央企信托-江苏泰州非标（信托 非标业务）

12月20日央企信托-江苏泰州非标，“赢商网大会暨『赢商网百强榜』研究成果发布”在上海举办。

由赢商网联合中城研究院发起的『赢商网百强榜』正式发布央企信托-江苏泰州非标：包含零售商业地产企业榜单、购物中心榜单、品牌榜单，本篇为“2022年度品牌商关注筹开购物中心TOP100”。

疫情封条一道道撕开，购物中心失去的人潮一点点在回归。

虽跌宕起伏的三年，全国新开购物中心的数量、体量走出“双线”下滑的轨迹，但总有一些熠熠闪光的明星mall炸场而出。

它们以全新的定位、场景、业态，证明着中国商业地产韧性仍在，且创新力、想象力并未消退。这股力量，在真正解封后，会迸发出更多新可能。

在赢商大数据监控的368个城市中， 未来2年筹开的购物中心达750个。技高一筹者、天马星空者、潮流追赶者……各凭本事，同台PK。

为聚焦式呈现筹开mall们所代表的趋势图谱、新颖打法、创新业态，以及“未开先火”的秘密，赢商网联合中城研究院，通过多种维度，综合测评出《 2022年度品牌商关注筹开业购物中心TOP100》，以远见超越未见。

本榜单测评维度主要包括：

1） 城市：项目所在城市商业指数

2） 商圈：项目所在商圈辐射力

3） 购物中心：商业建筑面积、运营商综合实力、标的性品牌意向入驻指数、人气热搜指数

#百强筹开mall图谱

上海丢掉第一，央国企、大体量项目抢戏

华北、华中增幅大；上海丢掉第一，北京抢跑

城市分化愈加明显，优质筹开项目不再集中在某些区域、城市。

华东区、西南区上榜数与去年基本持平；华南区明显减少；华北、华中争气，上榜项目同比增加了7个、6个，同比增幅为116%、150%；东北区增至4个。

1线、准1线，上榜项目数增加；不确定性与风险增加的 低线城市，关注度暴跌。

城市线级划分标准：《2022城市商业力排行榜》

分城市看，“常年老大”上海丢掉第一宝座，让位于北京。 北京城市更新大潮逐渐进入成果展示期，未来2年入市项目扎堆登台，数量同比增加150%。 深圳、南京上榜数量有所下滑，但重磅项目较多，期待值拉满； 武汉、苏州、杭州等准1线城市商业力排名靠前，上榜数量、总排位均明显提升。

商圈选择上，竞争较小的“空白市场”仍是优质筹开Mall主战场。上榜购物中心未有商圈归属的项目占比达73%，同比上浮2个百分点。不过，也有少量稀缺位置项目计划入市。如：北京王府井商圈的 北京王府井喜悦、杭州武林广场商圈的 杭州恒隆广场和 杭州中心、武汉汉街商圈的 武汉SKP。

上市开发商、国央企站C位，城市更新/存量改造热门

一方面，上市开发商项目占主导，占比70%。

另一方面，依托强大资金实力、稳健债务结构和低融资成本，招商蛇口、华润置地、大悦城控股、王府井集团等国央企旗下的大体量、多元化项目咖位在线，上榜数量趋向上升。

优质地块稀缺，从增量扩张转向存量提质已是必然，头部企业拓展风向由此而变：

紧跟“城更”热潮，占据城市宝藏地

区位优、起点高、政策友好，城市更新已成优质土地资源高效获取方式之一，且能推进闲置土地资源转变为现实生产要素，是企业社会责任担当的直接体现。

狩猎“休克鱼”，盘活存量mall

头部运营商企业通过优秀资管能力和成熟资管模式，以轻资产输出、轻重并举等方式，盘活存量项目，释放资产管理属性与价值。

连锁产品线mall超7成，招商花园城、中骏世界城异军突起

百强筹开mall中，涉及36个连锁产品线的72个项目，连锁率同比增加12.5%。其中：

天街、大悦城、万象城 仍为最受关注产品线三甲，同比上榜数量均有增加；

招商花园城、中骏世界城 异军突起，二者均定位城市级购物中心，分别背靠的招商商管、中骏商管为中资商管“优等生”，于宏观下行周期中逆势扩张。

具体到项目端，有两大看点：

新产品线“吸睛”。 作为业界“弄潮儿”，头部企业是创新排头兵，以新产品线首秀、迭代升级作品，探寻内容、空间创作新思路，增加商业可塑性。

城市首秀“炸街”。 因“金字招牌”本身自带流量，这些在新城市首次登台的产品线“未开先火”情理之中。

10-15万㎡最为常见，大体量mall热力值高

10-15万㎡中型项目关注度走高，占据行业主流。对比2021年，本榜单中10万㎡以下小型项目同比减少37.2%； 15-20万㎡项目明显增加，占比从11%跃升至20%。

值得一提的是，尽管在商业1线、准1线城市大体量Mall司空见惯，但在3线城市此类项目仍属稀缺，它们往往承载着引领片区消费升级之重任，为全城之焦点。如：

扬州SM城市广场 ：以23万方的超大体量，成为明年江苏筹开业体量最大的商业项目。涵盖生活超市、潮流时尚、环球美食、亲子趣玩、健康休闲、生活方式等全家庭业态。

龙湖海南海口天街 ：龙湖落子海南的首个项目，体量22万㎡，建成后将成为海口最大的单体购物中心，首进品牌超35%，目前主力店和次主力店已完成签约。

#100个筹开Mall“未开先火”

五大法则大揭秘

以美出圈，争当“颜值天花板”

从“区位”“规模”到而今“颜值”，评价购物中心“好”的标准逐渐多元，且愈加接地气。

上海前滩太古里、上海天安千树、重庆光环、北京西单更新场……近两年承包热搜榜的新mall个个具有独特审美，以建筑设计、商业内容创新频频出圈。

本榜单中，以美取胜的项目亦有不少：它们 具有较强“视觉冲击感”的建筑外形、标志性景观，引人入胜，强化项目记忆点。

北京京西大悦城，最大亮点在“♪”乐符建筑形态、多元空间场景和空间扭曲的钢结构屋顶。不规则矩形、编织网格状屋顶、递进式多首层建筑和三种材料组合构成的外立面，独特且实用。最上方的树杈型网壳钢屋盖，相当于用总量约1800吨的异形网壳结构在76.9米的高空制作一个超大型“蛋壳”。

宁波宝龙一城 ，购物中心外形宛若一朵绽放的莲花，简洁灵动的莲花造型在平静的水面绽放，引入自然水系置于项目中央，造就独特且稀缺的大型都市水景，打破商业与城市自然的界限，形成集滨水游憩艺术⻓廊、全息中央水景广场、 屋顶生态花园等多元化沉浸式景观于一体的人文商业购物中心。

武汉长江中心旗舰商业： 位于武汉内环武昌滨江商务区核心区，坐拥武汉优质的江景资源，是水滨沿岸的核心地标。在大约25.25万㎡体量下的商业巨构形体中，打造出极为丰富的业态及多层次的立体空间，是目前国内同期开发商业中绝版的一线江景商业。

湛江海上世界： 项目外设艺术蓝鲸IP雕塑，与商场入口的邮轮造型、场内海洋主题空间搭建起滨海社区生活场景，并与海浪引擎体验互动区、沉浸式海洋游乐场地等实现互动；还有独家超级巨幕，为粤西首个曲屏裸眼3D，极具科技炫酷感。

广州8号仓流溪河奥莱小镇 ，于客流集散地、椭圆型的中心广场，采用了一个模拟古罗马输水道的拱型结构，有故事感和画面感。

或是以街区式商业形态为基底、融合地域文化特色，形成“颜值力”新方向。

苏州仁恒仓街 ： 由地上低密度“现代园林”开放式街区及地下三层的购物中心构成。屋顶设计，对江南民居坡屋顶元素进行现代演绎；立面设计，提炼苏州“丝织技艺”中“经纬交错”的灵感元素，呈现丝绸纹路编织交错的美学意境，赋予建筑更多情感温度。

上海龙华会 ：沪上首座对望千年古刹的街区商业，延伸江南水乡的建筑风格，通过重檐坡顶与玻璃石材的设计将传统与现代巧妙融合。未来，龙华会将以千年文化为基底，呈现「三月三·桃花节」的季节限定景象、传承非遗文化的「龙华妙会」市集等主题活动。

成都保利时光里 ：结合成都地域文化与场地特质，以“多宝盒”为设计灵感，超高层塔楼、商业街区与主题景观相互渗透，将潮流时尚，传统艺术，城市人文，自然风光有机结合。

高端范拉满，咖位足、规格TOP级

含着金钥匙出生的“天际线项目”，开发周期长、耗资大，集结着最重磅的头部品牌，瞄准城市金字塔尖群体，天生就是城市TOP级地标。

本榜单中，不少项目为摩天大楼综合体的商业部分。

重庆100 MALL： 高效串联西南在建第一高楼陆海国际中心（458米），多元场景无界互通。轨道9号线穿楼，TOD无缝衔接，打造城市地标级购物中心。

深圳COMORROW 超深活中心 ：位于深圳湾超级总部基地，项目所在的综合体SIC超级总部中心是深圳湾畔358米超高地标综合体。

青岛深蓝中心· GT PLAZA ：青岛深蓝中心是绿城中国在青岛打造的首个城市综合体，同时是青岛TOD超高层商业综合体。涵盖白金五星级酒店、甲级写字楼、高端精品商业中心GT PLAZA、海景豪宅和公寓。

昆明万象城 ：整个万象城综合体包含万象城购物中心、约296.5米高昆明500强总部基地-置地大厦以及约180.15米高国际化菁英寓所置地中心。

高端范拉满的，还有标杆企业重磅打造的高端、重奢mall，大牌组团而进，吸金力强，为各地加码国际消费中心城市添砖加瓦。

杭州恒隆广场 ：恒隆董事长陈启宗将其视为未来除上海以外盈利能力最高的商场，定位高端商业综合体，位于杭州武林商圈核心地段，已有文华东方酒店签约。

武商Mall·南昌 ：武商集团走出湖北的首个项目，定位江西南昌首个重奢购物中心，将引入国际一二线奢侈名品、高端国际化妆品牌、高街潮牌、设计师品牌等。

苏州仁恒仓街： 以“奢侈品之家”为目标，定位“高端生活方式及奢侈品交相辉映的城市地标综合体”， 汇聚历史人文，艺术科技，顶级潮奢，珍馐饕餮。

苏州华贸中心 ：未来超过30%的租户将是苏州、江苏乃至国内首店或旗舰概念店。商业部分引入国际奢侈品旗舰店、设计师零售、精致高端餐饮、潮流生活方式等品牌。

户外、森系、夜经济、国潮……场景很哇塞！

“松弛感”频上热搜，“户外+”逐绿的商业场景被热捧，商场中“城市绿洲”抚慰着城市人的躁动不安。

首开LONG街 ：利用项目近1/5的面积打造了一个“中央共享花园”，与青年艺术家联袂打造北京首个艺术绿洲街区。中央共享花园内开辟了专门宠物区，还将为年轻人设置了露营、飞盘、陆地冲浪等户外活动场地。

深圳坂田万科广场 ：紧扣「自然有生活」理念，特邀「东京中城缔造者」日本乃村工艺社和「曼谷Mega Bangna」景观设计团队等共同操刀，建筑空间设计上融入了深圳的湿地、山丘、洞穴、岩石、海岸线等，打造室内与室外交融的绿色商业空间。除了2.7万㎡ 的“深圳在地自然博物园”外，还将呈现三大核心空间和五大特色场景。

北京五棵松万达广场 ：以绿色生态、低能耗环保的健康理念，顶层“天空花园”引入各类绿色植物与多个自然采光穹顶相呼应，打造室内无边界艺术沉浸美学开放空间，在柔和曦光中穿梭于植被间，感受自然的呼吸，舒缓都市生活压力。

北京东坝万达广场： 打造森呼吸、漫生活的都市庭院，以山、洞、谷、瀑、雨等自然元素为主题线索，打造城市“人文艺术微旅游”目的地。通过创新设计打破传统动线规划，将商户与内庭院的自然景观互联，与京城首条450平空中跑道共创城市空中花园，成为城市中会呼吸的绿色氧吧。

瞄准夜经济热潮，首开LONG街、方圆LIVE、广州黄埔大悦汇、汕头中骏世界城等诸多项目，通过KTV、影院、酒吧、LIVE HOUSE，以及电竞、剧本杀、轰趴馆等，加码全时段经营，以沉浸式娱乐体验链接Z世代青年。

◎南宁路桥融创茂

有意思的是，本榜单中，购物中心还创新出国潮、国风古韵场景玩法，誓要让年轻人迷上逛街这件事。

北京王府井喜悦 ：定位“国内首个新国潮购物中心”，改造升级原有建筑物立面，规划近30%面积为新国潮主题街区，对日晷、榫卯、乾坤等传统文化元素进行现代化潮流表达。

苏州仁恒仓街 ：建筑设计遵循苏州古城的总体规划，实现对江南特色历史建筑的传承及创新演绎：逐渐递进的空间，一步一景；层层展露的街区；高低不一的建筑；错落有致的建筑与景观，与古城肌理相融合。

花桥中骏世界城 ：购物中心高区（5-6F）打造了一条以“一半是山水、一半是人家”为主题的江南水街，将江南的园林、水街、街巷的空间特征和江南丝竹为代表的文化内核融于商业之中。

硬核品牌阵容，创新业态buff加满

“首店内卷”态势渐显，筹开购物中心不满足于引进常规“首店”，开始热衷结合项目区位优势、定位等，量身定制品牌旗舰店，祭出差异化大招。

消费理念加速转变下，购物中心加码户外运动、亲子游乐、宠物友好、米其林餐饮等创新业态，铸引流神器，燃“低欲望”消费热情。

北京超极合生汇 ：规划了多元丰富的极限运动业态矩阵，设置了深度达16米的室内潜水馆（北京目前最深）、占地2000㎡的大型泵道公园（兼容滑板、小轮车、平衡车等极限运动），引入攀岩墙、滑板、滑雪等潮流运动品牌。

深圳COMORROW超深活中心 ：引入全国米其星球餐饮主题街区，打造中国首个以100%米其林餐饮为核心体验的商业街区、中国体量最大的米其林餐饮集合地。

乐于“搞事情”，造浪出圈

对比往年，今年上榜筹开mall最典型动作在于：营销活动前置，拉长开业前预热期，为项目持续造势。这或许是艰难环境下，筹开mall特有的“自救”之举。

一方面，通过圈层营销、新颖活动，“蓄水”私域流量，与用户、新消费者慢慢建立链接，与他们“共建朋友圈”，提前助力品牌打开市场认知度，蓄积核心用户，为后期开业打下客流基础。

上海西岸梦中心 与Patagonia、On昂跑等多个社群联动，展厅无影画廊将围绕“Westbunder”为标签，持续成为与各大品牌合作、落地社群活动的聚集地。

苏州仁恒仓街 先后与华丽志合作推出奢侈品市场研究报告、与时尚芭莎合作时尚大片、更与WallpaperSTORE*合作落地快闪店，持续引发广泛关注，展示时尚先锋理念。

深圳COMORROW超深活中心 联合品牌打造的挚友专场活动，如SHANGXIA上下x丁乙限量合作臻品展，还与意大利米兰奢侈品牌GIADA以《My Name is GIADA》品牌回顾展为媒举办VIP答谢酒会，甚至将圈层活动搬到了上海，借助艺术影响力提前渗透高端圈层。

天津和平印象城 开展首届“敢出格·城市打野青年局”品牌联动活动，活动现场集结50+潮流业态品牌，展现了微缩版的项目形象，同时为小众圈层潮人带来一场大Party。

上海临港爱琴海购物公园 推行「兴趣部落计划」，融合露营、骑行、飞盘、园艺、摄影等圈层的需求，以首届露营节、城市骑行、复古摄影等活动形式呈现，引领当代都市人找到“向往的生活”。

重庆100 MALL 则利用各种新颖活动刷新城市的假期娱乐，城市湖畔露营节、3D水幕秀、帐篷集市、沉浸式儿童剧院，还有野生音乐live轮番上演……

另一方面，“能兼容B端与C端需求才是好mall”，品牌端亦是项目们的重点营销对象。部分项目深谙于此，放下身段、主动出击，做好运营服务配套、与品牌共创共赢，以期吸引更多优质品牌入驻。

广州黄埔大悦汇 自带大悦城控股商业的「数智营商」平台，如同商业咨询顾问，可通过市场数据和客群画像分析，为租户的市场运营带来方向指引。

苏州SUONE金地广场 发起一项“ONELINK潮流合伙人企划”，通过与潮牌主理人、媒体人对话，形成共享、共创的潮流圈层，旨在吸引更多元化的潮流商户，搭建潮奢经营平台，以主动型经营平台的经营体系，以具有主理人和策展人思维的团队，为商户赋能，与商户共创。

#新mall新番

get这些风口决战未来

行业集中度趋高，头部企业是标杆mall高产者

强者恒强，上榜项目多来自于上市国央企、龙头民企。它们有强劲资金实力和优秀运营管理能力、资产管理能力，综合实力绝对占优。

去年8个、今年11个项目上榜，龙湖霸气侧漏。今年上半年，龙湖物业投资业务租金收入为58.6亿元，同比增长22.6%。收入的大幅度增长，主要源自于其优秀的资产管理能力。不管是自持还是轻资产运营，经营性物业收入的增长是龙湖穿越周期起的重要稳压器。

“非标”商业，为城市更新带来无限可能

传统结构被打破，“非标”商业成为新宠。相比“多城一色”的标准化购物中心，“非标”意味着个性化、因地制宜、不可复制。

在实践中，“非标”项目多来自于城市更新、存量改造，受到建筑形态、商业体量、城市发展规划、历史遗留等因素影响，焕新改造过程与经营更具挑战性。这注定了 “非标”商业必然不按常理出牌，形式多元创新，内容差异出新。

如， 上海龙华会 ，是印力上海2023年推出的首个S级非标商业项目，极具特色的主题场景包括「Create with CHINA」妙想平台、沿龙华港亲水休闲空间、超人气复合广场、庙与市的连接与跨越、奇遇龙华的味觉记忆等，营造全新商业氛围。

绿色商业势不可挡，LEED认证、POD/SOD火热

国际大势、国内政策倡导下，绿色商场势在必行。 建筑绿色化是当中的最高阶玩法，经济效益与品牌效益兼得。

据商业地产头条此前报道，LEED认证（全球最为广泛应用的绿色建筑及城市认证体系）能够为企业/投资者及其资产带来以下好处：提高租金及售价、降低空置率、节约运营成本、获得政策及资源倾斜、提升资产价值、促进绿色融资、树立健康、绿色品牌印象。

深圳K11 ECOAST的三座建筑项目已获得健康及绿色建筑标准WELL中期认证和LEED最高铂金级预认证，是粤港澳大湾区最大的LEED铂金级预认证建筑群。

西安荟聚 是英格卡购物中心在中国可持续发展方面标准设定最高的项目，依照绿色建筑二星和LEED 金级标准建设，并配备地源热泵、新能源汽车充电桩、引入海绵城市设计和太阳能发电等。

环保导向型的绿色筹开mall，还有 POD模式（Park Oriented Development），依托城市生态资源，开展因地制宜的商业活动，让人、自然与城市产生有效互动。而公园城市又可充分发挥户外运动功能，形成 SOD模式（Sports-Oriented-Development）。

上海蟠龙天地 以绿地包围商业，商业连结绿地，呈现一座“公园里的新天地”，3公里环形步道、1.5公里的天桥、近1万平米户外运动空间等，重塑运动、生活和自然的关系。

包头奥体印象城 得益于毗邻包头奥林匹克公园、赛汗塔拉生态园以及包头体育馆的区位条件，融合生态资源和体育资源，采用“生态公园+体育中心+购物中心”的模式，为包头消费者打造一站式休闲娱乐、运动社交及购物的城市中心。

聚合多元城市功能，强调商业与社区融合

“我们首先要建一个社区，然后才是一个购物中心。”——泰国网红商业The Commons的经营理念。

对“社区”的关注，是上榜mall的一个显著特征。本质上是对“人”的关注，为消费者提供一个舒适自由的社交型共享空间，差异化突围的同时，拓宽购物中心内容的深度与广度，激活区域流量。

深圳COMORROW超深活中心 积极探索社区共建，与TakeYourTime且慢开启露营、骑行等户外体验活动，针对周边国际学校举办迎新交流会、万圣节等活动，共同激发社区活力。

广州黄埔大悦汇 将联动长岭现代农业公园，带来小小森活认领计划，与周边消费者建立情感链接；嫁接黄埔区级文化旅游资源，举办汉服文化节、非遗市集、草坪音乐会等适配于核心客群的线下青年文化活动，打造本地文化传承与商业基因结合的创新体验分会场。

*叶苗苗、李萌、陈佳妍、罗嘉欣、马茹茹、朱雅洁、柏莉、汪静、李阳、张亮、强晓群、李晓旋、星艳玲对本文亦有贡献

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