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最高法院：

房屋在查封之前房款已经支付完毕，后经家庭成员共同决定，买受人将房屋赠与其他亲属。虽然该亲属就房屋另行签订的《商品房购销合同》在房屋查封之后，但因该房屋在查封前即已出售赠与人，该亲属作为受赠人系承继赠与人的合同权利，在赠与人未将房屋赠与的情况下，赠与人对该房屋的强制执行提出执行异议，本身也符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定，受赠人对于该房屋享有物权期待权，可以排除强制执行。

阅读提示

在已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权。本案中，案涉房屋用途为住宅，余铭购买案涉房屋系用于个人居住，属于上述规定中的商品房消费者，其对案涉房屋所享有的民事权益能够对抗长青公司基于建设工程价款优先受偿权而对案涉房屋的强制执行。

案情简介

2014年12月22日，余敏与润红公司威信分公司签订《商品房购销合同》，约定余敏向润红公司威信分公司购买案涉房屋，合同总价款为289,610元，同日，余敏委托其父余发祥通过中国农业银行向润红公司威信分公司转账支付购房款289,610元。2014年12月25日润红公司威信分公司出具《收据》。之后，由于余敏到外省打工，照顾家里的责任基本由余铭承担，经全部家庭成员协商一致，将案涉房屋赠与余铭。因润红公司威信分公司的原因余敏与余铭房产更名手续一直未办理。2017年8月3日，余铭与润红公司威信分公司另行签订《商品房购销合同》，润红公司威信分公司于2017年7月将案涉房屋交付给余铭，余铭对案涉房屋装修入住至今，并交纳2018年至2020年期间的物业管理费。

2020年12月28日，威信县不动产登记中心分别出具两份《证明》，内容为，经查询不动产登记中心系统和档案系统，自2016年6月5日至2020年12月28日无余铭及配偶陈垚、余敏及配偶敖应科的不动产登记信息。

长青公司与润红公司、润红公司威信分公司因建设工程施工合同纠纷，一审法院于2016年6月6日作出（2016）云民初29号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结润红公司、润红公司威信分公司价值5000万元的财产。一审法院在执行上述裁定时，于2016年6月16日查封了润红公司、润红公司威信分公司位于昭通市威信县的部分房屋，其中包括案涉房屋。案外人余铭以其对执行标的享有合法权益为由提出执行异议。一审法院于2020年9月24日以（2020）云执异68号执行裁定，驳回余铭的执行异议。余铭对该裁定不服，提起本案的执行异议之诉。

相关法律法规、司法解释

《中华人民共和国民法典》

第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

第二条 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。

法院裁判

最高法院认为：

本案的争议焦点为，余铭对于案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。

本案中，余敏在2014年12月22日与润红公司威信分公司签订《商品房购销合同》，在案涉房屋查封之前余敏的父亲余发祥支付了全部购房款289,610元。之后，经家庭成员共同决定，余敏将案涉房屋赠与余铭。虽然余铭就案涉房屋与润红公司威信分公司另行签订《商品房购销合同》在案涉房屋查封之后，但因案涉房屋在查封前即已出售给余敏，余铭系承继余敏的合同权利，且结合购房款系由余敏、余铭之父亲交纳及威信县不动产登记中心证明余敏、余铭及其各自配偶名下均无其他用于居住的房屋的情况，余敏将案涉房屋赠与余铭并非为了逃避对案涉房屋的强制执行。即使在余敏未将案涉房屋赠与余铭的情况下，余敏对案涉房屋的强制执行提出执行异议，本身也符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定。因此，一审法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定认定余铭对于案涉房屋享有物权期待权、可以排除强制执行并无不妥。

长青公司上诉主张，其对案涉房屋享有建筑工程价款优先受偿权，本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十七条规定。对此，本院认为，相对于抵押权和金钱债权等权利，工程价款优先受偿权处于优先顺位，但劣后于商品房消费者生存权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述规定体现了商品房消费者的生存权优先保护原则。《执行异议和复议规定》第二十九条对于商品房买受人物权期待权的保护是对消费者生存权优先保护的进一步细化。《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，《执行异议和复议规定》第二十九条本身也属于第二十七条规定的除外规定。根据上述规定，在已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权。本案中，案涉房屋用途为住宅，余铭购买案涉房屋系用于个人居住，属于上述规定中的商品房消费者，其对案涉房屋所享有的民事权益能够对抗长青公司基于建设工程价款优先受偿权而对案涉房屋的强制执行。

案例来源

长青建设集团有限公司、余铭等二审民事判决书

案号：（2021）最高法民终601号

裁判日期：2021年6月4日

本文作者：王岩，武汉科技大学法学学士、房地产业务部专职律师

专业领域：房地产法律事务、民商事法律事务

从业经验：曾有7年大型房地产企业法务部任职经历，熟悉法务工作流程，具有丰富的法务管理经验。先后为河南瀚海置业有限公司、郑州台隆房地产开发有限公司、开封市文化旅游投资集团有限公司、郑州元龙房地产开发有限公司、郑州元发置业有限公司等提供法律服务。

在诉讼领域，参与处理房地产公司诉讼纠纷案件，对房屋买卖合同纠纷、追偿权纠纷、民间借贷纠纷等类型的争议，具有丰富的民商事法律实务经验。