民生信托-至信1145号环球投资集合资金信托计划认识

    
    【风控措施】
    1、信托计划设立SPV直接购买成都环球中心西区7、8、9号楼商业现房，收购对价不超过评估价50%
    2、Top5头部房企融创地产（AAA主体评级，预计2020年销售金额超过5000亿）提供差额补足
    3、设置对赌条款，对标的物业的租金收入、承租对象、装修预算等进行严格对赌。

    
    【产品亮点】
    1、本次收购标的环球中心是成都市乃至全亚洲最大的商业综合体，业态涵盖办公、商业、酒店等，距离成都市政府仅440米，地铁上盖物业（地铁1号线“锦城广场站”），周边居住氛围浓厚，区域板块内住宅均价多年来蝉联成都市榜首，2019年客流量高达3500万人次
    2、信托计划按照不超过评估价5折的价格收购标的物业，投资标的已取得多个可分割产权证，后续通过对外出售给第三方实现信托计划退出，销售回款约2倍覆盖信托本金，安全边际高
    3、交易对手融创地产为房地产Top5，主体评级AAA，按照最新三条红线划分处于黄色档（境内主体融创地产2020年6月财务数据），83%土储货值分布在一二线城市，预计2020年实现签约销售金额5000亿
    4、成都市为新一线城市，2019年GDP高达1.7万亿，排名全国第七位，环球中心地处成都南向发展核心区域——高新区政务中心，地理位置绝佳，属于不可复制的稀缺资产。

推荐定融产品：

1、项目名称：山东昌邑昌盛城投债权项目
2、发行总额：本次项目发行总额不超过人民币 2 亿元（含 2 亿元），其中 1 亿元（含 1亿元）期限为 12 个月；1 亿元（含 1 亿元）期限为 24 个月。

    
3、发行方式及对象：本次发行将以非公开方式向具备相应风险识别和承担能力的合格投资者发行。

    
4、项目期限：不超过 24 个月。

    
5、预期收益：本期债权项目利率在存续期的 2 年内固定不变。

    本期债权项目利率由发行人和承销商根据市场询价协商确定，预期年化利率见下表：

存续期限 认购金额（万元） 预期年化利率
12个月 贰拾万元（含）及以上 9.0%
24个月 贰拾万元（含）及以上 9.3%6、计息方式：采用单利按日计息，不计复利。

    
7、还本付息方式：存续期内自然季度付息，每年 3 月、6 月、9 月、12 月 20 日为核算日，核算日当日（10）个工作日支付利息，到期一次性支付本金及剩余收益。

    （成立未满 1 月累积到下次付息）。

    
8、监管人：监管人为中国建设银行股份有限公司昌邑支行。

    
9、偿付保障机制
（1）设立偿付专户，用于兑息、兑付资金的归集和管理公司在债权项目付息日的 5 个工作日前，将应付利息全额存入偿付专户；在本金到期日的30 日前累计提取的偿付保障金余额不低于债权项目余额的 50%。

    偿付保障金自存入偿付专户之日起，仅能用于兑付债权项目本金及利息，不得挪作他用。

    
（2）在出现预计不能按期偿付本息或者到期未能按期偿付定融本息时，公司将至少采取如下措施：
① 不向董事分配利润；
② 暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
③ 主要责任人不得调离。

    
（3）若在规定期限内未能足额提取偿付保障金，不以现金方式进行利润分配。

    
10、债权项目募集资金用途：本次债权项目发行所募集资金扣除发行费用后拟昌邑市地表水净化水厂工程项目。