天津陆路港建设系列债权资产产品，天津陆路港投资有限公司

房地产公司破产，购房人的权利处理最为复杂。以下结合相关法律规定，对购房人如何主张权利加以分析。

一、主张取回权或别除权

公司破产，资金缺口较大，债权清偿率低。购房人如能主张自己的权利是物权，进而享有别除权或取回权（对这两个概念或性质仍有一定的争议），不列入破产财产，是最理想的选择。

1、关于别除权或取回权，相关法律规定如下：

《破产法》第三十八条： 人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。

《破产法司法解释二》第二条： 下列财产不应认定为债务人财产：

（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；

（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；

（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；

（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。

《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条 下列财产不属于破产财产：

（一）债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产；

（二）抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外；

（三）担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物；

（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外；

（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；

（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；

（七）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；

（八）所有权专属于国家且不得转让的财产；

（九）破产企业工会所有的财产。

2、何种情形下，购房人对购买的房屋享有别除权或取回权？

房地产公司破产时，房屋的状况千姿百态。有内装外装全部完成成的，也有半拉子工程；有主体完工，也有主体未完工的。有支付全款的，也有只支付部分房款的。有预登记的，也有未预登记的。当然，应该是都未办理完房地产手续或取得房地产权证。

对上述情形，根据《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定，购房人能否享有取回权或别除权，判断标准主要有两点：一是是否已支付全部购房款，二是房产是否特定，即，所购商品房的楼层、房号、面积是否均具体明确，与其他房屋相区别。

享有别除权或取回权的案例：济宁市中级人民法院，济宁金正房地产开发有限公司、卢纯良一般取回权纠纷二审民事判决书【（2018）鲁08民终4014号】；高人民法院，宁波住宅建设集团股份有限公司、沃凯宏第三人撤销之诉再审审查与审判监督民事裁定书【（2017）最高法民申1429号】。

不享有别除权或取回权的案例：广东省高级人民法院，丁东箭、惠州市兴华实业有限公司一般取回权纠纷二审民事判决书【（2017）粤民终1890号】认为，本案为一般取回权纠纷。

3、关于能否依据或参考《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》？

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条： 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:

（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二） 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三） 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

也就是说，即使购房人未支付全部价款，购房人对房产的权利也具有物权的性质。为切实保护消费型购房人，最高院的这一解释应可借鉴。

二、购房人的违约赔偿请求权

大多数情况下，购房人对房屋的所有权即使得到管理人或法院的确认，其合同权利仍受到了损害，购房人仍有权取得违约赔偿的权利。

依据《破产法》第五十三条，“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”，在破产受理后产生的损害赔偿属于破产债权，举轻以明重，违约金作为破产受理前产生的的损失也应作为破产债权。通常合同解除会产生损失赔偿请求权（可得利益）和损害赔偿请求权（固有利益），但法律仅规定当事人有权就产生的固有利益损害申报债权，因此如果约定的违约金起到了弥补债权人固有利益损害的，其申报违约金应当得到支持（或部分支持）。

三、申报债权：购房人的债权是否有优先受偿权？

购房人如果不能享有别除权或取回权，那就只有申报债权。

有的认为购房人如果申报债权，其债权也应优先受偿。

此观点主要是依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，该批复第二条认为： 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

最高院的该条批复主要是从物权的角度确定购房人的权利具有对抗建设工程款优先受偿权的性质，这并不意味着购房人的购房款作为债权时具有比其它债权具有优先受偿的权利。

在房产公司破产后，购房人应积极主张所有权，避免被列入破产财产。同时，也应提起违约赔偿请求，并就此申报债权，以切实实现自己的权益。

四、一个相关问题

购房人实现了取回权或别除权，但欲取得完全、正常的房地产权，一般来说，仍需要继续投入。购房人自己投入还是整体接盘者与购房人共同投入？这里面有法律问题，也有经济问题，当前来说，更可能带来社会问题。

购房人在房地产公司破产时的权利处置，应该同时考虑到这一相关问题。

这一问题不再展开。