A级央企信托-重庆长寿标债集合信托计划（重庆长寿开发投资）

与2015年前后部分港资房企率先暂停拿地动作形成反差的是A级央企信托-重庆长寿标债集合信托计划，今年以来，新世界发展、太古地产、嘉里建设、嘉华国际、香港置地、香港裕华等至少十余家港资房企集体加码内地，布局传统住宅、商业地产和城市更新业务，当中不乏港资房企释放出“十年千亿”投资计划。

今年港资房企布局内地的方式有两类。一类是资产收购，例如11月份香港置地拟斥资3.71亿元，从项目合作方合景泰富手中收购成都攀成钢环球汇地块部分股权，变更为100%持有；第二类港资房企受益于城市土拍机会增多，在原本深耕的城市补仓。典型的如目前已完成四批次集中供地的上海，迎来瑞安房地产、嘉里建设、香港置地、香港裕华、嘉华国际等众多港资拓储，其中嘉里建设今年大手笔斥资133亿元获取了上海黄浦区核心地段的商住办地块。部分港资房企已经量化了阶段性投资力度。新世界发展在今年8月份的业绩会议上表示将在12个月内于上海、广州、杭州和深圳等城市投资共计100亿元人民币；太古地产在年初的业绩会上明确，未来10年将在东南亚、中国香港及内地核心市场投资1000亿港元，当中50%将用于内地建设太古里和太古汇。

作为最早一批进军内地市场的港资房企，新世界发展、太古地产是逆周期加仓内地市场的典型。其中，太古地产是近几年为数不多的内地营收占比持续上升的港企，2018年至2021年在内地实现营业收入25.44亿元、27.73亿元、25.94亿元、31.48亿元，营收贡献占比19.73%、21.77%、23.16%、24.23%。而新世界发展2022财政年度在内地的整体物业合同销售金额约为171亿元，较2021财年同期下跌15%，为其贡献营收占比29%。虽然销售金额有所下滑，不过内地物业销售利润率提升17个百分点至2022财年的57%，来自大湾区的分部平均毛利率达到70%。

上升到公司整体运营的视角，两家港资房企在美元加息、疫情反复、利率上调等背景下，实际上呈现出“调仓换地”的现象A级央企信托-重庆长寿标债集合信托计划：一边买进内地；一边放售香港资产，两家企业均表态将“出售非核心资产”作为投资战略，抽取资金再循环去实现新目标，将资源放在有发展潜力的业务中。这反映出了港资房企对内地中长期经济发展的看好以及行业投资的逆周期思维：内地前几年热门城市拿地竞争激烈，土拍溢价率很高，港资房企相对谨慎，很少竞拍高价地王。这两年集中供地市场上很多房企没有钱拿地，市场腾出了一些机会，所以最近手上有钱或者有资产可以变现的港资房企拿地多了起来。以新世界发展为例，在买进内地方面，自去年将聚焦内地业务的旗舰公司新世界中国总部搬迁至广州以来，新世界加速扩张，公司今年除了牵手招商蛇口、华润置地、远洋集团等央企规划业务合作，还以超19亿元总价从龙光交通集团收购了高速公路的管理及营运公司的部分股权、斥资22.9亿元收购嘉民集团位于成都及武汉的六项物流物业、联合招商及保利以34.2亿元竞得普陀区中山北小区地块等。而在放售香港方面，公司2022财年累计出售资产139亿元，并预计2023财年将持续出售100亿元非核心资产。目前新世界发展待价而沽的资产多位于香港地区，除了9月份将香港长沙湾项目部分权益以30.79亿港元对价售予新加坡资管公司，公司旗下荃湾愉景新城、九龙贝尔特酒店也在寻找及洽谈买家，计划以60亿港元、25亿港元的价格出售。

从报表数据来看，主流的港资房企呈现出多元化、低负债、现金流充裕的特征，与内资房企的资产负债表相比有显著区别，太古地产截至6月30日公司资本净负债比率只有5.3%。新世界发展在11月份的内地业务更新会议上透露，公司2022财年的净负债率为43%，2023年市场指引是40%；截至6月30日公司可动用资金合共1050亿港元。但是，也正由于港资房企在经营文化上追求合理利润率、低负债和经营现金流稳健，所以他们也倾向于长期持有核心资产，通过运营收入等实现投资回报，会更多涉入综合型商业地产，而涉入销售型物业不多，因此短期内可能对内地房地产市场的提振作用有限。