央企信托-盐城阜宁集合资金信托计划（阜宁债券）

观点网尽管泰禾集团正面临从深交所退市的风险，但在债务处置进度上，仍旧取得央企信托-盐城阜宁集合资金信托计划了一定的进展。

7月10日晚间，泰禾公告披露，集团及其子公司福州美鸿林业有限公司（下称美鸿林业）、福建泰信置业有限公司（下称泰信置业），与兴业国际信托有限公司（下称兴业信托）拟于近日签署《股权转让协议》。

泰信置业是“泰禾香山湾”项目公司，由于该项目陷入债务困境，已逾期向购房者交付，为央企信托-盐城阜宁集合资金信托计划了实现项目的风险化解、保交楼、化解存量债务等合同目的，如今拟由兴业信托按约定条件以1000元收购泰信置业。

兴业信托在股权交割后，将主导泰信置业的后续开发运营，推进“泰禾香山湾”项目的复工复产和建设交付，并解决泰信置业及其关联方在兴业信托存续债务的问题。

观点新媒体曾在《原报道 | 黄其森 白塘湾的夏天》中报道，2017-2018年是泰禾最高光的年份，在这期间泰禾正式推出多元化战略“泰禾+”，还曾因为黄其森提出“2018年销售目标再翻一番至2000亿元”的小目标，而导致股价暴涨逾1.6倍至43.47元/股。

其中在2017年4月，泰禾斥资17.87亿元从福建企业家陈发树手中收购新华都置业60%，借此获得了位于厦门湾南岸的漳州白塘湾国际旅游度假城项目，后者总规划用地逾8900亩，可出让用地4423亩，当时标的公司已获得1372.6亩。

2017年5月及9月，泰禾集团通过举牌方式竞得了漳州香山湾片区共计6宗土地，涉及土地面积29.7万平方米（折合445.5亩），建筑面积90.66万平方米，主要打造成香山湾项目。

而白塘湾项目、香山湾项目均是文旅度假大盘“泰禾厦门湾”的一部分，该项目总体占地约达1.2万亩。

2018年，泰禾在北京举行“湾系”超级IP首发会，宣布厦门湾是首个战略性作品。

兴业信托接盘

兴业信托与泰禾香山湾项目产生交集源于2019年6月14日，当时美鸿林业将所持有泰信置业100%股权质押给兴业信托，为《兴业信托·致地A043（香山湾）集合资金信托计划》项下的主债务提供质押担保。

此后泰禾集团爆发债务危机，泰信置业沦为失信被执行人，香山湾项目也自2020年进入停工状态。兴业信托属于“踩雷”，因此同样成为了向泰禾追索欠款的债权人之一。

今年5月26日，泰禾便曾披露集团及旗下公司收到数份由兴业信托申请强制执行的文件，涉案金额多达31.86亿元。涉及案件包括2019年7月，泰信置业向兴业信托贷款6.86亿元用于项目建设，福州泰禾新世界公司以房产抵押，泰禾及黄其森、叶荔为保证人。

截至今年7月11日，泰信置业仍欠付兴业信托两笔金融负债，除了致地A043号信托发放的本金5.8亿元信托贷款，还包括“兴业信托·致地A068（东二环广场）集合资金信托计划”向其发放的本金6.86亿元信托贷款（即福州泰禾新世界担保部分)，前后共计本金12.66亿元。

实际上，在今年5月初已经有迹象显示，兴业信托将接盘香山湾项目。

观点新媒体从漳浦县住建局回复市民的一份回复中了解到，漳州市政府部门曾针对香山湾项目成立专项小组解决项目问题，其中B8地块和B4地块逐步复工，B8地块主体落架完毕，B4地块已复工部分也正常施工中。

漳浦县住建局还提及，目前兴业信托与泰信置业正在商讨债转股方案，并与意向代建方多次商谈合作方案，各项举措已同步推进，正在办理必要的内部审批流程，以全力推进“保交楼”目标实现，B4地块其它高层复工将在兴业信托接手后按照保交付计划全面有序落实。

值得关注的是，债权方兴业信托此番接盘香山湾项目，并未动用自有资金，而是通过新发“兴业信托·筑地TZ004（福建泰信）资产服务信托”的方式，这相当于用另一笔信托承接了原有的信托债务。

按照合作协议，兴业信托就香山湾项目进行开发运营且完成相关保交楼事项后，泰信置业在预留三个月建设费用及管理费后的盈余资金，将分别按照归还政府纾困资金及专项保交付资金、归还上述两笔共计12.66亿元信托本金相关债权，偿还泰禾相关公司在兴业信托处存续的其央企信托-盐城阜宁集合资金信托计划他债权资金这一优先顺序使用。

为此，泰禾将因香山湾项目处置净损失8.47亿元，尽管数额不小，但换取到了项目盘活的空间。在企业求存的大目标之下，或许支付再多代价也是必要的。

万亩大盘纾困

早在收购香山湾项目之前一年，兴业信托也同样以发行“兴业信托筑地TZ001（福建泰维）集合信托计划”、“兴业信托筑地TZ002（福建泰维）股权投资集合资金信托计划”的方式，接盘了白塘湾项目。

时间回溯至2022年6月9日，泰禾及旗下泰维置业与兴业信托签署《白塘湾项目股权转让协议》。据此，兴业信托以23.53亿元获得泰维置业60%股权，泰禾将以该笔股权款用于抵押泰维置业对兴业信托的部分债务。

泰维置业对应的是白塘湾项目，后者也在2020年进入停工状态。该项目相较于香山湾项目体量更为巨大，债权关系也更为复杂。

观点新媒体曾报道，当时泰禾私下与世茂有股权质押，由世茂控制白塘湾金山岭项目的20%股权，世茂同时掌控泰维置业的公章和银行U盾。

泰禾还曾向上海爱建信托融资借款，因泰维置业未按时还款，上海爱建信托选择冻结泰维置业公司账户，并且不同意项目公司支付项目相关款项。

为了解决白塘湾项目的问题，漳州龙海住建局曾多次约谈泰禾厦门湾开发企业，并协同多部门协助开发企业筹备资金。泰维置业及其股东考虑的办法还包括，寻求万科等企业入股，协商现有融资贷款展期，甚至将部分楼栋进行融资或销售等。

但泰维置业的努力并未换取回报，直到2022年6月兴业信托介入，事件才算告一段落。

至今年2月底，白塘湾项目举行复工仪式，漳州市龙海区政府、兴业信托、兴业银行相关负责人，以及中铁置业相关负责人为项目站台。

中铁置业将作为白塘湾项目代建方的消息，也在这次复工仪式上被官宣。据悉，中铁置业副总经理吴杨重点提及，公司过往曾打造贵阳中铁生态城、眉山中铁生态城等康旅大盘，具备100万平方米以上超大体量房建及配套项目代建经验。

加上今年7月收购香山湾项目，兴业信托在一年多时间内已将基本将泰禾厦门湾这个巨无霸文旅项目收入囊中。目前尚无信息可以证实，中铁置业也将代建香山湾项目。

根据泰禾集团2022年报披露，期末漳州香山湾项目完工进度仅有59.56%,规划建面90.66万平方米，累计竣工面积为0央企信托-盐城阜宁集合资金信托计划；预计总投资75.87亿元，累计投资45.19亿元。

白塘湾项目完工进度则仅有54.54%，规划建面144.39万平方米，累计竣工面积2.12万平方米；预计总投资156.02亿元，累计投资85.09亿元。

据此粗略计算，泰禾厦门湾两大项目所需继续投入的资金也将突破百亿。只是黄其森如今已不需要思索如何筹集资金，为此央企信托-盐城阜宁集合资金信托计划他或许应该感谢地方政府、金融机构及相关代建方伸出援手。

在7月初举行的泰禾半年工作会上，黄其森曾表示，保交楼、保品质、保员工薪酬是集团未来的工作重点。其中保交楼是最重点工作，他说，不是说解决方案有了、纾困资金来了就行了，要和中央精神保持一致，要从“保交楼就是保民生、保稳定”的高度来看待、来做好这项工作。

无独有偶，7月10日，泰禾也在官微披露，漳州泰禾世茂红树湾项目在台商区建设局、漳州城发、漳州泰禾多方共同努力下，三个地块之一的05地块，所涉及1-9号楼除了4号楼，其余结构已封顶，目前项目建设正全力推进。

去年年报显示，漳州红树湾院子项目占地15.72万平方米，规划建面36.17万平方米，累计竣工16.18万平方米；预计总投资额84.35亿元，期末累计投资额却达到了86.12亿元。