，其在深圳的主要代表作就是青湖山庄，除此此外暂时查询不到与其直接关联的项目。根据其官网介绍其在深圳还储备十万平米城市更新用地。

项 目 简 介

《亚太·半山樾府》项目位于罗湖区清水河街道龙湖社区红岗路与临平一路交汇处。项目原本属于青湖山庄小区的其中一部分，青湖山庄原本规划有4栋住宅楼组成，其中2号、3号、4号楼已于2006年建成并交付使用，1号楼在同一年因为市政环卫综合处理厂建设的原因，在项目建设到2层的情况下被叫停，后来一直保持原样原因至2019年初才正式进入到拆除重建状态。

据悉项目地块是1997年签订的土地出让合同，2001年6月份2号、3号、4号楼备案入市，按照产权70年计算，截止到2022年，该项目实际产权仅剩45年了。

《亚太·半山樾府》项目占地面积约1.74万㎡，规划总建筑面积约6万㎡，其中住宅约1.7万㎡、市场约1500㎡、车库约1.34万㎡，另有问题活动室、设备用房、物业管理用房等基础配套设施。

项目规划只有1栋住宅楼，分为1栋A座和1栋B座两个楼体组成，地上29层、地下3层。其中1栋A座底部为1-2层为商业用途，1栋B座为1-2层为文体活动室，两座住宅楼有一个平台，1-2层为物业管理用房。项目3层为架空绿化层（小区花园），4层以上为住宅部分。

关于项目的历史故事这里不在展开去讲，不管过去发生什么现在都已步入正轨。目前项目主体正在施工中，根据主体工程施工许可证显示合同竣工日期为2022年12月31日，据悉，项目可售房源有180套，主推建面约64㎡-199㎡两房至四房户型，不带装修2022年底能交付。

目前项目展厅并未开放，日前深圳市住房和建设局公布了深圳2022年第一季度入市新房计划，本项目位列其中，相信不久将入市，感兴趣的朋友可多关注项目进展。

项 目 户 型

目前开发商并未公开对外披露户型建面及功能配比信息，包括已知的建面64㎡-119㎡2房-4房也是网传结合经验判断的。

目前已知总户数是180套，住宅总建面16695.17㎡，计算可知平均建面是92.75㎡，说明产品定位是以刚需为主。

从建面平面图上来看，每层是9户（20*9=180），估计1A座为3梯5户，1B座为2梯4户，朝向主要以东南朝向为主，只有2户是西南朝向。

项 目 配 套

项目自带商业约1500㎡，北侧分布有较多成熟小区（德兴花园、龙园山庄、金详都市花园等），这些小区或多或少都带有一定规模底商，周边临路也分布传统街市，满足小区日常生活购物是没有问题的。

项目1.5公里范围内优质商业比较少，以目前看来购物娱乐现阶段主要依靠钧濠 Mix Park（约2万㎡商业），其它像福安购物广场、华城百货等都是传统百货超市类型。总的来说目前片区商业配套资源缺乏丰富性和优质性。

轨道交通：项目距离3号线草埔站步行约1.6公里、距离在建地铁14号线清水河站步行约1.8公里。距离稍远均步行可接受距离，需要借助短程交通工具通行。

道路交通：项目临近红岗路，1.5公里范围内分布有文锦北路、玉平大道、泥岗东路、清平大道等主干道。对于本项目来说用途最大的应该是红岗路了，因为该路南行走一小段泥岗路可对接北环大道文锦北路，去罗湖、福田、南山市区中心区域均在20-30分钟车程范围内。

项目周边教育资源是比较丰富的，但有2个问题必须要主要，第一是项目地处罗湖龙岗交接，公立学习只能报读属地是罗湖区的；第二项目周边分布有较多民办学校，如距离项目最近的新华外国语学校和龙园外语实验就是民办的。

根据龙岗区教育局的学区划分，项目小学对口学校是草埔小学（步行约1.2公里），初中对口学校是罗湖教科院附属学校（步行约2公里）和罗湖区笋岗中学（步行约2.5公里）。总体来说就读公里学校缺乏便利性，但笋岗中学在罗湖来讲是口碑比较好的学校。

项目1.5公里范围内分布有一个民营仁康医院和一个公立综合型医院-中国人民武装警察边防部队总医院。

中国人民武装警察边防部队总医院是一所综合型三甲医院，能够较好的满足片区居民就医需求，但对于本项目来说欠缺一点便利性。

项目周边暂无类似像文化中心、体育中心、图书馆等市政配套。

项目西南侧是银行山脉/银湖山郊野公园，自然景观资源较好。除此之外项目1.5公里范围内分布有红岗公园西区、红岗公园东区、德兴社区公园等市政公园。但不足的是这些公园距离项目稍远，超出了步行可接受距离，欠缺便利性。

区位、现状、规划

罗湖区位于深圳版图的中东部，东起莲塘，与盐田区相邻；西至红岭路，与福田区相连；南临罗湖桥与香港毗邻；北到原特区管理线，与龙岗区横岗、南湾、布吉、坂田及龙华区民治等地交界。

罗湖是深圳的中心城区之一，是深圳最早成立的行政区，起初整个深圳都是罗湖区管辖，经过整整40年的发展，目前的罗湖优势与劣势都非常突出。优的是罗湖的地理位置好，经济基础好，生活配套成熟，居住氛围成熟，教育资源拔尖等。劣的是罗湖城市老龄化严重，建筑密度高、居住密度高宜居性欠缺，配套虽然丰富但缺乏质感，区内交通拥堵、面临产业升级的难题等。

清水河街道地处罗湖区西北部，于2003年9月设立，辖区西于龙华民治、福田梅林相邻；北与龙岗坂田、布吉、南湾三街道相邻；南与福田华富、园临、罗湖笋岗街道相邻；东与罗湖东晓街道相邻。

清水河街道属于罗湖的外围街道并非罗湖核心区域，由于街道很大一部分土地被银湖山脉覆盖，自然景观较为突出，除此之外街道并无清晰的属性标签。相较于罗湖其它街道而言，清水河的居住密度和建筑密度没那么高，片区建筑主要以工业园区/厂房和城中村建筑为主，老旧商品房小区分布较少且相对没那么集中。当然，相对应的生活配套资源也没有其它街道那么丰富、优质。

项目所在的清水河龙湖社区与布吉德兴社区相邻，片区整体城市面貌观感较差，城中村、传统同业厂房/园区、老旧商品房社区分布较多。项目整个西面毗邻银湖山山脉，自然景观丰富，具有一定宜居属性，待片区城市面貌提升，这种宜居性会更加凸显。龙湖社区和德兴社区都是比较成熟的片区，片区整体居住氛围较好，但项目处在片区边缘临山地带，所以相较于中心区来讲人气稍显不足。

片区生活配套丰富性和优质性都欠缺，尤其是对于本项目来说还存在不便利的缺陷。片区整体发展依赖城市更新推进，相较于罗湖中心城区一带来说龙湖社区建筑密度、高度没那么高，且工业属性占比高，所以城市更新一旦启动会相对容易一些，拆建素的也会更快一些。

据不完全统计项目周边分布有中溢地块、生命健康创新基地、峰晟创谷等三个近两年将开展的项目，拆除用地面积达16.1万㎡。随着城市更新项目及老旧小区棚改项目逐步开展，片区的居住条件、发展短板、用地空间、区域价值等方面也将得到改善。

2021年12月16日上午，清水河四季青宿舍楼宝清苑、宝明花园、清水河小区、中粮综合楼以及凯利昇宿舍楼6个棚改项目举行开工活动。项目建成后将贡献产业及其他性质用地约17000㎡、道路用地10924.9㎡，增设一所24班小学及一所9班幼儿园，为片区增加小学学位1080个、幼儿园学位270个，进一步扩大优质教育资源的覆盖面。

过去，罗湖的一大瓶颈是交通，到罗湖就感觉堵车。但是，未来罗湖的交通也会大变样，将成为真正的湾区枢纽。清水河枢纽定位为湾区核心交通枢纽，项目地处罗湖区北部，南邻笋岗特色商贸区，北接龙岗布吉新城，位于大梧桐新兴产业带，是罗湖区最重要的战略性新兴产业总部和未来产业孵化区。

建成后的高铁罗湖北站综合交通枢纽，将 是粤港澳大湾区核心交通枢纽之一，也是一座集国铁、城际、城市轨道以及各类交通接驳设施于一体的大型综合交通枢纽。未来，将引入深汕铁路、深汕城际和地铁14、17、25号线。罗湖区发展改革局副局长童星曾说过：“未来，清水河片区将是全市轨道交通密度最高的区域之一，也是罗湖枢纽中的枢纽。”

产业方面，目前清水河目前主要以批发零售贸易业为主，其次是制造业、服务业和交通运输业。受困于区位条件与历史遗留问题，目前清水河的经济社会发展与城市建设水平明显滞后于周边区域，其原有的仓储功能和建设水准远远不能满足城市的发展需求，迫切需要转型升级。罗湖区委区政府将清水河片区定位为老城区蝶变振兴、补齐科技创新短板、破解产业空间匮乏的突破口。

清水河位于深圳城市中轴线上，未来将打造国际商务总部、新兴产业聚集区，成为深圳最值得期待的CBD。罗湖的土地资源非常稀缺，建设用地只有35.5平方公里，占辖区总面积的45.1%。清水河片区用于全球招商的土地有24.4公顷，可见这个片区在罗湖产业布局中的重要性。

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2020年初，罗湖区七届四次党代会召开，会上提出要在加快产城融合上主动谋划，推动城区高质量发展。坚持“以产促城、以城兴产”，实现城市更新、产业规划、招商引资、招才引智“四个联动”，高起点、大手笔构建“一主两区三带”发展新格局，包括总部经济主廊道、国际消费服务核心区、文化生态休闲区和深港口岸经济带、大梧桐新兴产业带、红岭新兴金融产业带，打造推动经济高质量发展的新增长极。

清水河是罗湖构建“一轴两区三带”发展新格局中大梧桐新兴产业带的核心节点，更是罗湖优化产业空间布局、实现产业转型升级的关键环节。作为全市18个重点开发建设区域之一，与深圳湾超级总部基地、宝安中心区等片区同列，并且是罗湖区唯一入选的市重点发展区域，而清水河片区被定位为深圳东部高新区，主要打造战略性新兴产业和未来产业园区。

2014年，清水河片区被列入深圳市重点开发建设区域。经过几年精心打造，该区依托更新释放出了优质产业空间，已成为罗湖城市更新的核心区域。规划中的清水河重点片区位于罗湖北部门户，由红岗路、广深铁路、红岗公园围合而成，总占地面积2.3平方公里。

2017年，清水河大梧桐新兴产业带，被广东省委省政府作为建设节点，列入广深港澳科技创新走廊。大梧桐新兴产业带总面积57.06平方公里，包括清水河、东晓、莲塘、东湖四个街道，是打造新罗湖的战略扩展区的重要环节，在深圳市实施东进战略的大背景下，支撑罗湖全面复兴。

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