四川成阿物业管理债权拍卖项目（成阿物业管理有限公司）

近日，位于成都成华区的两兄弟住宅项目，信和御龙山一二期（以下视为一个整体，简称“御龙山”）与华侨城滨江壹号之间修起了“柏林墙”。二者本属同一宗地不同批次开发的项目，但因为“互不互通”的问题引发矛盾。

御龙山与滨江壹号之间隔着一长排铁围栏。

在短暂存在20天后（4月21日），随着成华区综合行政执法局等有关部门的介入，“成都版柏林墙”最终也化为乌有。

但这场风波却并未完全平息。有接近“修墙方”御龙山业主的人士告诉南都·湾财社记者，御龙山全体业主都不接受这样的结果，认为开发商信和置业(成都)有限公司在侵犯业主合法权益，正计划起诉开发商。值得注意的是，后者自2017年已为华侨城子公司。

而开发商信和成都公司表示，此前成都市政府相关部门已多次发文告知围墙系违规搭建，要在指定时间内拆除。若实施者对拆除行为有异议，可以提起行政复议，或者提起行政诉讼。

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同一宗地业主因“墙”起纷争，

御龙山业主不愿小区互通筑起围栏

御龙山一二期与华侨城滨江壹号之间，其实是“本自同根生”的关系。

2007年，香港信和集团首进成都，并拿下成都市成华区御风二路9号宗地。原本欲在此分四期打造御龙山项目的信和集团，在建设并完成一二期交付后，却突然退出成都，其成都项目公司“信和置业（成都）有限公司”后被华侨城收购，并继续开发三四期项目，新项目更名为“华侨城滨江壹号”。

同一个小区大门，左边是滨江壹号，右边是御龙山。

2022年华侨城滨江壹号入市，自今年3月27日起开启交付，但交付过程并不顺利。前期就有业主发现滨江壹号中庭凭空出现规划外的各类烟井管道，影响了小区环境四川成阿物业管理债权拍卖项目；而更让四川成阿物业管理债权拍卖项目他们无奈的是，本该共享小区公共区域的御龙山业主却表露出不愿与之“互通”的态度，欲建围挡以隔绝。3月25日，御龙山业主委托建材公司，在一二期与滨江壹号分割线处修建了铁栏，4月1日，双方业主因此爆发冲突。

南都·湾财社记者整理公开材料并从知情人士处了解到，御龙山业主不愿意“互通”主要有两方面原因。于情，四川成阿物业管理债权拍卖项目他们认为华侨城滨江壹号品质相差太大，“互通”会拉低自己小区品质；同时，滨江壹号规划有大规模商业，其中有多处通道通往小区内部，整个小区安全得不到保障。

曾有自称知情人士告诉媒体，因为限价等各方面因素，华侨城属于高位接盘，于是修改了规划，包括简配、容积率增加、降低绿化率等，拉低小区品质，还单方面对滨江壹号院的业主做了“互通”承诺，侵犯了御龙山业主的合法权益。御龙山业主认为，四川成阿物业管理债权拍卖项目他们已经取得产权，如果要“互通”，就必须征得其同意，而非仅凭开发商一面之词。

于理，御龙山业主认为，无论从小区名称还是实际开发单位，御龙山与华侨城滨江壹号都应当是不同小区。4月11日南都·湾财社记者从现场走访中了解到，御龙山业主还曾从市长热线12345中得到回复，御龙山二期和滨江壹号“均属独立的建筑区划，容积率、绿化率等经济指标均独立，无共用设施设备情况”。他们认为这也是说明二者为不同小区的官方根据。

而根据民法典相关条例，业主对小区专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；同时，小区公共区域的使用、管理由小区业主大会决定，而内设围栏一事已于2022年御龙山业主大会决议通过。由此，御龙山业主认为，将围栏围墙设在自己小区地界内合法合规，无需《规划许可证》和《施工许可证》等证件，且拆除也需要程序合法。同时，这与华侨城滨江壹号购房合同中“小区内公共区域无任何阻挡”的内容也就不再矛盾。

对于御龙山业主的观点，华侨城滨江壹号业主觉得很无辜。有滨江壹号业主告诉南都·湾财社记者，在开盘售卖之时，开发商就曾对他们做出“互通”承诺，且合同中也表明滨江壹号与御龙山之间不设围墙，业主可共享彼此绿地、配套设施等；现在御龙山业主修建的围墙位置处在滨江壹号与御龙山共用的大门和消防通道上，已严重影响了滨江壹号业主的日常通过和消防安全。

滨江壹号业主提供：规划图中多处标明“不设围墙”。

关于“两个小区、不应互通”的说法，滨江壹号业主亦表示反对，“在土地拍卖之初就设定是同一个项目分四期开发”。滨江壹号业主还向湾财社记者展示了三期（滨江壹号）的建设工程规划许可证，上面明确标注“二、三期分界线（不设围墙、共用小区消防通道）”“一、三期分界线（不设围墙、共用小区消防通道）”。

至于开发商华侨城是否更改过三期规划，滨江壹号业主向湾财社记者解释，华侨城是在原信和中国已报批的三期规划方案上，仅对建筑外立面进行升级，没有调整其他规划指标。“该问题在4月5日政府平台沟通会上已获成华区规自局现场证实。”

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围栏被认定为违建已拆除，

御龙山业主拟起诉开发商

各方业主的立场都有着合乎情理的证据作支撑，从局外人的角度难以判定孰对孰错。但政府相关部门已根据相关法规及材料做出了权威判断。

4月11日南都·湾财社记者现场走访了解到，日前（4月10日）成都市成华区规自局、成华区住建交局出具了告知书，明确信和御龙山一期和二期、华侨城滨江壹号“属于同一宗地、统一规划条件”“宗地内道路、绿地、景观等全部共用部位和共用设施设备均属于项目全体业主共有共享，项目各期之间不设围墙”。

公示栏上的告知书，4月11日摄。

告知书还显示，一、二、三期业主在签订购房合同时，均与信和置业（成都）有限公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中都对“买受人同意与其他各建筑区划的业主、房屋使用人均可以自由进出本建筑区划并使用或享受本建筑区划内的道路、绿地、景观、架空层、健身场所、健身设施等全部共用部位和共用设施设备”进行了明确约定。

一同被公示的还有华侨城物业出具的《致信和公司项目三期（华侨城滨江壹号）业主告知书》，其中对小区多事项进行整改，比如在滨江壹号配套商业街与小区内部通道处设置人脸识别系统，严格区分商业临停区与住宅停车区等，以保证小区安全。

违规整改通知书

截至4月13日，立于滨江壹号与御龙山之间的铁围栏依旧没有拆除。同日，南都·湾财社记者以业主身份致电成都市成华区住建交局物业科，对方表示，已明确围墙系违建，一定会拆除，但具体拆除日期暂未确定。当天，成华区行政执法局下发违建整改通知书，责令御龙山一期业主委员会限期7日内自行拆除围挡。

4月21日告知书，视频中执法人员有序进场拆除围墙。

4月21日，滨江壹号业主告诉湾财社记者，成华区综合执法大队联合特警等多部门开始进场拆除围栏。据该业主提供的同日告知书显示，“自行拆除期限已届满，违法主体未自行拆除违法建设”，“现本局依法采取应急措施，消除违法建设结果”。另据一段视频显示，正值阴雨天气，大批执法人员正有序进场对铁围栏进行拆除。

围墙已被拆除。

据了解，4月21日相关违建的铁围栏已全部拆除完毕，现场只有部分临时施工的围挡存在。

对于这一结果，御龙山业主觉得难以接受。有接近御龙山业主的人士告诉湾财社记者，业主们认为开发商信和置业(成都)有限公司在侵犯其合法权益，目前正在搜集资料，准备起诉开发商。

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开发商回应：

有异议可行政复议或行政诉讼

纵观整起事件，开发商在其中扮演了怎样的角色？对于御龙山业主欲起诉的决定，开发商又作何态度？4月24日，华侨城控股子公司、项目开发商信和（成都）置业有限公司（以下简称“信和成都公司”）针对南都·湾财社记者的采访给出了回应。

“首先，公司对此次事件的发生表示遗憾”，信和成都公司表示，其始终与成都市政府相关部门以解决问题为导向与业主保持对话，并尊重政府相关部门、业主方的决策。“自3月25日违规搭建围栏以来，四川成阿物业管理债权拍卖项目我司一直积极向御龙山一二期业主代表解释小区互通的合法性，以及围栏阻碍消防通道存在较大的安全隐患，并多次协同政府搭建与业主沟通平台。”

在回应中，信和成都公司也多次强调，小区的整体互通性合理合规，根据项目消防救生通道设置，1期1-7栋、2A期13栋必须通过3期消防道路方能实现消防通道环通，项目互通是保障各期业主生命安全的基本要求，也是开发企业的职责所在。

信和成都公司表示，通过本次事件，在今后的房地产项目开发管理过程中，会在依法依规报建开发的基础上，考虑到各种实际情况，协同相关部门依法依规处理好各种利益关系和业主的诉求，助力保障业主的合法权益。在后续工作中，将加强与业主的沟通，积极响应相关方提出的合理需求，在合规合法合情的前提下达成共识。

针对御龙山业主的起诉决定，信和成都公司表示，此前，成都市政府相关部门已经就围栏违规搭建多次发文告知，要求围墙实施者在指定时间内拆除违建。关于围墙是否属于违建，是否应由围墙实施者拆除，政府相关部门也已经告知，若实施者对拆除行为有异议，可以提起行政复议，或者提起行政诉讼。

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律师说法：

修建围墙须取得建设工程规划许可，

也要兼顾相邻权利人利益

上海市尚法律师事务所房地产部主任律师唐震东、上海市光明律师事务所合伙人律师付永生在与湾财社记者沟通中，给出了几点看法。

关于在小区内修建围墙的合理性，他们指出，在没有经过规划部门批准的情况下，不能自作主张修建铁围栏。若如此做了，其他相关单位和个人都有权根据《城乡规划法》第九条第二款，向城乡规划主管部门或者其他有关部门举报或者控告违反城乡规划的行为。

关于这一点，杭州司法局官方公号“杭州司法”也曾有过讨论。其中显示，小区建围墙应依法取得建设工程规划许可。在城市建设中，围墙属于构筑物，不与主体建筑一同建设的围墙，应向规划管理部门单独报批申领建设工程规划许可证。

另外，“杭州司法”指出，小区建围墙要兼顾相邻权利人的利益。围墙反映了相邻关系这一权利形态。小区新建围墙不仅要注意地籍界限问题，还应充分考虑是否对相邻权利人出行、安全等方面产生影响，正确处理好相邻关系。

另一方面，在本次事件中，御龙山业主委员会是否能够独立做出并执行修建围墙的决定？唐震东和付永生表示，要取决于土地划分的物业管理区域个数。如果划分为一个物业管理区域，从而成立一个业主大会的，就应由御龙山和滨江壹号的全体业主决定；如果划分为两个物业管理区域，从而成立两个业主大会的，就御龙山和滨江壹号各自的业主共同决定。

而关于物业管理区域的确定，两名律师表示，影响消防通道、避难场所、燃气使用安全、楼宇通道、电梯使用以及共用设施设备共有功能的，不得分割划分为独立的物业管理区域。

目前来看，现有资料均显示小区间“互通”具有合理性，修建围墙不符合相关规定。因此，两名律师建议，业主若要起诉开发商则必须要做到事实上有理，比如查找、发现对自己有利的证据，这包括小区项目的报建到初始登记完成时止的图纸批文、表格证书等。

采写：南都·湾财社记者 陈镜安