大业信托-政享102号盐城市主城区AA+非标（大业信托地址）

　　前几日大业信托-政享102号盐城市主城区AA+非标，长租公寓的领导品牌自如成功发行“房租市场首单房屋租金分期类ABS产品”后，在长租公寓和关注长租公寓的资本市场各个圈子中都产生了热议，很多长租公寓的经营者和从业人员也开始探讨自己的公司或者公寓可否也发行ABS。那么，什么是ABS呢？

　　ABS(Asset-backed Securities)，即资产支持证券，将缺乏流动性、但具有可预期收入的资产，通过在资本市场上发行证券的方式予以出售，以获取融资、最大化提高资产的流动性，是一种非常流行的融资性金融工具。美国一半以上的住房抵押贷款、四分之三以上的汽车贷款都是靠发行资产证券提供的。证券化的基础是必须具备底层（基础）资产。

　　大业信托-政享102号盐城市主城区AA+非标我们长租公寓行业要发行ABS对底层资产有哪些要求呢？或者说有哪些资产可以做资产证券化？结合长租公寓行业的特点，底层资产可以是应收账款范畴的未来收益权，如魔方公寓大业信托-政享102号盐城市主城区AA+非标；可以是消费金融范畴的分期客户租金，如自如友家。

　　通过以上简单的介绍相信大家已经大致了解了ABS。本期探讨的主题是长租公寓如何发行一款较低成本的ABS，笔者阐述一下浅薄的见解。证券化的票面利率是融资成本的主要构成部分，影响该票面利率的因素有很多：基础资产的类型及质量、发行主体信用及产品评级、产品条款以及市场资金利率的走势等，其中最关键的是基础资产的类型及质量，而市场资金利率属宏观变量，发行人很难左右。

　　一、基础资产的质量：

　　由于房屋租赁合同一般有押金条款，租房人违约风险整体可控，对入池公寓资产的出租率、租金水平及其增长率的判断更为重要。

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　　入池公寓资产运营情况

　　1)对入池公寓的城市分布、街区分布及户型进行了解，优选一线及主流二线城市主城区公寓占比较高的资产池。

　　2)入池公寓现有租约取得上游整租合同出租人同意。

　　3)了解入池公寓当前租约租金水平，参照当地市场情况判断合理性，对ABS存续期租金增长率预测不宜过于乐观，维持安全边际。

　　4)对于整租物业，以栋为单位考察历史月度房间出租率，并以平均水平为基础对ABS存续期进行预测，同时注意新近完成装修投入租赁市场的物业。出租率往往在3个月左右爬坡期后进入稳定水平，因此对于含新投入物业较多的资产池，可适当提高出租率预测。

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　　上游物业整租(或收购)及房屋改造

　　1)若未来租赁物业出租方发生违约，导致租赁物业整租合同不能履行，将影响ABS基础资产的回收，因此须确保物业整租合同年限较长，完全覆盖ABS计划，合同条款载明无正当理由物业产权人不得单方面提前终止租赁合同。

　　2)对于收购经营不善的酒店、城中村小产权房、老旧厂房并改造出租的公寓资产，须关注相关经济行为是否符合地方规定，如近期广东省出台规定允许将在建、建成或库存的商业用房按规定改建为租赁住房，由此广东房企改造公寓不需要再打监管政策擦边球。

　　3)对于酒店、厂房改造公寓，须关注防水功能、排污功能完好有效，还要注意一些地方政府出台的意见及地方性法规，特别是要经过消防验收。

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　　底层资产质押登记

　　1)投资者应要求原始权益人将底层资产应收账款质押予专项计划或SPV，并于人民银行不动产融资统一登记系统进行登记。

　　2)应收账款质押登记具有“设权”的作用，未经登记，不产生物权效力，不具备优先受偿权利。

　　3)租赁合同需到租赁物业所属的房产管理部门做租赁备案等等。

　　二、主体信用

　　资产池信用水平与作为原始权益人的公寓管理公司持续经营密切相关;另一方面，回收租金从回收款账户到ABS监管账户的划转常存在周期安排(如一个月划转一次)，在周期内回收现金流存在资金混同风险，因此需要关注原始权益人主体信用。由于公寓管理公司多为成长期企业，信用评价侧重点如下：

　　1)创始人、管理团队履历及持股情况。

　　2)是否有知名外部机构投资者持续多轮注资，宣布注资的实际到位情况，尽可能向公司了解后续融资及资本运作安排。

　　3)了解公司的商业模式及核心竞争力，对于公寓行业，重点关注目标客户、房源选址及拿房成本、获客渠道、内部ERP系统等，整体看目前长租公寓多是走包租+装修+租后增值服务的商业模式，盈利主要来自租金差价和服务费，属于重资产运营模式。

　　4)关注公司是否扭亏，若持续亏损，是否有扭亏计划。盈利有助于提升投资者对创业者商业模式的信心。

　　5)关注公司融资渠道及刚性债务期限分布，若对P2P融资或高利息债务依赖较高，须排查资金池风险。

　　6)特殊财务科目方面，建议关注资产方长期待摊费用(资产重要科目，多为装修成本)的摊销会计政策是否审慎，负债方其他应付款项下押金科目余额与公司提供的房间数、出租率、平均租金是否匹配，实现财务与业务信息的印证。

　　三、产品条款

　　1)关注产品账户设置体系，在常见的回收款收款账户——监管账户——专项计划账户体系下，现金流划转是否及时，回收款收款账户的上游账户是否对应真实交易(租房人)，计划管理人对各账户是否具备有效的监管手段或查询权限。

　　2)关注加速清偿条款、违约条款等信用触发机制是否对基础资产或原始权益人信用恶化有足够的灵敏度，条款触发后的后续动作是否具备较高的可行性。

　　3)此外，进一步评估差额支付承诺、第三方担保等外部增信条款效力。

　　除了以上的重要影响因素，成熟专业团队（如律师、会计师、券商、银行机构）的优势如：

　　A、丰富的金融市场法律、财会等服务经验。

　　B、与监管部门良好的沟通。

　　C、准确的把握监管部门、金融市场的思路及走向。

　　D、与其他服务机构的精诚合作。

　　E、集团化、阶梯化服务团队。

　　可以实现资本市场资源优化的配置，保证项目的适应性、稳定性、充分性和连贯性。

　　以上三大点其实包含了很多层面意义,对将来降低ABS融资成本起了至关重要的决定性意义。

　　第一层：企业的合规性和运营能力保证运营主体法律风险和经营性风险，为主体信用提供了必要保障，也降低了发生风险概率。

　　第二层：主体信用直接影响成本。企业未来信用评级能否获得AAA级评定显著影响发行利率，联合资信分析2015年ABS产品的发行利率显示，评级AAA级的平均利率为5.28%，AA+的为5.79%，AA的为6.35%-，AA-的为6.18%，A+的为6.54%，A的为6.70%， A-的6.48%）。

　　第三层：完善的风控体系和征信措施。

　　第四层：专业化服务机构介入降低企业发行ABS规范成本、时间成本和其他财务成本。

　　小结：作为长租公寓的经营者和运营者，除了市场资金利率走势我们做不了主，其他方面我们还是可以努力做到的。如果能好好花心思做好运营就可以解决前文中的三大点，可以大大降低票面利率（大致可以降低1%左右）。另外，我们能找到成熟的专业金融服务机构合作，能控制1%左右的成本。