2023年洛阳诚助实业发展债权系列之洛阳市瀍河回族区杨湾村安置房项目的简单介绍

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作者 ｜ 吴亚

耗时近7个月2023年洛阳诚助实业发展债权系列之洛阳市瀍河回族区杨湾村安置房项目，恒大物业（06666.HK）134亿元存款的“失踪之谜”终于解开了。

据恒大物业及母公司中国恒大2月15日晚间披露的调查报告2023年洛阳诚助实业发展债权系列之洛阳市瀍河回族区杨湾村安置房项目，于2020年12月至2021年8月，在个别恒大和恒大物业前高管的授意下，恒大物业以存单质押担保方式，通过第三方公司多次向恒大提供财务资助，最终导致自身存单质押的134亿元资金被银行强制执行。

目前，恒大正与恒大物业商讨偿还方案，或将通过转让资产的方式来抵销相关款项。但考虑到当前恒大自身的困境，恒大物业这134亿元的损失最终能否追回仍存不确定性。

这是一宗典型的物企运营乱象，资金被地产母公司违规侵占，恒大物业的独立经营能力被质疑。调查报告也明确指出，恒大及恒大物业的内控制度存在缺陷，相关操作违反了香港相关法规。

“雪崩时，没有一片雪花是无辜的”，恒大物业这家昔日曾问鼎物管“市值王”宝座的老牌物管正逐渐失去光彩。恒大物业曾创下“四年半营收360亿元”的佳绩，截止最新的2022年年末公司在管面积已达4.92亿平方米。

看未来，当前恒大危机的迟迟未解，让恒大物业未来的命运仍充满了不确定性。“内控失效”的恒大物业在继续保证自身盈利能力的同时，也需积极采取措施来为质押事件善后，并修复市场对自己的信心。

违规质押：沦为地产母公司的“提款机”

七个月之前，恒大物业及恒大曾出具初步的调查结果。那时，与质押事件相关的多为“恒大系”高管引咎辞职，包括被称为“恒大二号人物”、“打工皇帝”的明星职业经理人夏海钧。

彼时的公告显示，恒大物业有约为134亿元的存款为第三方提供质押保证金，被相关银行强制执行；根据初步调查结果，该质押相关的贷款透过第三方(扣除费用后)划转回流至恒大，被用作恒大的一般营运资金。

2月25日披露的调查报告则还原了质押事件的更多细节，质押发生在2022年12月28日-2021年08月02日，即恒大物业登录港股市场25天后。

在恒大有关高管的授意、恒大物业有关高管的参与下，恒大物业六家附属公司以存单质押担的保方式，通过第三方公司分三组向恒大提供了大额资金。

涉及恒大物业的六家附属公司分别为金碧物业、金碧恒盈、金碧华府、恒大恒康、金碧世家和金碧恒康，三组存单质押担保分别为20亿元、27亿元和87亿元。

三组质押的操作手法较为类似，以第一组20亿元的存单质押担保为例，恒大物业的附属公司接连做了两轮担保。

先是在2020年12月28日，金碧物业通过在银行的一笔三个月定期存款，为其中一家第三方公司提供金额为20亿元的存单质押担保，使该第三方公司获得等额的银行票据。

在扣除和抵销了恒大需支付的相关费用后，还剩约19.52亿元的资金通过其中一家通道公司间接转至了恒大旗下的深圳恒大材料。

紧接着的2021年3月23日至2021年3月26日，恒大旗下的贵阳置业、广州鑫源及贵州广聚源向深圳恒大材料转账合计19.82亿元；深圳恒大材料再把这笔钱转向一家第三方公司，再由该公司向银行还清票款，由此，第一轮的20亿元质押担保解除。

第二轮的质押担保几乎无缝衔接地开展，2021年3月24日至2021年3月29日，金碧物业再以20亿元定期存单为第三方公司融资、向银行提供存单质押担保，使得该第三方公司获得19.55亿元的银行借款。

该第三方公司再先后借助两家通道公司，以增资和提供无息借款形式把资金转入贵州广聚源。但该公司的这笔借款发生了违约行为，由此导致银行在2021年9月25日至2021年9月26日期间对这笔20亿元存单进行了划扣。

调查报道披露，第一组质押由恒大物业前任管理人员审批，包括时任恒大物业财务副总经理的安丽红、总经理胡亮、董事长赵长龙，时任恒大执行董事兼首席财务官的潘大荣也参与了审批通过；第二组质押则由时任恒大执行董事兼总裁夏海钧审批通过。

就这样，三组质押通过相似的手段无缝衔接着，恒大物业成为恒大的“提款机”，相关定期存款被违规操作流入了恒大的口袋。

2021年9月-12月，质押担保期限届满，相关的还款却未到位，恒大物业这6家附属公司的存单质押遭银行强制执行，总计价值达134亿元。

内控“失效”：134亿元损失能否讨回仍不确定

恒大物业也好、恒大也罢，在调查报告中都用了极大的篇幅来反省自身存在的内控问题。并明确指出，不建议恢复相关已被处理高管的原有职务。

恒大物业将最锋利的矛头指向了恒大，称与存单质押担保相关的方案、审批流程等均由恒大发起而非自身最终决定。

恒大物业披露了一些细节，如涉及事件的附属公司未设立独立的印章和档案管理制度，其公司级印章均由恒大实际控制，这便导致相关公司印章在未得到恒大物业管理层批准的情况下，也能被恒大违规使用。

恒大为何要进行此类违规操作？这与其捉襟见肘的资金情况、面临的巨大流动性压力密不可分。

调查报告显示，2020年12月中至下旬，基于资金需求，恒大提出开展一个专项融资业务，具体方案便是利用附属公司对外做质押，为第三方向银行申请融资提供担保，再将第三方融资所获取资金，用来支付自身在2021年2月的负债及应付款及补充自身运营资金。

熟悉恒大的人就知道，2021年上半年已是恒大“暴雷”的前夜。那时，恒大已出现商票逾期问题，供应商向恒大讨债的情景已时有发生。

在恒大的官方叙事中，其宣传的确是公司的“降负债”任务已取得重大成果。根据2021年6月30日时恒大发布的官方消息，截止发布日，恒大的有息负债约5700多亿元，相较于2020年6月达8700亿元的高点已大幅下降了约3000亿元，完成了年初定下的有息负债总额降至“5字头”的目标。

谁曾想，恒大还是“暴雷”了。半年后的2021年12月，恒大公告首笔美元债违约，启动境外债重组。此后至今长达一年半的自救行动中，恒大的重组方案迟迟未出，工作重心也已置于“保交付、稳运营”之中。

亡羊补牢，为时晚矣。这134亿元的损失，如何弥补？恒大物业称，公司要向被担保人追偿，或依据债权债务关系向资金实际流入方、使用方追偿。

恒大则称，偿还方案主要透过集团转让资产予恒大物业抵销相关款项，方案落实后将会进一步公告。

不过，多位业内人士在交流中普遍向搜狐财经表示，恒大所谓的“以资抵债”方案能否落实仍有待观察。

一方面，以恒大今时今日之现状，其还有什么资产是可以抵偿给恒大物业的呢？另一方面，从调查报告的信息来看，已可以定性恒大物业就是恒大的“债权人”，但恒大物业要追讨的134亿元欠款从款项的性质上来看，清偿顺序就是比较靠后的。

“恒大物业的业务属性仍是轻资产，与恒大普遍的重资产地产开发、持有型物业开发及运营不同。”如一位TOP10物管公司的董秘就直接指出，没有开发的土地、持有的住宅商管项目公司的股权等这类可见的恒大手上资产，即使用来抵偿，给到恒大物业手中若价值不符或无法变现也是无用。

梳理恒大“暴雷”至今的一系列“偿债”手段，主要包括“以股抵债”、“以资抵债”、“以房抵债”等方式。大多数的债权人，仍很难拿到恒大真银白银的偿付。

前景存疑：自我造血能力仍在，股票继续停牌

恒大物业作为物管圈昔日的明星企业，至今已立业25年。与多数房企附属的物企一样，最初的恒大物业（即金碧物业）仅作为恒大附属公司来运行，直到2020年7月恒大才首次官宣，拟分拆物业板块独立上市。

那时的金碧物业已具有一定规模，据克而瑞披露的数据，截至2019年末时，金碧物业的在管面积达3.52亿平方米，仅次于万科物业（如今的万物云）、碧桂园服务和彩生活。

紧接着的2020年9月底，恒大物业首次向港交所提交招股书；47天后，恒大物业通过港交所聆讯，创下物业股至今最快的过会记录。同年12月2日，恒大物业正式登陆港交所。

往期股价信息显示，47天过会的恒大物业一度成为物管圈的“市值王”。在高光时刻，恒大物业的股价曾冲到19.74港元的高点，总市值一度突破2134亿港元。

2021年以来，物管股的估值逐渐回归理性区间，多数物业股的股价明显回落。恒大物业的股价自2021年下半年以来也进入下跌通道，同花顺数据显示，最近的2021年12月中至2022年3月合计65个交易日里，恒大物业的股价跌幅达30.93%。

恒大物业因未能按期披露2021年业绩，公司股票已于2022年3月停牌。按照恒大物业披露的调查报告，公司股票仍将继续停牌。

“内控失效”，让恒大物业的“独立性”遭到质疑。往期财报数据显示，2017年-2021年中期近四年半的时间里，恒大物业累计创收360.18亿元、实现归母净利润58.59亿元。

截止2021年6月末时，恒大物业总合约面积约为8.1亿平方米、总在管面积约为4.5亿平方米，分别较2020年末新增了2.5亿平方米、1.5亿平方米；若与2020年中期相比，同比增长58%、77%，表现除了较强的业绩增长性。

虽然恒大危机对恒大物业带来了这134亿元的损失，但从业务成长的纬度来看，恒大物业的规模仍保持了一定的增长。可查询的公告显示，截至2022年年末，恒大物业总在管面积约4.92亿平方米、总签约面积约8.2亿平方米。

134亿存款的“失踪之谜”已解开，质押事件暴露了恒大及恒大物业的内控失当，导致违规操作、占用资金现象的出现，其中涉及巨额款项在香港市场乃至资本市场上都实属罕见。

多为身处房企圈、物管圈IR岗位的相关从业者预期，香港监管机构或会继续就该质押事件作深入调查，“不排除上市公司及相关人员会被谴责及处罚，可以理解为企业内部的自查自纠已结束，但事件相关的法律程序和调查不一定就会结束。”

法律界的相关人士在交流中也指出，此等事件严重损害了中小股东的利益，“从维护市场秩序和营商环境的角度，（恒大及恒大物业）也需给中小股东一个交代。”

往期公告显示，去年8月因“134亿元存款被强制执行”事件，香港财汇局就曾发布过对恒大及恒大物业若干账目展开查讯和调查的消息，以保障股东和投资大众的利益。

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