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大家期盼已久的第三批A股REITs终于要与大家见面了,本次新推出的REITs其实只有一只,就是华夏中国交建高速REIT。
根据最新的公告显示,华夏中国交建高速REIT4月7号开始认购,感兴趣的同学不要错过。
相信很多同学已经有过投资 REITs 的经验,也已经比较熟悉不动产投资信托基金这个投资品种了。这里小编先简单讲解一下REITs 的相关知识,然后详细介绍一下这支 REIT 的具体情况及操作方法。
一、REITs 简介
1、REITs 是什么?
通俗点说 REITs 就是由专门的管理团队管理的房地产信托基金。REITs 的本质是信托投资基金。
REITs于1960年诞生于美国,它是以发行股票或基金的方式汇集投资者的资金,然后由专业机构进行房地产的经营管理,并将90%以上的税后收益净额分配给投资者。
在我国当前财政收入回落,杠杆率过高的背景下,发行基础设施REITs可以使得项目的原始投资人(地方政府等)盘活存量资产、回收资金,然后再投入新的基础设施建设,从而形成资金的良性循环。
2、我国基础设施REITs与西方国家REITs的不同
要注意的是,中国REITs产生的背景与西方有些相似,但是也有不同的地方,中国的REITs投资的是大基建项目,与西方投资的房地产主体项目不同。中国REITs收益分红主要是基建项目的收费收益,例如产业园区、高速公路收费等,西方REITs的收益主要是房地产房价上涨和租金的收益。
3、我国REITs的收益来源
REITs基金的收益来源,主要包括三个方面:收租、资产增值、价格上涨。我们一个个来看。
1)现金分派
目前,我国发行了两批共11只公募REITs,每个REITs都对应了一个基础设施项目,会把超过80%的钱都投资到一个项目里。
这些基础设施资产一旦开始运作,就能收取到稳定现金流,比如租金或过路费。
根据规定,基金每年都要将可以分配金额的90%返还给投资者。
比如这次即将上市的华夏交建REIT,管理人会用募集到的资金购买高速公路的特许经营权,通过收取过路费、路边广告牌招商赚取收益,并将收益定期分派给投资者。
2)资产升值
比如管理人用 1 个亿买了一个物流园区,在精心经营一段时间后,园区招商引资效果显著,估值升到了 2 个亿,这部分增值也会计入到基金的资产中。
3)二级市场溢价
你从基金公司买了份额之后,可以在二级市场卖给其他投资者。买入的价格可以理解为价值。而卖出的价格呢,则是像股票一样实时变动的。
如果卖出的价格比你买入的价格高,我们就赚到了其中的二级市场溢价。
4、前两批发行的REITs的收益如何?
从这张图中,我们可以看出前两批REITs自发行至今,涨幅还是蛮可观的。截止到3月31日,除了平安广州广河REIT跌破发行价外,另外10只REITs 都实现了两位数的涨幅。
大家可能会好奇,这为啥能涨那么多呢?这背后最主要的原因,还是和二级市场的火爆有关。
下有4%的政策保底,上有8%的市场预期,这样稳健型的优质资产在当下的市场形势下还是很稀缺的。
当前A股REITs收益较高的原因,主要可以从三个方面来分析。
1) 资金成本较低,提高REITs回报率
当前的经济大环境下,宽松的货币政策是主基调,企业融资降息、减税降负政策频出,换句话说,企业借钱变得更便宜了,会更多地借钱投入到生产中。
此时REITs资产的出租率就会改善,租金也可能会增长,提升投资者的回报率。
与此同时,利率低了,资产的市场价也会涨一涨,所以REITs投资的不动产也会增值。
2) 流动性增加,市场追逐稀缺资产
借钱的人多了,市场上的资金更为充裕,多出来的钱自然要找地方去。
然而,2022开年以来又是国际冲突、又是美联储加息,让全球股市一路下跌,最近有新闻说新发基金都募不到钱了。
在这样的背景下,分红稳定、预期收益能达到6%左右的REITs就成了“香饽饽”,大家纷纷涌入二级市场抢购,价格就一路上涨。
3) 产品有限,流通规模小
目前为止,REITs 的数量只有11只,规模不过460亿。
由于在发行时,原始权益人、机构投资者为了要绑定投资者利益,份额有锁定期(1-5 年不等),这期间他们是不能卖出的。
所以,实际的A股REITs可交易的流通规模也就150亿左右,还不如一些股票的市值大。
当市场上有过多的资金,追逐稀缺的资产,资产价格自然就容易上涨。
二、第三批REITs详解
在同学们决定要投资A股 REITs 之前,可以登录沪、深交易所网站去查询A股REITs的详细信息。比如,交易的风险、资产情况、企业的财务报表等,都可以在下面的网址中查到。
上交所:http://www.sse.com.cn/reits/home/
深交所:http://REITs.szse.cn/
举例,咱们打开上交所对应的REITs专区,点击【项目动态】就能看到审批情况了;
然后,点击对应的项目名称,就可以进入项目的基本信息页面;
在这个页面,同学们可以看到与项目有关的文件,点击后面的时间就可以打开对应的文件了。
华夏中国交建高速这只REIT,从它的名字中我们就可以知道它的基础资产是高速公路,和之前的华夏越秀高速REIT一样,都是特许经营权类REITs。
这只REITs的主要营业收入包括通行费收入、服务区经营权承包费收入和收费站灯箱广告位租赁收入。
三项营业收入的构成占比情况如下:
我们可以看到,收取车辆通行费是最主要的收入来源,从2018年至2021年9月的经营数据来看,通行费收入占总体营业收入的比例稳定在97%以上。
服务区对外出租获得的租金收入排名第二,营业收入大概只有百万量级,对整体营业收入的影响较小。
而收费站灯箱广告位对外租赁获得的收入非常少,可以忽略不计。此外还有少量的路赔款,也非常少,可以忽略不计。
从目前披露的信息来看,这个项目2022年的预计现金分派率约为4.71%,2023年的预计现金分派率约为4.83%。
了解完了基本信息,我们来看看这只REIT的新动向,3 月 31 日华夏基金发布公告,旗下华夏中国交建 REIT 将于 2022 年 4 月 7 日正式发售,基金份额发售价格为 9.399 元/份,发售总份额为 10 亿份,预计募集总规模为 93.99 亿元(不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息)。
若顺利完成募集,华夏中国交建REIT将成为目前市场上规模最大的公募REITs。
三、投资 REITs 的策略与方法
1、投资策略
第一个策略是打新策略。
认购到 REITs 之后,可以像打新债一样,在上市当天或第一个涨停开板后卖出获利,它赚的是REITs 新上市后的冲高溢价。但是由于配售比例很低,所以对大多数资金量不大的投资者来说,收益也比较有限。
第二个策略是长期持有策略。
如果遇到比较看好的优质 REITs ,可以等后续价格平稳后再入手,然后长期持有。这样既可以以一个较低价格入手优质 REITs ,还能避免上市第一周价格回落带来的损失。
2、认购时间
REITs 的认购和我们平时打新股新债是不一样的,需要我们提前准备好认购资金。
需要先缴款,没中的部分资金会再给我们退回来,只要你认购了 REITs,一定会给你配售,只不过可能僧多粥少,配售比例就会比较低。比如你认购 5 万元,最后可能只分到 1 千元,配售比例为2%。同时,大家一定要注意,在场内认购 REITs,千万不要场外认购。
4 月 7 日-4 月 8 日是投资者场内认购的日期,具体时间为股市开市时间,也就是上午 9:30-11:30,下午 13:00-15:00。准备认购的同学,一定要提前订好闹钟提醒,不要忘记哟!
对于我们公众投资者来说,只能买到认购金额的一定比例,剩余的认购款会在 4 月 13 日退回到我们的证券账户中。
3、操作步骤
下面教大家操作步骤,敲黑板啦!我们以“涨乐财富通”为例。
第一步,现在账户内准备好资金,然后点击交易业务下的场内基金;
第二步,点击认购申购赎回场内基金;
第三步,点击场内认购;
到了第四步需要先解释一下,这里的沪市 REITs 和深市 REITs 有点区别,沪市是按照金额来认购的,而深市是按照份额来认购的,而 4 月 7 号认购的这只 REIT 属于沪市,所以在这个界面,输入基金代码508018以后,金额必须输入 1000 或 1000 的整数倍,比如我们想买 5 万块钱的,就输入 50000,然后点击确认;
第五步,等待一周就会出认购结果,中了多少可以在自己的持仓里看到;
第六步,等待大概一个月,REITs 就上市了。
大家记住,发售时间为 4 月 7 号早上 9 点半开始,根据前两批 REITs 的申购情况来看,都是第一天就已经售罄,第二天就买不到了。
以上就是参考前两次 REITs 的认购流程,具体细节跟实际可能会有出入。
最后,还是想提醒下各位,新的 REITs 项目刚上市往往有较大的价格波动,存在投资风险,大家应保持对市场的敬畏,切忌追涨杀跌。
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