青岛世园财产权信托收益权（青岛世园集团财务总监）

Loadstar capital是日本第一家青岛世园财产权信托收益权的房地产众筹公司青岛世园财产权信托收益权，拥有第二类金融工具业务[1]、咨询与经纪业务牌照，并于2017年9月在东京证券交易所的成长板市场（the Tokyo Stock Exchange Mothers market）完成首次公开发行。Loadstar capital致力于将房地产投资与IT技术相结合，改变以往投资者与房地产商信息不对称的情况，通过大数据等信息技术，提高房地产投资的信息透明度，从而降低房地产投资门槛，革新房地产投资模式。

该公司成立于2012年，起初仅限于房地产咨询业务，而后业务范围不断扩大，从咨询业务到房地产经纪业务到自营投资业务再到房地产众筹业务，截止到2017年6月，该公司共发起青岛世园财产权信托收益权了64多个项目，其投资范围覆盖了东京23个区，投资类型多为公寓、住宅物业、写字楼和商业设施投资，该众筹平台募集资金总金额为26.77亿日元，累计投资额已达到21.857亿日元。

Loadstar capital于2014年获得中国科技公司人人网的注资，目前该公司的资本金为11.69亿日元（合并资本公积23.88亿日元），与三井住友银行、瑞穗银行、东京三菱UFJ银行、三菱UFJ信托银行、三井住友信托银行有限公司等8家银行建立了合作关系。

1创始人背景

Loadstar capital是由岩野达志、森田泰弘、中川由纪子共同创立的，都曾在高盛日本房地产公司工作过，拥有着房地产投资的专业知识和丰富经验，其共同的目标就是革新房地产投资模式，实现的途径是提高房地产投资信息的透明度，降低房地产投资门槛，将房地产与IT技术相结合，引入房地产技术，以对旧房地产交易进行革命。

中国互联网科技公司人人网向Loadstar capital注资，并与Loadstar capital公司深度合作，从而Loadstar capital引入了房地产科技，推出了Ownerbook资产管理平台、AI-Checker人工智能评估器以及供利益相关者交流信息的SNS社交平台。

2商业模式

Loadstar capital公司有四大业务板块青岛世园财产权信托收益权：众筹业务、企业融资业务、经纪与咨询业务以及资产管理业务。自2014年建立了房地产众筹平台Ownerbook，截止到2017年8月1日，该公司共发起了64个投资项目，累计投资金额为22.95亿日元，投资的房地产主要分布在日本东京的23个区，寻求竞争较少的低效市场为主要战场，投资年化收益率为4.8%~14.5%，贷款期限为1个月至18个月。

Loadstar capital公司投资项目的特点是其投资类型为夹层贷款和贷款，项目运作时通过贷款而非股权的方式向房地产商提供资金的。夹层贷款是房地产贷款的一种方式，是一种介于权益和担保债券之间的混合类资产。从数量上看，项目总资金-（房地产商自有资金+银行抵押贷款）=夹层贷款。从风险上来看，夹层贷款的风险低于股权累投资，高于抵押贷款。从破产清算顺序上来看，夹层贷款的索取权优先于权益类投资，抵押贷款的索取权优先于夹层贷款。

1）众筹业务

2014年5月，Loadstar capital公司成立了全资子公司（Loadstar funding），2014年9月建立了房地产众筹平台Ownerbook。投资者注册后，可以在网站首页上下载“投资者申请”，输入身份证、电话等必要信息，并提交身份证明材料。之后投资者会受到一封挂号邮件，其内容是投资者风险偏好以及历史投资情况等问卷，然后经平台审查合格后，便可以在平台上选择感兴趣的投资项目进行投资，整个流程需要约5个工作日。

该平台上最小投资额为1万日元，最大投资额为项目征求资金的二分之一。目前平台不收取投资开户费、账户管理费，退出的费用统一为300日元。募集的资金由全资子公司Loadstar funding运行，并由其管理投资账户。

OwnerBook平台通过众筹的方式向个人投资者提供房地产投资机会。目前该平台上运作的项目主要是中小规模房地产投资交易，以夹层贷款和贷款的方式为项目募集资金。通过这一平台，Loadstar Capital希望个人投资者可以像机构投资者一样进行房地产投资。

项目标的一般是存在入住率低、空间利用不合理问题的多用途建筑物、公寓楼等，通常是收购该建筑物的1~5层，通过对其公共空间进行改造，提高入住率，从而实现收益。在这一过程中，OwnerBook会将该项目卖给一个投资基金并指定一位投资经理，对项目进行运作。

投资者：由于个人投资者投资金额的限制以及房地产投资大额性的特点，个人投资者往往无法参与房地产投资，而OwnerBook平台通过互联网科技改变了这一状况。Loadstar Funding将审查相关项目投资者对金融产品、投资目标、交易经验、财产状况等方面的信息，根据投资项目的具体情况寻求适当的投资者。除此之外，Loadstar Funding将通过充分披露投资项目的风险等情况来使投资者正确认识发行的金融产品，以便投资者可以做出适当的判断。

现金流方向：Loadstar Funding在Ownerbook平台发布贷款型投资项目募集资金，现金由投资者流向Loadstar Funding，Loadstar Funding将资金贷给项目发起人，项目发起人可能是Loadstar Capital，也可能是外部房地产商，项目发起人将资金用于翻新改造、建造新建筑等，贷款到期前，每季度向投资者支付利息，贷款到期时，项目发起人还本付息。项目发起人为外部房地产商时，Loadstar Funding向项目发起人收取佣金，项目发起人为Loadstar Capital时，Loadstar Funding通过项目收益向投资者还本付息。

担保物：抵押物的租金收入等不作为投资收益，当发生违约时，抵押物以其评估价值偿还投资者本金。

2）企业融资业务

Loadstar capital投资项目主要是日本东京23区的中型办公楼、多用途建筑物、公寓楼等，收购比原公允价值低的中型办公楼，通过改造和提高空置率等管理增加附加值，获得适当的收益。

投资项目的确定：首先由公司内部人员进行审计评估，确定投资项目取得物的价值青岛世园财产权信托收益权；其次，公司将聘请外部审计人员对项目进行评估定价。当投资项目标的物存在市场价值低于实际价值的情况，公司将进行投资。

收购物业后，Loadstar capital将对房产进行装修，吸引租户，提高入住率，降低管理成本等。对于具有附加值的物业进行择时销售，销售的时间选择取决于市场情况。

3）经纪与咨询业务

在经纪业务中，该公司会为客户提供复杂市场分析，促进房地产交易。 此外，在咨询业务方面，其员工具有丰富的房地产业务经验，熟悉各种房地产业务、房地产交易、管理和管理咨询，有助于客户获取利润。

4）房产管理业务

在房产管理业务中，Loadstar capital代表客户管理和经营房地产投资，在房产购入到售出期间，为客户在制定房地产投资策略、物业收购、收入和费用管理等方面提供长期支持。

3盈利模式

Loadstar capital收入来源有咨询与经纪费用、资产管理费，目前Ownerbook平台对投资者不收取开户费和账户管理费，通过投资项目获得投资利差。公司使用自有资本投资房地产，获取租金收入。公司主要收入来源于房地产投资收益与租金收入。

4未来展望

Loadstar capital所属的房地产和房地产金融业中，东京23个区的入住率稳定，办公楼租金继续上涨。Loadstar capital购买的物业是适合发行房地产投资项目。Loadstar capital通过在东京市中心中型投资房产，扩大了自己的资产余额。公司将扩大对众筹资产投资规模，通过房地产商以房地产为抵押品，降低投资项目风险，增加投资人数和累积投资额。这一目标仅仅依靠贷款型众筹服务是无法完成的，公司也正在开发股权投资型众筹业务。为此，Loadstar capital建立营销运营体系，通过媒体曝光，加强市场对OwnersBook和众筹市场的认可度，加强人们对房地产股权投资型众筹的信心。

[1] 第二类金融工具业务：经营的是流动性低的金融工具的发行与销售，具体来说，可以经营投资业务、房地产信托、信托收益权、有价证券的交易等。