保利欣苑，保利欣苑二手房

在济南总价预算500万买房，妥妥的高端改善，但还不是终极改善，500万预算其实不少，但还到不了济南好楼盘随便挑的地步。手持500万，依然面临同样的选房难问题，这绝不是“何不食肉糜”般的凡尔赛，而是近期我们团队带看过程中500万预算客户真真切切存在的问题。

500万预算能选哪些主流楼盘？

抛去其他主观因素，单从发展潜力来看，济南买房当然首选CBD！但目前CBD在售楼盘和房源已经不多，基本都是大户型，上车门槛比较高，500万只能是个别楼盘入门级户型。

然后是龙洞片区，目前只有大华可选，门槛更高，单价破4万，入门155的洋房还不对外出售，基本买大华的预算都在1000万左右或者更高。

高新核心区，比如贤文，天奕和仁恒已经基本售罄，只剩个别房源，靠东一点的颖秀华府价格还可以，但整体品质跟前边这俩盘不是一个量级，属于300百万买不起，500万看不上的那类；珑悦府吧，最近在维权，品质一言难尽。后期入市的中建吉美乐地块和保利轻骑新拍的地，还不知什么时候能接过接力棒。

然后就是长岭山的玖玺城和奥体铂悦府，还有盛福的云玺和蘭园，500万预算买这里基本就是宁做鸡头不做凤尾的思维，这几个项目都能买到小区天花板户型。

小汉峪目前有的选，但也有新的问题，开发商好的，产品力不大行，500万很难接受高层产品；开发商名气小的产品力尚可，但后期交付存再不确定性，大量房子抵押不可网签让人避而远之；位置好且门槛低的海德堡，站岗了这么多年，一直不温不火。

还有就是旅游路沿线往东的一些新生代小豪宅了，雲峰原著、青云阙、金茂府、御山台和一些有硬伤不太好卖的别墅产品。

最后还有一些非主流片区的高端改善，比如老城区内的国熙台，双井片区的现房观山洋房红山圣都二期，二环南的领秀城麓系洋房，南北康天花板市中万科城，华山的山湖豪宅中海臻园府，即将入市的西客站顶豪项目龙湖天越和自成一派的杨柳春风······

为了让500万左右客户能一目了然地了解在售的主流项目，我们团队为大家整理了一份表格。如果您觉得有用，记得文末点赞并转发到朋友圈给需要买房的朋友，感谢！

一圈盘点下来，既符合预算，又方方面面比较满意的新盘，的确很难抉择！不是有钱人矫情，对于500万预算的高端改善客群来说，需要的不只是面积变大，更多是对地段、环境、生活品质、圈层的全方位提升。而500万的尴尬就在于不可求齐全，只能在众多因素里做某些取舍，这是最让人纠结的。

没有时间和精力浏览全文的朋友，可以添加楼市参考蒋文文微信，500万预算买房，她可以帮您推荐更适合楼盘。非诚勿扰。

下面我们将针对以上盘点楼盘进行简短点评，帮助500万预算的朋友抓住主要矛盾，希望能给您带来一些参考。

01 - CBD片区

山东集全省之力打造济南强省会城市，济南集全市之力打造中央商务区。济南未来的“54321”房价结构中的5，就是济南CBD，这里房价一定会突破5万，快的话5年内就能实现！所以想买城市最繁华、最保值、最有潜力的的地段，首选CBD！但CBD也有一个问题，就是它是中央商务区，本来就不是居住区，住在这里必然会有一些喧嚣，但能享受城市最繁华的霓虹盛景。如果想要环境好，建议选龙洞！500万预算CBD可考虑的楼盘户型如下：

中信泰富济南尊

国际well精装 层高3.1米 小高层

中信泰富九庐

国际well精装 1600平会所 4号线洪山站600米

复星国际中心

CBD济南最贵的片区，复星是CBD最贵的项目，复兴曾被称作济南“最有良心的开发商”，因为从不坑穷人。复兴只做城市核心区域的高端顶豪产品。

CBD唯一2300平私人恒温泳池会所（位于B4地块，已开放）层高3.2米 精装

目前在售二期御峯产品，项目详情可以看之前的文章： CEO首选CBD！济南CBD绝版地段御峯之作，升级而来

华润之地广场悦府

CBD上车门槛最低的项目，500万以下想买CBD必看。

02 - 汉峪片区

目前小汉峪片区500万的房子还有得选，环境也不错。片区面临的问题就是凤凰路高架带来的噪音隐患。另外就是在售的没有真正的豪宅，多少都有点先天缺陷。

金伟柏悦府

项目又叫金象泰柏悦府，户型可选择性多，容积率1.45，小高层，产品力在周边挺能打，缺点是烟建小开发商，项目上有很多房源是抵押不可网签状态，这个可以参考之前的文章： 高价地特尴尬：小汉峪柏悦府拿地近5年网签寥寥，部分房源抵押无法网签！

500万左右如果浮动的多还有其他户型可以选择，如有有意向可以扫描文中二维码，我们带您看房，可以规避抵押不可网签房源。

济高梧桐郡

济高开发，全是高层，户型不错。500万可以随便选，最大167平大三室。前段时间网传济高领导被叫去“喝茶”，不知对项目有没有什么影响，但总体来说济高的品质，难登大雅之堂。

汉峪海风·海德堡

海德堡算是小汉峪的钉子户，见证了周边很多兄弟售罄，被动式住宅，客户也是爱憎分明，喜欢的觉得非常好，不喜欢的看见外立面转头就走。目前小汉峪能买到的最便宜的 汉峪小学 学区房。这几天还有特价房，基本算地段送房子！喜欢的加微信详细分析利弊。

03 - 贤文片区

贤文片区处在高新核心区域，被称作“小CBD”,个人觉得贤文是继CBD之后发展潜力最大的片区，天奕仁恒单价早就破3万了，未来随着CBD建成投入使用，这里会是济南房价的二当家，4万妥妥的。

仁恒奥体公园世纪

仁恒是新加坡开发商，在济南的口碑不错，只做高端。仁恒的业主暴发户少，很多都是有钱很久了，见过好东西有品位， 很多客户选择仁恒看中的是仁恒的细节和不花里胡哨的轻奢高冷范。目前房子只有168平的，楼层基本没得选了。很多喜欢仁恒的也在关注仁恒在港沟和铁投合作的新项目，没关注公众号的朋友辛苦点个关注，这个项目我们也会在第一时间跟进。

仁恒的户型真的没有龙湖天奕做得好，但精装细节要更好，经得起推敲。

龙湖天奕

讲到仁恒就必然要讲天奕。世界豪宅一亮相，二期户型吊打济南所有楼盘，也成了济南现象级的红盘。目前已经售罄，市面上还有一些1楼3楼的抵账房，我们公司有一套独家房源，也是抵账房，贷款限购问题房主不能买了，总价620万送28万的车位，6楼好楼层，喜欢的可以添加文中微信咨询。

济高珑悦府

好位置、体量不小，济高品牌实力很强，拿地很硬，但是产品力很拉胯，甚至有很多设计不合理的地方。这个项目的户型图我也不想放了，规划再好，产品有硬伤也是白搭。

放个让人笑掉大牙的单元门吧。近期项目有维权，详细参考文章： 府系豪宅，终究还是拉了……

豪宅的仪式感，单元入户双大门！ 单元门有俩洞，还是互相独立的，大洞是步梯入口，小洞是电梯入口，这个设计师真是绝了，让我想起了晏子使楚的故事。

颖秀华府

天辰路上，国企毛坯准现房，如果看中贤文的地段，这个项目是性价比比较高的选择，产品中规中矩，卖的一般情况。500万以内预算可以买到最大户型200平4室3卫，还能把装修钱留出来。预算再低点，还有160/170的户型可以选择。

中建吉美乐项目&保利项目

这俩项目什么时候入市还是未知数，保利项目5月7日刚拿地，遥遥无期。中建吉美乐项目规划已出，大家可以参考往期文章： 高新区又一个低密大平层来了！铝板+落地窗！济南铝板外立面成为改善标配？

龙哥公司就在吉美乐地块的东侧的海信天辰九号，在办公室每天监工中建施工，大家想了解最新施工进展，欢迎添加龙哥微信，或者亲自来天辰九号B栋1318喝茶监工。

04 - 龙洞&古城区&山大路&双井片区

其实济南高端改善龙洞应该是比较靠前的选择，放在这里有两个原因，一是太贵，二是没房。龙洞现在就是大华紫郡洋房，前面提到了155平的户型很少基本不对外出售了，总价也在600万+，500万预算够不上。现在还有215平的大三室，妥妥的顶级改善。

龙洞片区——大华紫郡

环境没得说，这个地段这个价格，圈层绝对纯粹，非富即贵。前年2万5买大华紫郡精装的可以吹一辈子牛了。目前3.6万-4.2万的价格，未来一段时间的升值潜力有点被透支，但没办法，没房子了，物以稀为贵。后期升值潜力相比CBD弱一点，再就是生活配套差，打车都打不到，有钱人不打车。

古城内区——明湖壹品

明湖壹品又叫明湖壹品苑，老城区少有的小高层新项目，有百平以内的小户型，也有180平的大平层，目前楼层可选，西边户10层以上可看大明湖，价格三万四左右。项目是新亚洲风格，一线品牌装修交付，大户型层高3-3.15米，周围配套醇熟，老城区不错的选择。

山大路片区——中建国熙台

目标客群济南老城区的高知群体，客户有钱，但不喜欢太张扬。在附近企事业单位上班的，不愿离开老城醇熟的生活配套，可以考虑中建国熙台二期，客群比较小众，工作、生活导致的地缘性客户可以考虑，188户型总价也得650万。之前写过这个项目，想详细了解的可以点击链接穿越过去看一看： 济南既低调又有钱的高知群体，原来都住在这里。

双井片区——红山圣都二期

大家对双井的红山圣都了解可能比较少，这个项目在历下区旅游路旁，辅仁学区，容积率0.46，163-190平6层真洋房，层高3.3米，现房发售。小区与红山公园浑然一体，景观无敌。500万预算的可能要超一些，165的户型总价在600万左右，喜欢的可以关注一下特价房信息。

05 - 二环南&西客站&华山

接下来的一些片区和楼盘就是针对一些已经有明确的区位要求，比如就想在市中区的南部买房，或者就想在西城槐荫区西客站附近，亦或是喜欢有山有湖的华山片区。这些地方500万预算的可选不是很多，但还是有一些区域天花板级的楼盘可供选择。

市中二环南——领秀城麓系洋房

领秀城属于大城自成一体的超级大盘项目，在二环南占山为王，发展了十多年了。学校就有十多个，也算不错的学区房，自然环境尚可。麓系洋房产品绝大部分都被领秀城里的老客户复购了，去年一年完成了大几十亿的目标，目前500万能买到187的4室毛坯和195的4室精装。喜欢的可以添加微信，帮您分析具体的楼栋和户型优劣势。

南北康——市中万科城

客观说，市中区南部不是城市主流发展方向，未来发展肯定不如奥体CBD这些东部区域，但是如果你想在南北康片区买个品质好的楼盘，市中万科城是首选，区域内从产品力上吊打周边楼盘。而且公园就在家门口，自然环境很好。一直觉得市中万科城的名字取得不好，一听就像刚需，卖溢价需要打破大家对雪山万科城刚需盘的刻板印象，龙湖都是地段产品往高了喊，万科把高端产品往低了喊， 无形中增加了营销难度。

西客站——龙湖天越

西客站天花板级别产品。户型面积有114平、131平、155平、189平和219平。

高层楼栋是114平和131平的户型，毛坯交付。值得一提的是高层公摊在21%左右，比一般的小高还要低，这个的确是亮点。114平预计单价在1.7万，131平的单价在1.8万。

155平、189平和219平是精装修交付，价格会更高一些，而且18F小高层的公摊在16-17%，确实也比较低。155和189户型都有顶跃户型，但数量都比较少。据悉155户型定价会在2万左右，189平的可能会在2.3万，215的户型单价会逼近2.5万，必然是西客站的天花板级别。

预计6月中上旬首开，1# 楼115/130㎡ 毛坯96套；4#楼 155㎡精装68套；5#楼189㎡奢装34套；首开198套！

目前已经开启验资排卡，享98折优惠。据说验资期间发现不少资产千万的大佬，说明西城的高端购买力还是有的，西城苦豪宅久矣。喜欢龙湖天越的添加下方微信，买房有惊喜！

华山片区——中海臻园府

华山的山湖资源得天独厚，中海在华山的地位就是地头蛇一般，相当于鲁能在二环南，融创在莲花山。臻园府在华山湖西侧，游艇式豪宅，直接可以在家瞰山观湖。而且中海品牌在济南深耕了15年之久，妥妥的老牌房企。想了解品牌故事的可以看一下中海品牌的往期文章： 这家开发商用15年，为济南提交了一份时间的答卷

06 - 盛福&长岭山&旅游路沿线

剩下的楼盘就是东部主流片区内，除CBD、汉峪、龙洞、高新贤文外的第二梯队，500万预算可以买到这些楼盘的大户型，比如盛福可以买到银丰云玺和绿城蘭园；长岭山可以买到银丰玖玺城5期和奥体铂悦府；再往东旅游路沿线可以买到港沟的龙湖雲峰原著的洋房，叠墅产品预算要在600万以上了。神武的青云阙187平的顶跃产品和旅游路金茂府230平的大户型也可以考虑。

文章内容有限，想考虑盛福&长岭山&旅游路沿线的豪宅产品，欢迎添加文末微信，龙哥团队提供一对一咨询服务。预算500万的购房者，添加微信后可以要求龙哥亲自带看！13年济南地产从业经验，专业做改善！

济南楼市参考

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