济南天桥财金市政债权转让计划3号政府债（山东济南TQ财金市政债权转让计划2号）

　　这是2017年买房者听到最伤心的一句话。全款的请往里走济南天桥财金市政债权转让计划3号政府债，按揭的别堵门口，公积金的把车挪走。

　　银行额度紧张、房贷利率上浮、放款时间延长几乎已经成为悬挂在所有购房者头上的达摩克利斯之剑。为什么从今年起贷款变得如此困难济南天桥财金市政债权转让计划3号政府债？为什么银行额度频频出现紧张？本轮调控究竟什么时候结束？楼市未来将如何发展？本期搜狐万言堂抛砖引玉，以期为行业发展提供参考。

　　进入8月份以来，包括北京、广州、天津、济南、南京、苏州、东莞等城市的多家银行纷纷上调首套房贷利率。以广州为为例，8月11日，广州几家国有银行，包括农行、建行、中行、交行等相继发出通知，首套房贷利率上调至基准利率的1.05倍。

　　实际上，房贷利率上调并不仅仅是在一线城市，海南也没能独善其身。

　　从今年起，银行额度紧张已成普遍共识。“今年起银行的额度突然就变得很紧张了。去年客户买房，跟银行申请商贷一个半月就能放款，现在普遍要六个月到一年不等”。搜狐焦点电商总监郑君君称。

　　近日，笔者以购房者身份向海南多家银行致电问询首套房贷事宜。交通银行某支行负责信贷的工作人员透露说，现在房贷利率基本走基准利率，不会再出现打折的情况。招商银行某支行信贷部人士告诉笔者，现在银行已经没有额度放款，具体什么时候有额度也不清楚。中信银行某支行信贷部人士则表示，想要尽快放款，就得在基准利率的基础上浮20%，所有流程走完便能尽快放款。

　　目前，摆在购房者面前只有两条路，要么排队等待遥遥无期的放款，要么接受银行上调利率的要求。然而房贷利率的上调无疑加大了买房人的购房成本，笔者算了一笔账：假设贷款金额为100万元，贷款年限20年，采用等额本息方式还款，那么执行基准上浮10%的利率水平，相比8.5折优惠时期，利息多了16万元，月供增加670元。

　　痛苦的不止是购房者 还有房企们

　　对资金密集型的房企而言，今年最大的感受就是融资变得格外困难。

　　如今地价高企，且楼市调控将持续的背景下，保证充足的现金流成为维系企业持续发展的必然要求。从今年以来，证监会对其监管加强，房企的融资渠道也明显受阻。根据中原地产最新数据显示，今年上半年房企融资数据持续低迷，合计包括私募债、公司债、中期票据等（不包括股权融资）融资仅1771.8亿元，同比减少幅度达到74%。

　　在国内融资环境不见宽松之时，房企融资渠道逐步收紧，越来越多的房企将融资窗口转向海外。根据中原地产最新数据显示，2017年内累计海外美元融资额度达255.7亿美元，相比2016年同期的82.7亿美元上涨了209%。就这个八月的前10天，国内有7家房企合计发行50.1亿元美元债券。

　　房企大规模的境外融资，除了保证现金流外，还要在这波海外融资的窗口期，尽可能将之前的所拥有的债务进行置换。任志强就曾断言，到2018年房地产行业将迎来一个还债高峰，额度达到3300亿济南天桥财金市政债权转让计划3号政府债；2019年额度则达到4700亿，今年、明年、后年房地产企业还债规模将超一万亿。

　　这意味着，在不久的将来房企会面临大量债务到期需偿还的压力，而还贷高峰也会影响到一些企业未来的变化。所以对于当下房企而言，必须尽可能融资才能保证避免潜在的流动性危机，即便会增加财务成本也在所不惜。

　　为何今年的日子那么难过？

　　随着金融去杠杆，央行在资金供给端以及融资市场的收紧，银行的资金趋于紧张，所以有意识地控制贷款的投放，或者以高利率的方式发放贷款。一位不愿透露姓名的国企银行贷款经理表示。“由于可放贷总量减少，所以银行会更愿意把贷款发放给回报率高的项目，收益偏低的房贷自然会被放弃。所以最近放款拖延，甚至要求客户加息放款就不足为奇了。”

　　在过去由于风险低，房贷一直以来都是银行眼中的“香饽饽”。去年全年以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款占全国新增贷款的比重达到45%。而这一势头目前正在发生改变。

　　梳理上市银行刚刚发布的半年报可以发现，四大行业绩出现回暖，而个人住房按揭贷款的增速普遍出现下滑。中国银行发布的数据显示，个人住房按揭贷款上半年增长9.28%，较去年同期下降了7.7个百分点。而农业银行上半年按揭贷款增速为11.6%，同比下降4.5个百分点。建行业绩报告中也指出，个人按揭贷款增幅为9.50%，增速较上年同期放缓。

　　调控持续 房贷收紧 未来楼市怎么走？

　　房地产调控是一盘大棋局，金融手段只是工具之一。国家着手对经济金融的整顿早在去年底的中央经济工作会议上就已现苗头。在这次会议上，多次提及要防范风险，将防风险提高至前所未有的高度，特别是杠杆风险和债务风险，更是成为重中之重。纵观今年国家在证券、银行、保险等金融行业的整顿，无一不在落实“去杠杆防风险”这六个字。

　　过去我们认为持续的货币宽松政策是房价上涨的推手之一，但现在国家已经提出“货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定。要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险。”这意味着货币政策早已经转向，收紧货币的水龙头是已确定的基调。

　　当前的房地产调控，早已跳出了地方政府的掌控范围。只要中央不松口，政策环境难言大范围松动，至少在即将召开的“秋季大会”和明年的全国两会前都别想。未来，房贷政策还会继续收紧。此外在今年第四季度，不排除部分开发商为了获得更多现金流，采取以价换量的购房优惠政策。