包含央企信托-718号‮州广‬白云区永‮债续‬政信的词条

　　文/白石周 深圳地产见闻主笔

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　　“今天上午深中通道正式开工了央企信托-718号‮州广‬白云区永‮债续‬政信，你觉得中山楼市以后会不会赶上宝安？”一早，有几个媒体的朋友打电话过来咨询央企信托-718号‮州广‬白云区永‮债续‬政信我。

　　央企信托-718号‮州广‬白云区永‮债续‬政信我跟他说，央企信托-718号‮州广‬白云区永‮债续‬政信我不是专家，可以不回答么。因为每次说起中山，我都想起我的一个哥们老贺。

　　老贺是一家外贸公司的部门老总，公司LED和灯具产品代工厂都在中山，常年跑珠三角，所以对中山算得上熟。

　　2007年中，他拿出从股市中赚到的几十万杀入中山楼市，购买了中海在中山翠亨开发的一个别墅盘买了一套联排。

　　深圳楼市这些年供应不足，让东莞、惠州、中山三个城市的楼市心甘情愿的被纳入大深圳版图，深圳楼市的晴雨表就是这三个地方的晴雨表，一荣俱荣，一损俱损。开发商们疯狂地在一些主流媒体上投放广告，买下大幅的版面炒作，老贺是最早中枪的那一批小投资客之一。

　　▲老贺还保留着当年楼盘的报纸广告

　　另一家楼盘是雅居乐在中山的凯茵新城，每个周末深圳客爆满，来看楼管吃管玩。就连和深中通道概念无关的三乡，深圳客也是云集。

　　深中通道概念、央企品牌、低密度别墅，不到200万，和当年均价1.7万/平米的深圳房价，老贺想机会来了，出手拿下。

　　没想到这一买放在手里就快十年。中途楼盘入伙时，我陪他们一家去中山看过他买的别墅，产品倒是做的很不错，前庭后院，有天有地，当年在深圳想买这样的别墅不花个上千万下不来。

　　入伙之后，老贺信心满满，不时地翻报纸上网查看深中通道动工的消息，每次都是满脸失望。

　　他哪里知道，深中通道，牵涉到方方面面的利益，不是一个普通炒房客所能预料到的。

　　▲图央企信托-718号‮州广‬白云区永‮债续‬政信：南方都市报详细披露了大桥的前世今生

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　　这十年，老贺见证了深圳楼市的大涨，他十分后悔当初的投资。

　　拿着这大几十万，当时在深圳都可以交首付买好几套了。现在深圳房子越来越贵，在深圳手中仅有一套房子自住的他，再也不敢换房，也换不起房。

　　当然，他也不断期望着如果中山房价上涨，他就可以从中套现一笔资金，再重新杀回深圳，换一套大房子。

　　但是，关于深中通道的消息一次次地让他失望。这几年，外贸生意普遍不景气，工厂出货量越来越少，他身边的老板们都在逃离实体行业，这都让老贺特别焦虑。

　　由于买的是毛坯房，前几年，他还动过装修一下自己周末有空住一住的念头，但预算下来要花上近百万，比当初交的首付还要高，真的是买的起别墅，却装修不起。

　　最能让他感到时间飞快的，是买房时候他女儿才刚上初中，去年已经大学毕业工作了。有一次我遇见他，逗着他说，你当外公的时候，就是深中通道通车之时。不知道这次我的预测准不准？

　　2015年底，他终于等来了深中通道深圳侧连接线动工，这可是向前迈了大步，标志着关于设计走向的争论已经达成共识。

　　2016年12月28日，酝酿17年险些难产的深中通道，在珠江口浩瀚的伶仃洋海域主体工程西人工岛先行开建，标志投资约460亿元的深中通道正式开工，这也是继港珠澳大桥之后的又一超级桥梁工程。

　　▲深中通道按照7年总工期建设，计划于2024年建成通车。

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　　去年开始，中山房价一下子又火起来，但并不是因为深中通道，而是深圳房价冲得太高了。与深圳宝安仅一江之隔、房价却只有深圳的1/5的中山，诱惑实在太大。于是，开发商和投资客倾巢而出。

　　“我们每周都有深圳客组团去中山看房”。设点在南山海岸城的一家中山看楼俱乐部的组织者告诉我。更大规模的一是，今年初在保利剧院，他们几十家开发商和媒体合作，举办了一周规模宏大的中山房展，场面十分火爆。

　　今年3月份以来，深圳投资客再次出现在内地各大二线城市。而中山绝对是一个大赢家。中山一楼盘深圳展厅的营销人员告诉我，现在中山的房子基本都卖完了。这语气，与武汉、合肥、南京等城市楼市最疯狂时售楼小姐的一模一样。

　　深中通道动工后，她们跟客户介绍中山房子的底气更足了，仿佛这条跨海大桥明天就要通车似的。

　　这与2007年的疯狂何其相似。2007年是深圳投资客疯狂的一年，那一年，不只是在中山，在全国各地，东莞、惠州、珠海、长沙、武汉、重庆、成都……深圳投资客打着返乡置业的旗号，扮演了不光彩的角色。

　　“深圳客滚回去！”——这是我当年在内地一城市售楼处采访时亲眼看到的条幅，当地人愤怒了。在东莞，深圳客炒高当地房价的争论不绝于耳。

　　这些现象都曾令我陷入深思。

　　广州的朋友说，你们深圳人最喜欢炒楼，就像当年的香港人。

　　深圳人为什么喜欢炒楼？这要从深圳人从哪里来说起。深圳人大部分来自五湖四海，他们远离家乡，在这里没有根，就像当年英国人坐着五月花商船来到美洲大陆一样，深圳之外的地方对于他们来说没有什么区别。

　　深圳人不安分，自然不喜欢在一个地方固定下来，这也是深圳这座城市与内地城市最大的区别。

　　同样，老上海人也喜欢不炒房，只有那些上海新移民喜欢炒房，他们比原住民更焦虑，更没有安全感。

　　广州的原住民安于现状，他们大多居住在早年单位分配好的大房子里，或者拥有着几栋收租的城中村房子，何需炒房？只有深圳人最“勤奋”，除了努力工作和下海创业，炒房也是很多人的副业之一。更可怕的是，一些90后也加入炒房的行列，他们在追赶前辈，还试图把前辈成功地拍在沙滩上。

　　至于老贺那套别墅，由于离大桥还有些距离，所以现在二手价格还在万元上下挣扎，这样算下来，持有近十年之久，一套别墅还跑输了GDP。

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　　再回到在文章开头一些媒体朋友问的，中山会不会像东莞临深片区一样，房价破二、破三？

　　这些问题的背后，隐藏着另一个话题：深中通道这个题材，还有多大嚼头？

　　目前，深中通道概念已经成功让紧靠大桥的中山市火炬新区的房价站在1.3万/平米之上，如雅居乐山海郡、凯茵又一城等。凯茵又一城，一个好熟悉的名字，这可是一个卖了好些年头的大盘了吧，瞧，人家广州开发商不光有点工匠精神，下的还是一盘大棋。

　　据我了解，在深中通道动工的消息兑现之后，中山翠亨新区的开发商已经开始酝酿炒作大前海概念。

　　从地图上看，中山与前海合作区真的不远，直线距离不过20多公里，白天天气好的时候，站在前海的高楼上，对岸中山清晰可见。

　　事实上，中山一些新楼盘的广告上把已经将自己纳入了大前海。做地产的人都知道，宝安沙井福永、东莞长安虎门的一些楼盘，早已经把自己往大前海板块靠，这是套路。

　　一位开发商老总这样比拟，“就像新泽西在纽约的西边一样，对于纽约市民来说，虽然分属两个州，但多年融合早已不分你我，未来中山就是新泽西。”

　　至于中山会不会成为大前海的一部分，我真的不知道，但是我对于中山能够成为新泽西，深圳早日实现同城生活，还是抱有些期待的。

　　可我朋友那套别墅，离大桥还有些距离，所以现在还在万元上下挣扎，这样算下来，持有近十年之久，一套别墅还跑输了GDP。

　　今天，老贺在电话中说，等这座桥等到头发都白了，不过深中通道动工了他很开心，自己年纪慢慢大了，以后打算在中山养老了，中山空气环境不错，打算过几年住进去，以后你可以常来中山玩。

　　我想，既然炒房成房东，中山房子的投资价值短期内难以变现，不如住下来，优美的城市环境、缓慢的生活节奏对于退休养老还是很有吸引力的。

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　　OK，关于老贺的故事讲完了，最后来谈谈我对于深圳客到中山买房的看法。

　　交通利好从来就不是房价暴涨的助推器，中山房价上涨的最大障碍是交通成本、心理距离、市场风险以及持有成本。

　　1、中山的房子在于居住价值。深中一旦通车后，深圳将吸纳更多的中山市民来定居、工作、或消费，深圳的人口红利将更加凸显。人口往哪儿流，这是投资客需要判断的地方。

　　2024年深中通道通车后，从深圳到中山，在起始点相同的情况下，车程时间只需现在的1/4，两市仅半小时可互相抵达。近年来中山加快向深圳东岸经济圈靠拢的步伐，深中一旦通车，中山一下子成为深圳的西岸，成为深圳的后花园。

　　2、交通成本方面。8月份深中通道过桥费单程要90元的传闻曾掀起舆论风波，不管最后怎么确定，过桥费这一项基本跑不掉。

　　3、心理距离。如果住在距离大桥最近的中山火炬新区，每天下班高峰期从深圳拥堵严重的宝安路段开上深中通道，开上20多分钟下桥（不计算未来大桥拥堵时间）再通过快速路十几分钟最终到达市区住处，合计起来也要预留一个小时左右时间。这样算来，和回东莞、惠阳一些临深片区的时间是差不多的，但是，从上述这两个地区的楼盘入住率来看，同城一小时生活圈还是需要很漫长的时间。这一点对于高铁来说，效率还是慢了。时间一长，城市内的居住通达性和体验感就会大打折扣。

　　4、中山房价的“天花板”。在中国，高铁、高速公路以及桥梁往往是高成本的产物，使用者没有免费的午餐。从国内一些临一线城市周边的房子因为交通利好兑现之后，房价会平稳下来，再上涨就很乏力，价格很快就触及“天花板”。

　　当下，中山房价被迅速推高，会有两个阶段的兑现期，第一个是2016年深中通道动工利好兑现，第二个是2024年正式通车利好兑现，到时候就像股市一样，利好出尽，也就是房价触及“天花板”的时候。

　　▲杭州湾大桥。此前有评论说，如果深中通道不能建设，珠三角、乃至整个广东将彻底被长三角远远抛离，珠三角一体化只能是一个口号。

　　5、二手房交易不活跃，深圳客手中的房子难以出手变现，持有成本不可不计。

　　6、户籍制度。

　　不过需要提防的是，市场从来不缺炒作的新套路，它们都还在路上。所以，要不要买或者投资中山的房子，买家永远算不过卖家。