地产股票分析，房地产股票分析

首先谈谈疫情。疫情确定的一点就是一切都会过去，没有一个春天不会来临，而疫情不确定的一点就是春天什么时候来，到底抗疫成功需要多久，目前来看，抗疫既不是闪电战速胜，也不会是持久战，打上几年的时间，最大概率四五个月，到夏天基本控制住。第二点，疫情对经济的影响。首先回顾下03年，03年非典时期主要发生在第二季度，第二季度GDP增速从一季度的+11.1%下降到+9.1%，社会消费品零售总额增速从2003 年3 月的9.3%下滑到5 月的4.3%。但随着非典疫情散去，2003年三、四季度GDP增速均恢复到10％，总体来说，非典对对全年的经济数字影响并不是太大。可以说17年前中国经济处于高速发展阶段，非典造成的影响很快被经济的高速发展磨平。而目前经济正处于低迷期，叠加my占影响，本次疫情主要影响到的是第三产业，诸如餐饮、旅游、娱乐、实体零售等。疫情发生在春节期间，正处于消费旺季，新增病例增速比上次更快，措施更加果断，因此对第三产业行业影响更大。后续能不能快速回复正常的经济运行还有待观察，尤其是新冠传染性更强、潜伏期更长，隔离需要14天。目前看，此次疫情对经济的影响要大于03年的非典。第三点，疫情对地产影响，03年非典过后国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件）的出台，房地产被定位为国民支柱产业，由此走上了发展的快车道。03年非典疫情对地产没有什么影响，因为黄金十年刚刚开启。这次疫情的发生在地产行业已经过渡到了稳步发展。这次疫情对地产的影响，首先短期看，销售，开工这些延后，主要是影响短期回款及现金流，现金流特别紧张的房企，负债特别高的，基本压力比较大。抛去短期的影响，中期看，这里中期指一年到两年，疫情过后，人们买房的意愿一定是更强的，过去几年，严厉的调控下，全国地产销售还是维持年年增长，说明这些房子大部分卖给了刚需，改善，投资客，而炒房客购房相对是很少的。原本打算买房的，疫情过后还是会想买房，而疫情下：租房不让进小区；一家几口住一起无法隔离，尤其是上班后，只有一套房和父母孩子住一起的中年人是什么心情，没有二套房住，自己上班就会把传染的风险带回给家里的老人，孩子；房子小这半个月不能出门憋屈；一线城市没房子，就享受不了更好的医疗等。这些因素叠加想买房的人一定是更多的。但是是不是这就意味着地产销售会恢复，甚至反而会因此受益呢，目前看不乐观，为什么呢，因为大家是想买房，但是买房需要什么，钱呀，正如上面说的，此次疫情对经济影响大于03年，尤其是对中小企业，难以开工，第三产业重创，并且目前第三产业占经济比重从03年的40％增长到了60％，这些因素下，经济受打击，大家虽然买房意愿也许提高了，但是真正能拿出来的钱可能不多了，需求增强，但是购买力下降，是我认为的中期对地产的影响，2020年，地产销售很有可能仅仅持平甚至大概率下降。最后谈谈，为什么分析了短期，中期的影响后，地产行业不乐观，依然坚定持有地产股呢。首先，就是投资的一个基本前提，你相不相信国运，相不相信中国长期看依然向上，哪怕疫情影响一两年的经济，如果不相信国运，那么不该投资中国，如果相信国运那好，这是我们投资中国的一个基本前提。第二点，相信国运下投什么，很简单，投好生意，地产是不是好生意，毋庸置疑，我认真是好生意，a股唯一比地产好的生意，我认为只有白酒，贵州茅台就是好生意中的好生意，当然五粮液也可以，空调行业的格力电器也是好生意，这点之前说过而地产为什么是好生意，行业足够大，需求强烈，龙头还在扩大份额，政府悉心呵护（越调控打压越是在呵护），土地国有，土储多天然就和最大的庄家站在了一起，国人可以为了一套房子牺牲其他一切奢侈消费等等，这些因素下，地产好生意的属性无疑。所以，相信国运的前提下，选择地产行业没问题。第三，选择地产行业，买哪些地产股，这一点，之前论述很多了，龙头＋央企，龙头最看好融创中国。央企我持有保利地产，还有华侨城，看好华侨城，是看好过去几年快周转的转变和长期的文旅，以及其大量低估的资产，当然之前说过这波疫情，对于华侨城是三杀，短期不会好，长期逻辑不变。另外还持有中国恒大，从安全性的角度考虑，目前低负债的企业更安全，而且行业不好的时候，有条件收购其他项目，但是考虑到，融创和恒大，一个高位刚配股，一个刚发了大量美元债，疫情还不至于对企业生存有危险，长期看好的逻辑不变，故选择坚守。以上就是我在疫情下坚守地产股的原因，看好国运下的好生意。