四川资阳市蜀乡金农投资债权资产项目（资阳蜀乡公司）

行业资讯 2024年03月24日 20:43 109 admin

　　本文讲述的是不良资产一线人员的实操案例四川资阳市蜀乡金农投资债权资产项目，虽言语朴素但生动真实。

　　项目简述

　　债务人A公司四川资阳市蜀乡金农投资债权资产项目，债权剩余本金350万元及相应利息，已诉。

　　盘活过程

　　接到此项目处置任务后，开始对项目进行全面尽调。我方初次在房产登记部门尽调时，并未查询到房产。后来通过了解得知债务人经营现场有房产。我方根据经营现场反查，果不其然，发现债务人名下有一处手续齐全但未办理产权证的房产，且没有任何抵押和查封。随后通过现场、访谈等形式，进一步确认此房产就是债务人所有。另外，房产对应下的土地已经转让给债务人的关联企业。

　　处置过程

　　1.反复论证说服法官

　　经过分析，我方认为，除在登记部门查封房产外，还需要在现场进行查封。带着新发现财产的喜悦，我方向法院申请查封该房产，但遭到法官反对。法官认为：债务人外面大量债务，不可能还有这么“干净”的房产，且没有产权证，土地房产权属不合一，不好查封，他也不同意进行现场查封。但经过多次沟通、现场论证，反复确认后，法官最终同意我们的查封意见。

　　2.拆前查封有惊无险

　　完成在登记部门的查封后，我方和法官一同来到现场，进行查封。但到现场时却吓了一跳，因为此时现场正在进行拆除，我们赶到的时两座仓库已经拆了一半。待我方表明来意，才阻止了现场的拆迁工作。贴完查封裁定后，回去的路上心里一直后怕：如若不是及时发现并查封该房产，一旦晚来一两天，可能现场就什么都剩不下，那么项目后期处置会有更大困难。

　　3.多轮谈判斗智斗勇

　　第一次谈判：查封房产后，我方跟债务人法人进行第一次谈判。谈判过程中，对方一直表现出一副毫不在乎的样子。他认为此房有改制遗留问题，并不值钱，且我方购买债权时的价格很低，所以报价6万就想草草了事，甚至在谈判结束时，还面带微笑。我方当时像被人打脸，因为照此情况还远远达不到回现的可能。所以我方设法进一步施压。同时，我们不断跟相关机构访谈，终于得知：债务人的土地将要进行开发。

　　第二次谈判：我方继续推进评估程序。经评估，房产的评估价格为130万元，我方立刻推进拍卖，此时，法院再次组织调解谈判。在此轮谈判中，债务人报价30万元，并表示拿不出多余的钱来清偿债务。我方并未点头，而是在之后的一段时间对房产进行了广泛营销，但因该房产房地不合一，且被人占用，市场报价普遍很低，并未达到我们期望值。

　　第三次谈判：在推进拍卖工作的过程中，债务人百般阻挠，导致工作推动缓慢。我方立刻向上级法院递交了督办提级申请。同时，我方也通过改制文件，了解到债务人改制后的企业以接收职工的名义拿走60多亩土地，抵顶职工安置费600多万元。于是我方就想到了访谈职工，去了解是职工是否真正得到安置。我方经过大量走访和挨户登门访谈，得知大部分职工实则没有获得安置费用，并且也不知相关改制及安置协议。借此缘由，我方再次约见债务人进行谈判，此时，债务人的报价提高到100万。

　　第N次谈判：经过几轮谈判，债务人大幅度提高了报价，双方和解。

　　项目总结

　　项目最后回现的时候，反过头来想整个项目处置过程，收获特别大，如果当时不是抱着怀疑态度去查询房产会是怎样？如果查完房产后不是紧接着督促法院查封，对方把房子拆完会是怎样？查封房产后碰到阻力暂时搁置会是怎样？谈判的时候没有咬住我方的底线，跟着对方的节奏走会是怎样？

　　项目处置回现是一个长期的过程，中间可能会遇到各种各样的问题，比的就是谁更有耐性，谁更有思路，遇到困难，永远不要逃避，正视问题，多去思考，方法一定会比问题多，不要害怕去做繁琐的工作，进一步，再进一步，就像羊皮卷中说的一样：坚持不懈，终会成功。

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