四川成阿物业管理债权资产（四川成都物业）

信托产品 2023年10月27日 13:12 85 admin

存量物业资产经营一度是国企的一大难题四川成阿物业管理债权资产，在众多经营模式中四川成阿物业管理债权资产，由专业园区运营商操盘打造创意产业园区，最终成为这一难题的最佳解决方案。

锦江集团是上海存量物业资产较多的国企之一，在物业经营管理领域一直不断创新探索。11月15日，锦江集团在波特营召开“锦江实业物业租赁模式创新升级交流会”；在锦江集团众多物业资产中，选择波特营召开本次交流会，得益于波特营自开园以来值得称赞的经营业绩，以及坚持在内容创新和业态孵化方面的引领示范。

常来常新，“有流量、有人流、有口碑、有效益”，这是锦江领导和参会各物业板块主要负责人对波特营的深切感受；以波特营为样板，推广园区化的经营模式，是锦江集团对波特营运营成果的最大认可。

一个解决方案：从国企包袱到创新高地

2008年，未改造前的波特营原为锦江旗下一个冷冻食品厂，核心为4个大冷库；生产停业的厂区以粗放式出租经营，很多底层的小商小贩汇集于此；形象破败，效益低下，管理难，一度是公司的一块包袱。

△ 图片：波特营改造前后对比

而这块包袱的里层，是当年所有国企在改革并购中都遇到的一个老大难问题：如何确保国有资产的增值保值？工厂原有职工就业如何安置？长期的供养如何解决等一大堆矛盾。

根植于区域城市功能的园区定位

作为创意园区投资运营的领军企业，圣博华康集团介入此项目时，即认为项目定位首先需满足国有企业、满足城市规划发展的需求：

其一，国有资产和国有企业的员工的问题，是国有企业发展的生命线，园区必须考虑；

其二，把园区的功能融入陆家嘴区域产业规划，变成区域功能的一部分；在区域规划中去做产业增值的亮点，而不是大拆大迁。

如何做陆家嘴金融服务产业的增值？

答案在陆家嘴200多栋高楼中，经团队调研，有12类服务相关产业进不四川成阿物业管理债权资产了大楼，却是陆家嘴金融服务产业的必需业态，最终选择了人才服务为主题打造波特营园区。

在圣博华康专业团队的打造下，波特营成为陆家嘴高楼下的都市村庄，在形态上符合历史和未来发展的需求，在内容上与陆家嘴的金融服务功能密切相关，得到了浦东新区领导、锦江集团的大力支持。

“大房东小股东”—合作运营机制的新范式

对于国企而言，老旧物业对外合作运营坚持“增量收益最大化”理念，设定预期收益水平，在物业自营租赁、运营服务外包和合作开发模式中择优选择最适方案；合作开发模式可以有多种变化，核心在于选择专业园区运营商主导园区运营管理。

波特营与锦江集团达成全新的合作运营模式，彻底解决食品冷冻厂的遗留问题。其一，由园区承担部分员工就业；其二，采取“大房东小股东”模式，锦江集团既是物业大房东，又是运营公司小股东。这种模式，让当时锦江成为国企存量物业运营的模式创新示范，也成为国有资产增值保值最佳路径之一。

孵化的力量，创意的本质：企业全生命周期的成长赋能

园区管理不止收取租金和提供物业服务，还经常与我们探讨企业发展规划和策略。

这是园区入驻商户对管理团队谈及最多的话题，这句话背后蕴藏着的正是波特营坚持的“造商”以及与商户共成长的理念。

△ 图片: 波特营 · 微果文创众合空间

孵化本是创意园区的必备功能，但在大多数园区，园区孵化更多是借助政策和政府资金的支持，吸引一些小型企业入驻。

在波特营，政策宣讲与申报等是基础服务；而坚持与商户共成长，持续做企业全生命周期的成长赋能，是园区运营管理最大的优势。

园区是一个成长中心，与商户共成长

波特营一直定义园区是一个成长中心，这是圣博华康对创意产业的一种实践诠释。创意的本质，即是从小变大、从1到100的过程。园区很多商户，都是从几十平米的小空间发展而来。

初始20㎡的小茶室、20㎡贸易事务所、50㎡心理咨询室，承租空间逐渐扩展至100㎡、200㎡乃至一整栋物业，成为陆家嘴的网红慢生活茶文化空间、颇具规模的贸易公司……

四川成阿物业管理债权资产（四川成都物业）

这其中，波特营所做的是不断去挖掘商户的发展需求，为其全生命周期的成长赋能。

△ 图片：四口曰田，原20㎡小茶室，扩展到整栋物业的茶文化慢生活体验空间

一般园区，几十平米的空间属于鸡肋，可有可无；波特营从未忽视或轻视这些商户，而是给他们一个成长的土壤和空间。这正是创意产业的价值所在，更是创意园区的使命所在。

△ 图片：意柯那ICONA，工业设计领域隐形巨头，2010年成立之初即入驻波特营，为亚洲区总部

“造商”，企业全生命周期的成长赋能

曾风靡陆家嘴数年的拉亚汉堡经典餐厅，是在波特营园区中成长起来最成功的商户之一。该商户原为台湾一连锁品牌，2012年初在波特营开设大陆创始店，以其“重量级”汉堡品质和口味很快吸引大量客户；但与台湾快捷小餐厅不同，店主从未经营过大体量的餐厅，汉堡价格明显高于肯德基、麦当劳同类产品，随着开业期优惠结束后，出现高开低走局面，一度难以为继。

波特营与店主深入沟通，随后双方制定一系列的经营策略，积极引导园区商户消费，将其打造成为陆家嘴的网红汉堡店，长期占据区域汉堡店销量榜首；从大陆首店扩张至全国近30家连锁店，加盟费从80万逐渐逐渐上涨至200万。

类似拉亚汉堡的“造商”成功案例，在波特营和圣博华康旗下其他园区举不胜数。

很多人会好奇，园区有什么能力参与到入驻企业经营中，与商户共成长？

核心在于，圣博华康作为资源集成商和服务集成商的整合能力，以及运营团队的专业能力，全国数百个创意产业和城市规划相关咨询服务的积累。

△ 图片：拉亚汉堡经典餐厅，从大陆创始店到全国连锁30家

创新——园区的生命力：从内容到场景的持续更新

对园区内容的不断地创新与探索，是波特营能持续引领行业的关键。

场景持续更新，从租赁空间到社交空间

从场景的打造，从内容的服务，都有周末的斜杠兴趣的事情，就为白领青年提供他的舞台。从创意办公空间到社交空间；

原有的租赁场地，改造更新成为中心花园，成为园区共享的休闲活动空间和企业产品展示空间；

原有的停车位，改造更新成为步行街，不定期地举办各类青年社交和市集类活动；

而目前正在进行的新一轮更新改造，围绕社群活动构建各类场景逐渐展现，时尚餐饮即将入驻……