河南洛阳高新实业债权融资计划（洛阳市高新实业集团有限公司）

信托产品 2023年05月28日 19:02 72 admin

洛阳市场：政策松动河南洛阳高新实业债权融资计划，效果迟滞，筑底盘恒

2022年洛阳政策端持续发力，利好不断，从金融信贷端、需求端、供给端多方出击以期市场良性循环。多维政策传导楼市，一二线热点城市效果初显，但洛阳政策仍属边际回调，成交乏力，市场信心重建仍待时日。

从洛阳一级土地、二级楼市、开盘和房企营销效果等各维度数据表现来看，市场未见好转。土地、楼市规模萎缩，城市分化加剧。后市在供需两端托举并用下，成交规模或将阶段性回调，将会进一步凸显机会性空间、阶段性回调。

1、政策篇：组合出击，保证合理购房需求

(1) 向稳发展，保证合理购房需求

2022年洛阳楼市政策核心就是洛政18条，从企业端、土地端、信贷端、市场端分条罗列，尤其是限贷松绑、首付比例调至两成，宽松政策组合拳出击。为保障整体行业市场健康平稳发展，满足购房者合理性需求，后续不断针对企业端以及居民购房消费端等各个端口有河南洛阳高新实业债权融资计划的放矢，核心在于减少购房者压力，在购房需求端给予新的刺激。购房者置业信心恢复，市场有望企稳。

表：2022年洛阳市核心政策梳理

(2) 期待而行，市场信心修复仍需时间

洛阳房价指数环比低位维稳，市场价格层面整体相对稳定，阶段性受结构性因素等影响，价格整体波动性趋稳。但是整体同比价格指数下滑比较明显，市场信心不足前提下，价格调整是缓解市场运行的第一步。

洛阳政策对于购房者刺激有限，一是需求端前置，在市场强周期发展阶段，楼市强内生特征和高规划驱动影响下，客户需求存在一定程度的透支；二是市场端信心缺失，目前企业客观问题尚未完全解决，交付等风险依然存在，居民信心缺失为核心现状，新政刺激出现一定点状复苏反馈，但新政调整仅为边际回调，力度稍弱，市场信心完全修复仍需时间。

2、市场篇:筑底周期不变、短期依赖强营销

(1) 二级市场表现供销低位、楼市筑底不变

❶ 供销规模历年最低、价格近五年首降

2022年洛阳市区商品住宅供求量均出现不同程度的下滑，首先是供应，2022年商品住宅供应148万㎡，同比下滑68%，整体下滑幅度较大。而供不出来成为开发企业常态，一方面是新增地块入市较少，无实质性可供应项目，另一方面是续销项目受工程进度影响，开发企业以存货消化为主，暂不新增供应。

其次是成交，商品住宅市场成交172万㎡，同比下滑19%,洛阳在22年经历几次规模性周期封控，叠加行情周期调整以及市场信心不足等客户心理状态，市场去化难度较大，从21年起持续下滑。

最后是价格，商品住宅成交均价9660元/㎡，同比下滑3%。且为近五年价格层面的首降，侧面反应河南洛阳高新实业债权融资计划了市场信心的不足，开发商依然选择价格调整为首要要素，以期在市场层面出现“以价换量的”局面。

❷ 洛阳楼市库存承压、去化周期已近30个月

受供求结构影响，2022 年底商品住宅供应下滑幅度大于成交，市场存量暂时有所下滑。截止到12月底，洛阳楼市商品住宅库存达403万方，但去化周期却持续拉长，已经达到27个月，持续往30个月逼近，面临楼市去库存的新形势，进一步印证土地市场以销定产，库存积压较为严重下，市场或将进一步放缓土地新增供应，缓和二级市场压力。

❸ 居民收入降低为痛点，改善需求有所后延

根据CRIC数据系统，洛阳市区商品住宅120-140 ㎡产品市占率由20年的32%下滑至21年24%，22年虽然整体上移到27%，仍不及20年水平。同时100-120 ㎡刚需及刚改产品的市占率由20年的30%上涨到21年的36%，22 上半年下滑至32%，但仍高于20年水平。

疫情时代引发客户置业需求转变，老城居民核心向好的物业进行置换为重要引导，但是疫情带来的变化更多还是在居民收入端的不良预期，居民预期降低、收入下降和失业率增加，改善产品置业支撑力明显不足。产品进行挤压的过渡阶段，120 ㎡以下的刚需及刚改产品需求小幅提升。

图：2018-2022年洛阳市住宅面积段成交套数占比

(2) 房企推盘意愿不强、且去化创新低

❶开盘去化走低、客户观望加深购房周期拉长

22年全年市场累计开盘共11个项目，11-12 月受疫情管控等因素影响，市场无开盘项目。全年累计推出1328套房源，同比下滑89%，成交290套房源，去化率为22%，同比下滑57%。开发企业销售以存量平销为主，抢占客户为第一要素，不再以集中蓄客等形式进行开盘销售，“先抢先得” 为当下营销关键点。

❷信用危机加剧，成交周期拉长，转化率降低

洛阳市区在售项目单盘周均成交仅5套，来访转化率达15:1。在节假日当周，比如五一、端午、国庆等营销节点，增加刺激政策以价换量，效果呈现边际递减的状态。

3、土地篇：土拍无规模无惊喜无溢价

土地市场预期不佳、房企参与度几近为零

洛阳土地市场供地仅完成35%，供地节奏放缓，供应规模下滑，较去年同期下滑42%。全年涉宅用地供应28宗，且其中7宗地为撤牌，老城区全年无土地供应。

库存高企、以销定产，企业对于地块的获取积极度不高，洛阳地铁公司以及城投成为拿地贏家。全年成交土地16宗，其中洛阳地铁公司斩获7宗，城投摘地7宗，开发企业中仅中浩德摘地，无其他房企参与。在此情形下，全年土地溢价率为0%，与21年土地市场相比，实为惨淡。

4、房企篇：民企领跑T0P10，上榜房企业绩收窄五成

T0P10房企年度累计成交金额榜114.4亿，去年同期为228.2亿，同比下降约50%。首先，从上榜房企均为民企，无一例外，且外来民企略胜一筹，占据6席位，河南本土房企建业、绿都名列前茅，洛阳本土房企中弘、浩德分别位居TOP5、T0P9。其次，上榜房企之间的实力悬殊较大，TOP1 与T0P2销售金额之差接近10亿，TOP1 与TOP10差额近29亿元。

碧桂园“兵多将广”，核心区域改善项目崭露头角。基于前期土储充裕，今年碧桂园多个新项目逆势进场，叠加营销持续发力，尤其是降价保量动作不断，高性价比带动销量领跑。植根洛阳，绿都以品质立足市场，无论短期的市场如何动荡，在洛阳走过十六载的绿都地产，始终围绕产品、服务、交付升级为核心，凭借持久的品质把控贏得了洛阳市场的口碑与客户的信赖。多处交付细节的品质都能体现绿都在洛阳的深耕决心，更能体现企业的责任与担当。

5、预判篇：保企业、促消费、稳市场

(1) 政策预判：围绕保交楼，整体定调回稳

2023年中央政策定调将继续宽松，首要在于全面落实保交楼，强力刺激性政策较难落地，逐步引导房地产市场底部修复。具体而言, 2023年将是全力拼经济的关键期，但房地产长期所扮演的经济稳增长重要抓手功能将进一步弱化，预计行业整体定调回稳，促进市场底部修复。

受此影响，中央政策力度仍将相对克制，“托而不举” 将是大概率事件，政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，因城施策支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。类比于上一轮市场调整期2014年，“930”、“330”这类强力刺激性政策，短期暂无落地的可能性。

值得强调的是，保交楼依旧是必须坚守的政策底线，难点在于破局保交楼资金困境，预计房地产纾困基金、政策性银行专项借款、金融机构配套融资等或将加快落地。而在实际执行层面，保交楼的核心原则是救项目但不救企业，尽快督促停工项目全面复工，保证问题项目都能顺利交付，最大程度维护购房者合法权益，维护社会稳定大局。

(2) 市场预判：规模突破筑底，优质房企回归一级市场

2022年整体商品房市场完成了从情绪杀跌到企稳筑底，整体上有规模筑底的态势。

竣工交付继续是房企投资重心，国央企及平台公司仍将成为二三线城市土拍市场支柱力量。同时我们认为将会出现两个变化：

一是优质地块将更加被热捧，同时其出让条件的放宽也将为房企带来更高利润预期，溢价率等指标的上升将带动新房市场升温；二是随着“第三支箭”等进一步金融政策的实施，一部分优质民企将重新回到土拍市场，参与到优质开发土地的竞拍中。（来源：克而瑞河南区域）

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