河南·洛阳古都丽景控股债权转让项目（洛阳古都集团公司简介）

文/杜晓成、史琦 天同律师事务所合伙人河南·洛阳古都丽景控股债权转让项目；管辉寰、李茜、倪慧、时晓栋、杜晨晖 天同律师事务所西安办公室

逃废债问题河南·洛阳古都丽景控股债权转让项目的处理

焦点问题：何种情形将被视为利用破产程序进行逃废债或进入破产程序后损害债权人利益河南·洛阳古都丽景控股债权转让项目？

债的概括清理是破产法的本质属性，滥用破产程序进行逃废债则是企业或其相关人员利用债的概括清理以实现转移企业财产、清偿个别债务的目的。针对逃废债问题，我国《企业破产法》明确规定河南·洛阳古都丽景控股债权转让项目了在破产程序中依法撤销破产临界期的不当资产转移行为。最高法院发布的多部司法解释文件，以规制企业破产案件立案阶段的逃废债问题以及受理破产申请后逃废债，地方法院对此亦出台河南·洛阳古都丽景控股债权转让项目了相关指导意见。在司法实践中，较多类似案件的裁判文书均涉及相关论述，如何处理逃废债问题也是目前房地产企业债权人在债权清收环节重点关注的法律适用问题之一。

相关法律法规索引

《企业破产法》第三十一条

《最高人民法院关于人民法院在审理企业破产和改制案件中切实防止债务人逃废债务的紧急通知》第三条、第八条、第十条

《最高人民法院关于人民法院在审理企业破产案件中适用最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉的通知》第一条

最高人民法院印发《关于为维护国家金融安全和经济全面协调可持续发展提供司法保障和法律服务的若干意见》的通知 第一条

《最高人民法院关于正确审理企业破产案件为维护市场经济秩序提供司法保障若干问题的意见》 第一条

最高人民法院印发《关于人民法院为防范化解金融风险和推进金融改革发展提供司法保障的指导意见》的通知 第11条

《最高人民法院关于推进破产案件依法高效审理的意见》 第20条、第21条、第22条

《最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部关于进一步加强虚假诉讼犯罪惩治工作的意见》 第四条

裁判观点1：经审查发现企业有巨额财产下落不明且不能合理解释财产去向的，法院应当裁定驳回破产申请。

在(2018)川破终8号案中，四川高院认为，依照《企业破产法》第八条的规定，申请人向法院提出破产申请，应当提交破产申请书和有关证据，这是法院判断是否受理破产申请的依据。同时，对债务企业自己提出破产申请的，该法规定其需另行提交更为详细的资料。鉴于客观情况的复杂性等因素，法院在受理案件以后才发现不应受理时，仍可依法采取裁定驳回申请的方式处理。根据案涉《审计报告》载明内容和现有证据，友合房地产公司的资产负债率高达358.90%，主要原因是该公司对外举借大量债务，但该债务对应的资金流向却无法核查。《审计报告》在审计结论部分亦载明：“对于未进入友合房地产的债权款项真实用途和资金走向，友合房地产及其法定代表人刘安春、实际控制人刘志康也未能向我们作出合理说明并提供相关依据”。友合房地产公司上诉称公司负债率高系因投入巨额资金储备土地资产及其他存量资产且承担了巨额高息，但友合房地产公司并未举示资金流向的相关原始证据。根据《审计报告》和本案现有证据，能够反映友合房地产公司巨额财产下落不明，而友合房地产公司并不能合理解释财产去向，一审法院裁定驳回友合房地产公司的破产申请正确。

裁判观点2：债权形成且已有财产担保的情况下，破产企业于法院受理破产申请前一年内又追加担保，系损害其他债权人公平受偿利益的行为，应当予以撤销。

在(2021)宁民终11号案中，宁夏高院认为，在破产申请受理前的临界期间内，债务人实施的使个别债权人地位优于其他债权人的行为，对该类行为的审查要综合考虑时间、主体、行为要件，“对没有财产担保的债务提供财产担保的”要考虑以下具体情形：1.债务之前没有设立任何财产担保；2.债务之前业已设立财产担保但其价值不足以覆盖全部债务；3.债务之前业已设立财产担保且价值已经足以覆盖全部债务。就第一种情形，应当予以撤销，当无疑义。对于第二、第三种情形，均属于追加的财产担保，本质上也会因债权人针对全部或部分财产行使担保权，而导致债务人责任财产减少，最终损害全体债权人的公平受偿利益。

裁判观点3：如果企业在执行程序中，以执行和解协议方式在未取得合理对价时就免除他人债务。企业破产申请被受理后，该免除债务的行为应予撤销。

在(2021)豫民终869号案中，河南高院认为，执行和解协议并非人民法院作出的具有法律强制效力的文书，而是当事人对各自权利义务的自愿协商处分，其在性质上仍属于民事合同的范畴。执行程序中，河南供水房地产开发有限公司以执行和解协议的方式在开封市自然资源和规划局未支付合理对价的情况下免除了该局的全部违约金、利息、案件受理费，属于放弃债权的行为。该行为符合法律规定情形，应予撤销。关于开封市自然资源和规划局所称其加快了土地用途的变更、实现了土地增值、并非无偿放弃的主张，从查明事实来看，相关执行和解协议签订时，涉案土地用途的变更已经过规划审批，开封市自然资源和规划局只是协助办理登记手续，且土地是否增值也缺乏证据证明，不能认定该局支付了相应对价，故对该主张不予支持。

裁判观点4：在与他人不存在真实的商品房买卖关系的情形下，将房产登记备案在他人名下属于无偿转让财产的行为，损害其他债权人利益，应当予以撤销。

在(2018)浙民再393号案中，浙江高院认为，从形式上看，刘景澄与鑫泰公司之间存在商品房买卖关系，但是，综合全案案情，现尚不足以认定案涉商品房买卖关系的真实性，鑫泰公司将房产登记备案在刘景澄名下属于无偿转让财产的行为，刘景澄的购房是虚假交易，应予撤销。第一，从案涉商品房买卖合同签订当时的背景分析，案涉商品房买卖合同签订当时，鑫泰公司已经陷入债务危机，案涉房屋买卖并非正常的公开销售。第二，从款项性质分析，徐爱打款给王小明的290万元无法确认系案涉商品房买卖合同项下的购房款。第三，从款项流向分析，应当认定鑫泰公司并未收到刘景澄的购房款，鑫泰公司出售案涉房屋实际并未获得相应对价，客观上造成了鑫泰公司破产财产减损的后果。

类似案例：以下案例与代表案例裁判观点相似

以房抵债情况中的执行异议问题

焦点问题1：以房抵债协议的效力为何？

以房抵债属于以物抵债范畴内的民事法律行为，依据《九民纪要》第44条，第45条之规定，当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，根据抵债物是否完成公示的不同，将效力作出区分。抵债物已完成公示的，参照 “让与担保”的相关规定处理。而对于抵债物尚未完成公示的，类似于仅签订买卖合同作为原金钱债务的担保，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》进行处理。至于当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院通常会着重审查是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。

相关法律法规索引

《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条、第四十五条

《江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》第二条

《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十三条

《天津市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要》第五条

《江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》第三条

裁判观点1：于履行期届满前达成的以房抵债协议，应认定为无效。

在(2020)最高法民申6153号案中，最高法院认为，关于以房抵工程款协议问题。首先，案涉《商品房抵工程款协议书》属于在债务履行期限届满前达成的以物抵债协议，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条适用对象为债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，第四十五条并未对协议的效力作出规定，南京澳林公司、宿迁澳林公司据此主张协议有效并无法律依据。原判决认定协议无效并无不当。其次，在案涉《商品房抵工程款协议书》无效的情况下，不存在新债消灭旧债和该协议能否实际履行的问题，原判决认定宿迁澳林公司应当继续履行支付工程款及延期付款利息的债务并无不当。

☆不同裁判观点：双方对于债权债务进行重新约定，将原本借款关系转变为房屋买卖关系的，应认可其效力。

在(2015)新民一初字第2号案中，新疆高院认为，彦海房产公司合法取得商品房预售许可证后，将其开发的“紫荆公馆”的在建房产，与汤某等签订《商品房买卖合同》及《预售商品房补充协议》。合同约定的商品房基本状况，商品房总价款、单价、付款方式及剩余购房款付款时间、交付使用条件与日期等，具备商品房买卖合同的必要条款，双方并在落款处签字盖章。彦海房产公司对涉案合同真实性未提出异议。可见，双方订立商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。彦海房产公司认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容，违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定。但双方当事人并未就涉案房屋设定抵押担保，不涉及担保法关于“流质契约禁止”问题。故商品房买卖合同约定内容并不违反《物权法》第一百八十六条和《担保法》第四十条的禁止性规定。该案后于2016年被最高法院作为第72号指导性案例予以发布。

裁判观点2：于履行期届满后达成的以房抵债协议为双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定为有效。

在(2020)黑民终52号案中，黑龙江高院认为，由于张龙泉以飞鹏装饰公司名义施工的工程款以完成结算程序，本质上属于履行期届满后达成的以物抵债协议，以物抵债协议为诺成合同，应自双方达成合意时成立。如果当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，不存在恶意损害第三人合法权益等情形的，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。《房屋抵债协议》作为工程款结算过程中达成的独立结算协议，应为协议双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定为有效。而作为履行期届满后达成的以物抵债协议，亦应视为交纳了全部购房款。现有证据表明，李堪峰基于金地公司与飞鹏装饰公司的以房抵工程款行为，于2015年10月20日取得案涉房屋的进户通知，其认可张龙泉代表其签字而占有案涉房屋的行为，该代理行为的效力应对李堪峰具有合同约束力，不因进户手续中非李堪峰本人签字而否定李堪峰已经合法占有案涉房屋的事实。又因金地公司相关手续未完备，无法办理产权过户手续，案涉房屋又因国高公司的申请在2015年12月11日被查封，应认定非李堪峰自身原因未办理过户登记。故参照前述司法解释的规定，应认定李堪峰具有排除执行的民事权益。

焦点问题2：以房抵债的受让人能否排除强制执行？

在既有案例中，以房抵债受让人通常依据《执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条之规定主张排除执行。对于该问题的审查处理，最高法院法官会议纪要及部分高院的相关审判指导意见，均认为需按照前述司法解释所列要件进行逐项认定。但鉴于以房抵债协议的特殊性和复杂性，存在案外人与被执行人恶意串通以排除其他债权人执行的现象，因此对于以房抵债协议性质与目的的识别不同，也往往会直接影响其是否有机会适用前述司法解释。

裁判观点1：对于以房抵债的受让人，可以按照《执行异议和复议案件若干问题的规定》予以审查，确定其是否享有排除强制执行的权利。

在（2021）最高法民终1212号案中，最高法院根据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，认为对案涉房屋的权利能够排除强制执行，应当同时符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十等条件。现林艳姝提供的房款收据虽载明案涉房屋座落位置、建筑面积、价款等内容，但作为一般财务信息载体尚不具备前述书面合同法定要件。林艳姝的请求不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（一）项规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

以下案例与典型案例的裁判观点类似：

裁判观点2：以物抵债的目的是消灭债权，并不当然产生物权变动的法律效果，属于普通债权，不能对于房屋的排除强制执行。

在（2020）最高法民申6858号案中，最高法院认为，以物抵债的目的是消灭债权，并不当然产生物权变动的法律效果，根据债的平等性原则，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议，并不足以形成优先于一般债权的权益，故不能据此排除对案涉不动产的强制执行。

以下案例与典型案例的裁判观点类似：

裁判观点3：以房抵债协议的本质类似于新债清偿协议，受让人取得的权利不能大于原债权项下的效力范围，不能排除强制执行。

在（2022）最高法民申104号案中，最高法院根据《执行异议复议规定》第28条认定申请人未支付案涉房屋购房款，对于案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，同时认定，通过“以物抵债”方式取得的房屋期待权一般不能阻止执行。双方的真实意思表示在于以房屋这一标的物的转让作为旧债清偿的方式，不同于实质意义上的房屋买卖。在房屋过户之前，买卖合同所产生的新债并未消灭，致新债旧债并存，故买受人对抗买卖合同之外的申请执行人权利不应超出旧债的效力范围。

以下案例与典型案例的裁判观点类似：

裁判观点3：以房抵债协议的本质类似于新债清偿协议，受让人取得的权利不能大于原债权项下的效力范围，不能排除强制执行。

在房屋租赁的法律关系中，由于居住利益属于生存利益的范畴，在价值序列中位阶较高，法律对于房屋承租人的利益通常会给予一定的优先保护。其中最为典型的代表便是“买卖不破租赁”规则，然而在实践中，也会出现债务人利用这一规则来试图逃避执行，严重影响执行效率和债权人利益的现象。因此，法律法规和司法实践中对房屋承租人以租赁权对抗法院强制执行的行为存在一定的限制，按照较多裁判意见，合同签订在先且已经占有房屋的合法承租人，不能直接排除法院对于房屋的拍卖、变卖，但可以在房屋所有权人变更后，在租赁期内继续占有使用房屋。焦点问题3：房屋的合法承租人能否主张排除强制执行？

相关法律法规索引

《民法典》第七百二十五条

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）第三十一条

裁判观点1：在租赁合同生效且承租人占有使用标的房屋的情况下，承租人可以对抗移交占有的请求，但不能排除法院的强制执行。

在（2020）最高法民申4660号案中，最高法院认为，依据《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，《执行异议和复议规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”之规定，在先租赁关系不受其后设立的抵押权影响，抵押权的实现方式为就抵押物折价、变卖、拍卖的价款优先受偿，与承租人对抵押物的占有使用并不冲突，抵押物被折价或者变卖、拍卖后，受让人仍受在先租赁合同约束，承租人可依据上述规定对抗受让人移交占有抵押物的请求。换言之，承租人依据租赁合同享有的权利并不能对抗抵押权的执行，而是享有在抵押权实现后在租赁期内继续占有使用租赁物的权利。

以下案例与典型案例的裁判观点类似：

裁判观点2：没有实际占有、使用房屋的承租人不能以其租赁权来对抗后设立的抵押权。

在(2014)浙杭执异初字第12号案中，杭州中院认为，虽然古今公司提交了其与道道公司签订的《租赁合同》和支付租金人民币1000万元的证据，但在道道公司与西湖支行、朝晖支行签订《最高额抵押合同》及办理房地产抵押登记时，案涉房产的利用现状一栏中，道道公司均明确注明是自用，而没有出租；在执行中向道道公司调查案涉房屋的使用情况时，道道公司明确实际是向古今公司借款，古今公司对案涉房屋没有实际占有、使用古今公司至今没有实际占有、使用案涉房屋，其主张的租赁权不得对抗抵押权人西湖支行、朝晖支行行使抵押权的实现及法院的强制执行。法院对抵押的案涉房屋产权依法可以委托拍卖，《告知书》明确不带租赁拍卖是正确的，案外人古今公司的租赁合同对己抵押的案涉房屋的受让人不具有约束力，其提出的异议不能成立。

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