等额本息三年后提前还款10万，等额本息三年后提前还款10万元

□大河报·豫视频记者韩懿亭文白周峰摄影

“房子买了，但是却高位站岗了，看着现在4.1%的贷款利率，心里酸得不行。”一对2020年底在郑州购买了新房的小夫妻告诉记者。

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，此前为3.7%；5年期以上LPR为4.30%，此前为4.45%。记者从银行方获悉，郑州部分银行已同步调整了房贷利率，首套房贷利率最低降至4.1%。在售的多个楼盘也表示“可以按照目前4.1%的贷款利率执行”。

高位站岗，早两年买房月供竟多出千元

一对2020年底在郑州购买了新房的小夫妻告诉记者：“我们是2020年10月买的房。总价165万，贷款100万，30年等额本息还款，当时5.88%的房贷利率，月供5918.57元。如果按照郑州最新的4.1%的最低房贷利率，月供是4831.98元，足足差了近1100元！”

记者梳理数据发现，郑州房贷利率在今年开启了“过山车”模式，从年初的首套5.37%一路走低到4.25%，再到如今的4.1%。而前两年的房贷利率多稳定在5.37%~5.88%，甚至一度达到了6.37%。那些置业的购房者，凡是申请了房贷的，几乎都踩在了利率的高点。

打开微信好友列表，小夫妻向记者展示了他们保存的几个号称可以“转贷”的中介联系方式，从“夫妻直接转贷”到“经营贷”“转公积金贷”，应有尽有、五花八门。那么，这些“降利率”的方式，在现实中真的可行吗？

“经营贷”：属于违规行为，一经查实后果严重

“经营贷”已存在多年，主要是银行针对中小企业主或个体工商户推出的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式从银行借款，用来盘活个体企业资金。

为了解当前银行对于房贷转“经营贷”的审查情况，记者此前曾联系过郑州银行负责信贷业务的工作人员张先生。据他透露，“监管部门明令禁止‘经营贷’流入楼市，关于‘经营贷’的审查工作一直都很严格，各家银行也都有对‘经营贷’申请的风险防控措施，比如，银行会调查其名下公司的经营状况、资金流水、实际经营地点等情况，确保合法合规才会放款”。而放款成功也并不代表一劳永逸。“一旦发现问题，银行将要求个人立即返还贷款资金，可能还会追究相关法律责任以及影响到个人征信，风险还是比较大的。”

“夫妻转贷”：属于假卖房套贷行为

“夫妻转贷”模式属于“转售”模式的一种，就是两方通过“假卖房”交易形式，从银行套取贷款，先偿还了原有房贷，再用新贷款利率来向银行贷款。当记者问及“夫妻之前买卖房产如何能办理房贷”时，中介王先生表示：“银行那边系统与民政系统不连通，查不到婚姻情况，我们做一个假的交易合同就可以，银行那边会按正规的房屋买卖贷款来办。”

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，这种做法是不合法也不合理的。虽然国家并不禁止夫妻之间的买卖，但是从实际操作方法来看，显然并不属于真正的买卖关系，实属为了骗取银行贷款，然后用最新的房贷利率来贷款。严格从法律角度来看，实际上是违法违规的。一经查实，这种买卖行为可能会被判无效，而且还可能面临银行解除合同，要求提前还款，追究违约责任。所以不建议大家采用一些违法违规的方式去降低房贷成本，也不要轻信一些中介的“诱人”建议。

“商转公”：方式较靠谱，但门槛不低

“商转公”是把已经办理好的商业住房贷款转换成公积金贷款，进行转换的目的在于公积金贷款的利率很低，转换完以后可以节省较多利息，属于官方认可的手段。但目前，“商转公”对于申请人的公积金贷款额度及所在城市公积金贷款额度都有很高的要求，有资格申请的人并不多。

“郑州现在规定的是只有省直公积金才可以享受‘商转公’，像我们这种市直的就没办法办理。”市民楚女士向记者抱怨。记者了解到，郑州市目前缴纳省直公积金的单位不算很多，一般包括省政府、省发改委、省教育厅、省属大专院校等单位，而市属公积金的服务范围相对广泛，包括广大企业单位。

郑州市住房公积金管理中心有关负责人表示，从2019年3月开始，省直住房公积金可办理“商转公”贷款业务。对于郑州市住房公积金，2015年开始，因郑州市住房公积金的资金缺口较大，开始暂停“商转公”贷款业务。直至今日，“商转公”贷款业务也未放开。他提醒，若有房产中介声称“花钱可办”，均是假消息，请广大市民加强防范，谨防上当受骗。

“转按揭”：目前政策没有引导这种操作方式可行度不算高

“转按揭”也成为了近期郑州楼市比较热门的词汇。它是指跨银行间的贷款转接，比如借款人在甲银行按照房贷利率5.88%办理了住房按揭贷款，后来通过各种方式，结清了甲银行的贷款，后又在乙银行以当下的房贷利率重新贷款重新走贷款办理流程，目的就是降低贷款利率。

记者查询资料后发现，2008年，“转按揭”业务曾一度盛行，后被叫停。

不久前，有消息称，某银行在河南郑州开放了小范围存量房转按揭降利率渠道，并称只是选取部分优质客户，只针对原来按揭银行是这家银行，不能跨行。据网传聊天记录显示，该业务每月有办理名额限制，不是熟人不做，(利率)基本都在4.15%到4.45%，这个是做兴业(银行)的优质客户。针对上述网传消息，8月29日上午，兴业银行总行有关人士回应称，“假的，郑州分行已发起投诉”。

有业内人士表示，在当前经济环境下，各部门应该创造条件，让存量房贷客户和新增房贷客户享受同等的利率优惠。

不过，也有另一种观点认为，存量房贷客户应当尊重契约精神，遵守与银行之间的房贷合同约定，试图“转贷”的行为是不正确的。