雪松国际信托-长盈107号佳兆业商业股权收益权集合资金信托计划明细

雪松信托-长盈107号佳兆业商业股权收益权集合资金信托计划
投资领域：房地产
投资期限：12个月
产品规模：88300万
预期收益：100-300万   7.6%，300-1000万  7.8%，1000万及以上  8%
付息方式：按季付息（每季度末月20日）

资金用途：
信托资金用于受让佳兆业商业集团有限公司持有的深圳市佳兆业国际物联商贸城有限公司间接持有上市公司佳云 科技（300242）21.31%股权及惠州佳兆业时代可园项目股权100%股权收益权（股权价值评估值10.08亿元），转 让价款拟用于偿还关联方借款。

【风控措施】
1、保证担保：佳兆业深圳、杭州兆成及绍兴佳驰提供连带责任担保
2、共同债务人：深圳云蔚商务服务有限公司作为回购义务的共同债务人，履行还款义务
3、杭州项目全封闭强监管 1）向杭州兆成、绍兴佳驰委派董事，公司新增融资、对外担保、资产处置、股权变更及修改公司章程、以任何形式处分股权收益权须经全体董事一致同意通过后审批执行 2）聘请第三方管理机构或业务组向杭州天城项目公司杭州天城派驻人员，跟踪项目建设及销售进展 3）监管项目公司重要证章照使用、以及销售账户对外支付。

【产品亮点】
1、底层项目优质：1）杭州项目地处市中心，距杭州东站（地铁1 /4号双线）仅500米、地标来福士中心仅5-7分钟车程；2）纯住宅项目，预计21年4月份开盘预售，销售均价不高于4.65万元/㎡（土地出让合同有约定），相邻板块均价约6-7万元/㎡，价格优势十分明显，将采用摇号政策，预计去化周期短，流动性极佳；3）杭州项目可售货值40.38亿，400%覆盖信托本息，21年预计回款32.65亿，项目全封闭式监管对信托计划偿付形成强力保障
2、超强风控：1）佳兆业集团、杭州兆成（杭州项目项目公司）、绍兴佳驰（杭州项目拿地公司）为本项目提供连带责任保证担保；2）深圳云蔚作为回购义务的共同债务人，履行还款义务；3）信托公司对杭州地产项目章、证、照、及销售账户进行全封闭监管
3、实力交易对手：佳兆业集团，地产百强第27位，截止20年6月30日，拥有2680万平方米的土地储备，总货5800亿，68.9%位于粤港澳大湾区，总资产2005亿，净负债率53.34%，近3年逐年下降，基本盘扎实。

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    什么是城投债？和政信信托有何不同？
    引言：说到我国金融市场相对安全边际最高的金融产品，大家很容易想到有“政府背书”或者“粘带”政府背景的融资项目。

    比如：政府债、城投债、政信信托产品、政府项目定融等。

    2020年经济仍然可能在低谷中徘徊，但是随着政策逆周期调节加强，地方政府平台仍是最值得投资人信赖的投资类型。

    下面我们就来看看城投债是什么？和我们常见的政信信托有何不同？
    一.城投债是什么？
    我们国家发债主体主要有两类，一类是政府，一类是企业。

    在我国，有一类企业比较特殊，叫城投公司。

    那么顾名思义城投公司发行的债券就是城投债。

    而关于城投公司我们之前也已经详细介绍过做了那么多政信产品，你真的了解平台公司吗？
    城投债一直是债券品种非常重要的一类，也是中国特有的一类债券。

    城投债是根据发行主体来界定的，涵盖了大部分企业债和少部分非金融企业债务融资工具。

    一般是相对于产业债而言的，主要是用于城市基础设施等的投资目的发行的。

    城投债，又称“准市政债”，是地方投融资平台作为发行主体，公开发行企业债和中期票据，其主业多为地方基础设施建设或公益性项目。

    从承销商到投资者，参与债券发行环节的人，都将其视为是当地政府发债。

    
    二.城投债与地方政府债
    很多投资者肯定有疑问，城投债是地方债吗？
    城投债并不属于地方债，与政府信用相关的债券大致可分为四类：国债、政策性金融债、地方政府债、城投债。

    可见城投债与地方债属于另种不同性质的债券。

    
    三.城投债与地方债的区别
    1、发行主体不同
    城投债的发行主体为省市县各级政府控股的融资平台，这类平台的名称中一般带有“城投”、“建投”、“交投”、“水务”等简称，城投债其本质上属于企业债和非金融企业债。

    地方债的发行主体为省、直辖市、计划单列市的财政部门。

    
    2、发行目的
    城投债和地方债的都是以融资为发行目的，不过城投债募集的资金主要用于城市基础设施建设和公益性项目，因此城投债也被视为是地方政府的隐性债务，有政府信用做背书。

    地方债是作为地方政府筹措财政收入的一种形式而发行的，地方政府债分为一般债券和专项债券两种类型，前者用于纯公益性事业，后者用于具有一定收入的公益性事业。

    说到我国金融市场相对安全边际最高的金融产品，大家很容易想到有“政府背书”或者“粘带”政府背景的融资项目。

    比如：政府债、城投债、政信信托产品、政府项目定融等。

    
    了解了城投债之后，不少投资者又提出疑问了，政府债、城投债、政信信托产品、它们之间都有哪些区别呢？今天咱们就来了解一下它们的概念和性质。

    
    01政府债与政府债务
    首先要区分几个概念。

    就【政府债券】和【政府债务】而言，政府债券属于显性的政府债务，对应的债务人一定是各级政府，包括国债和地方政府债。

    其中，国债大家都熟悉；地方政府债则分为一般债券和专项债券。

    地方政府债一般期限为3/5/7/10年，也不是想发就发，而有一套严格的审批流程。

    一般由地方财政部门在发债前一年上报额度需求，由省级部门上报财政部，由财政部汇总再经国务院报全国人大批准。

    政府债有严格的统计数据，据2019年1月23日财政部公布数据显示，2018年全国发行地方政府债券41652亿元。

    收益率根据时间有所不同，大致在3%~4.5%这个区间。

    一般投资者可以通过银行或券商购买。

    
    02城投债与城投债务
    与之相同的是，【城投债券】和【城投债务】也是不同的概念，城投债，又称“准市政债”，是地方投融资平台作为发行主体，公开发行企业债和中期票据，其主业多为地方基础设施建设或公益性项目。

    作为公募债，城投债的发行也有一系列严苛的流程，除满足相关主体资质外，还需要三方审计机构、律师、评级机构出具相应报告，报地方发改委审批，经人民银行、证监会批准后，才能正式走分销和发行流程。

    
    2018年，我国债券市场共发行2,841只城投债，累计发行规模为24,709.66亿元，城投债基准利率根据主体评级、发行期限等因素差别较大，目前大约在4~6.5%区间。

    
    03政信类信托
    就目前的市场而言，政信信托特指以国有城投融资平台为融资主体的信托项目，以债权项目为主，债务人大多为当地重点城投（排名前三位），投资起点为100万，目前年化收益区间在7%~9.5%左右。

    部分贫困县、偏远地区较小城投公司300万收益可以到10%。

    
    其次，了解完它们的概念，下面咱们再来说说它们的区别：
    01发行门槛与监管力度
    政府债基本可以看做无风险，这里不做讨论。

    城投债作为公募债券，发行门槛较高，除企业本身有财务基本面的要求，还需要通过律所、会计事务所的三方审计，最后还需要经地方发改委上报、央行审批。

    因此，城投债发行门槛最高，能够成功发行公募债券的城投全国不过数百家，县级以下更是寥寥无几。

    
    而信托相对而言就属于较为市场化的行为。

    信托公司业务规范由银保监会监管，但信托公司选择与哪家城投平台合作是自主行为，无需行政部门审批；尽管如此，由于信托公司内部风控压力，且业务门槛较高，一般能够与信托公司合作的城投平台均为当地重点城投公司。

    
    02企业违约成本
    企业违约成本是债权项目中不可忽视的一点，违约成本越高，企业越会积极维持融资链条，出现兑付危机后也会更主动地解决。

    
    那么，从违约成本来看，城投债无疑还是违约成本最高的，城投债一旦违约，通常马上面临企业信用评级下调，银行等其他金融机构停止发放贷款或要求提前还款，其他渠道融资成本骤然上升等问题，另外，由于城投债经过了政府部门的审批，债务违约时审批部门也会承担相应压力，这些都导致了城投债轻易不会违约，违约后也会尽快协商解决。

    就实际情况而言，2018年上半年城投债出现违约后预冷，但下半年就陆续解决，最终兑付率达到了100%，因此，2019年年初，城投债市场又重新火爆起来。

    
    其次是政信类信托，政信类信托违约后，信托公司要承担管理人职责，通过采取冻结融资方资产、向担保方追偿、抵押物变现，向法院提起诉讼等措施，要求融资方尽快还款。

    另外，同一个融资方通常在多家信托公司有额度，一旦违约后，如果合同有交叉违约条款，触发交叉违约后其他信托公司也会迅速收紧信贷，融资方再融资能力会严重受损。

    因此，融资方从自身利益考虑，出现违约后也会尽快解决。

    
    03社会监管力度
    我国目前“金融维稳”的大环境下，社会对企业的监管也是促使企业守约还款的重要力量。

    公募债一般因为规模较大并且大多是金融机构参与认购，违约后媒体报道力度最强，城投债一旦违约几乎可以立即登上媒体头条；而信托项目中，由于受银保监会严格监管，信托公司往往“树大招风”，媒体的报道重点往往集中在管理方身上，项目违约后常常有“XX信托公司踩雷”这种负面宣传。