郓城城建发展债权之郓城县南城名苑（胜利片区回迁）住宅小区建设项目（郓城中央悦府回迁）

就在3月23日，谁能想到，北京2023年第一次土拍中昌平朱辛庄0028这个备受关注的地块竟会以12.995亿被“大华地产”这匹黑马拿下。更重要的是，它是从42家房企中突出重围的。这对大华地产、对业内来说都是意外。结果一出，朋友圈就出现了各种议论，焦点就是“大华是谁？”。

容郓城城建发展债权之郓城县南城名苑（胜利片区回迁）住宅小区建设项目我后面介绍这家房企，还是先关注地块本身。价格倒挂，配套不错，而对开发商来说，地块小，总价低，又无现房销售面积要求，毛利可观……注定成为房企争抢的地块。

条件优越且毛利可观

没有对比就没有伤害。

0028地块位于昌平区史各庄街道，东至回龙观工业区九街西红线，南至朱辛庄中路北红线，西至朱辛庄东路东红线，北至朱辛庄二号路南红线。

相比越秀星樾项目，大华拍下的0028地块更规整方正、更纯粹。

0028地块配建少，文件备注中显示配建只有约1350平。居住配套商业设施不小于1000 平方米，需沿朱辛庄二号路进行布置；1 处社区管理服务用房，建筑规模约350 平方米。而越秀星樾15地块为配建的商业地块，包含2000平米的城市会客厅，23地块规划了一处幼儿园，一共9个班。

0028地块体量不大，总规划建面3.66万㎡，容积率2.5，就够盖个3-4栋楼，按套均100平估算，也就360套房，在朱辛庄供小于求的市场大环境下，销售压力相对小。

地块起始价11.3亿，地价上限13亿，折合楼面价3万6，指导价为6.2万/平，房地价差空间足达2.6万元/平米。房企具备较大操盘空间，毛利可观，比神盘学府壹号院都有得赚。而且，竞价条款中没有竞现房销售，不像越秀·星樾将近一半的货值得压两年，这意味着项目周转速能提升一大截。

以目前整个昌平区已知的新房情况来看可以说找不到第二个这样的项目了。

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自带“红盘”体质

关于板块，我在其他测评文章讲过，再来总结一下就是郓城城建发展债权之郓城县南城名苑（胜利片区回迁）住宅小区建设项目：这是个潜力升值很快的板块。万橡悦府、龙湖云璟、越秀星樾等新盘聚集，带来的城市配套发展迅速，交通上临8号线/昌平线，昌平线3站西二旗，从项目出发能快速到达西二旗、上地、清河、学院区、北太平庄、北下关等多个产业园区和功能区，符合互联网人才的通勤要求。另外，板块有商业，有产业，有学校，生活配套可谓应有尽有，能实现小范围的职住平衡。

对比越秀星樾项目，0028地块位置更好。具体在北5.5环，北清路北侧，龙湖云璟西北侧，南侧是北京农学院北院区和朱辛庄新区小区，西南侧还有成熟小区领秀慧谷。地块距离朱辛庄地铁站约600米，比越秀星樾距离地铁近，越秀星樾距离朱辛庄站1公里。

商业配套上，0028地块向东跨过回昌东路，就是万达广场和住总万科天地，向西2公里则是永旺商城。而越秀星樾距永旺2.2公里。

教育配套上，0028地块无自身配建，越秀星樾除了本身规划的幼儿园用地，万橡悦府北侧将引进一所九年一贯制学校，领秀慧谷西侧也将有101中学落地。

医疗配套上，越秀星樾距北大国际医院和积水潭医院都在4公里范围内。而0028地块距北大国际医院距离更近。

产业的话，地块和越秀星樾都位置处在在小米产业园、昌平南信息科技园核心地带，同时处在自贸区核心区，周边企业享受自贸区的优惠政策，是昌平南和海淀相衔接的科创板块。科创板块人员比较密集，收入高，购房需求旺盛，对板块住房市场有坚实支撑。

产品偏向刚改

0028地块只能出不到400套房，跳过越秀的赌徒心态要不得。而越秀星樾刨除现房部分还有800套房源。018、019、020将建设纯商品住宅，地块容积率2.5-2.6，小户型有59平米的一居、79/82平米两居。三居也有4种户型可选，分别是92/94平米三居、100平米三居、106平米三居，还有120平米四居改善可以选择。所有户型得房率都在80%左右。且中小户型居多，死死拿捏刚需。

0028地块未来会出什么样的产品？我猜测一下，地块容积率与越秀星樾同样为2.5，同时地块方正，是否可以出类似星樾面积段的产品呢？如果面积段差不多，买不到星樾掉头买0028完全OK。想做等等党我也不拦着。不过，大华进京首秀想必不会照搬竞品。

据现场媒体对大华集团相关人士的采访中得知，地块得房率不会低的，保持在一个正常的水平，大概75%-80%左右。户型面积段方面，我们考虑聚焦几个面积段，不会都做，有两居，可能以三居、四居为主，目前区域刚改产品相对少一些，还要看最终的设计规划来确定。

价格稳稳倒挂

对于买房人，朱辛庄地块指导价与越秀星樾一样，都是6.2万/㎡。新地块如果将来售价比星樾还便宜，则势必会对星樾销售带来影响。入市不久的北清云际、奥森春晓、建发珺和府、建发文源府指导价都是6.2-6.3万/㎡。 龙湖云璟在售房源最低700万一套。这几个盘之前我也写过测评，具体去之前翻翻。

对比周边二手房，北科建2016年交付的领秀慧谷CD区二手房挂牌价已达7万/㎡，个别房源近7.2万/㎡。万橡悦府一期二手房挂牌价7万+/㎡，但挡不住没房子，只能跺脚。

对比一圈，朱辛庄则是妥妥的倒挂盘。

大华是谁？

据了解，大华集团不是央企，也不是国企，而是一家股份制的私企。总部位于上海，创始于1988年，前身是上海市宝山区大场乡商品住宅开发公司组建，是国内较早一批拥有房地产开发国家一级资质的房地产开发企业，是中国500强及上海100强企业。

1999年至2002年，主营房地产企业的大华集团在1998年底净资产即达到1.3亿元。

2002年，董事长金惠明以5282万元现金购得大华48%以上的股权，实现了对大华集团的绝对控股。同年，大华集团开始了其全国化布局，先后进入辽宁沈阳、大连、江苏南京、湖北武汉等地。在2002年度评估中，大华集团公司总资产13.7亿元，净资产2.6亿元。

而后主要在长三角、环渤海、中西部等区域等开发。 2017年，大华集团在云南拿地超过3000亩，先后开发5个房地产项目。2018年，大华集团拿地进入“暴走模式”，集团和其董事长金惠明也渐渐走入公众视野。

2019年，大华集团在大连、苏州等地拿地……

机构数据显示，2021年全年大华集团权益拿地金额高达260亿元，位列第27位。

2022年同样的手法，在广州首拍中抢到地块。2022年自有业绩五六百亿的规模。截至目前，大华集团已经建设了十多个百万平米超大型社区并持续进行运维。

在北京这次土拍现场，媒体对大华集团采访中其相关人士提到，上海的话每10户有一户是住在我们大华的，从90年代开始，我们是做城建旧区改造出家的，到现在我们在浦东也还有项目在开发中。

这次能在北京幸运拍下0028地块，也是源于这两年对北京市场的关注。大华集团相关人士在现场接受一家媒体采访时说郓城城建发展债权之郓城县南城名苑（胜利片区回迁）住宅小区建设项目：“我们觉得房地产结构分化比较严重，我们在考虑向北京、上海、深圳这些一二线城市拓展。目前在天津已有项目，但从北方市场来看，北京市场潜力大，我们也认为朱辛庄0028地块也是比较优质的地块，这个地块小而精，也比较适合我们。”

据大华集团官方微信公众号消息，截至目前，2022年大华集团已在全国交付21批次，为12166户家庭实现100%准时或提前交付。目前，大华集团资金状况非常良好，三道红线绿档，融资也是银行贷款为主，利息比较低，在市场盛行拿地都做前融的时候，大华一直以自由资金拿地。

综上，大华拍下的0028地块非常值得期待。

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