山东济宁兖州城投债权融资计划2023年系列产品政府债定融（兖州投资公司）
3只REITs整体运营表现较为稳健，均达到预期
整体来看，保障性租赁住房REITs作为今年首次披露年报山东济宁兖州城投债权融资计划2023年系列产品政府债定融的REITs类型，运营表现较为稳健，均达到预期，底层资产项目运营情况也较为稳定，出租率均在95%以上。
首先我们看最关键的指标“可分配金额完成率”，3只REITs都超过了100%，期末考试全部达到100分，其中红土创新深圳安居REITs更是达到120.67%，对REITs持有者来说是最大的利好。
图山东济宁兖州城投债权融资计划2023年系列产品政府债定融：3只保租房REITs年度可供分配金额（单位：万元）
数据来源：2022年基金年报
然后， 3只REITs的具体经营指标也是亮点多多；
红土创新深圳安居REITs上市以来利润率表现最佳。报告期内，红土创新深圳安居REITs实现收入2482万元，2022年末项目毛利率达到64.25%；从底层资产运营情况来看，截止2022年12月31日，项目持有的安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆项目保障性租赁住房的出租率分别达98.16%、99.06%、99.51%与98.79%，底层资产项目运营较为稳定。
中金厦门安居REITs租金小幅提升，出租率基本保持稳定。中金厦门安居保障房上市以来实现营业收入3185万元，其中，租金收入占比100%，项目整体出租率为99.15%，与2022年3月末基本一致。从底层资产运营情况来看，报告期内，园博公寓、珩琦公寓出租率分别为99.37%和98.86%，平均月租金为32.87、31元/平方米。
华夏北京保障房REITs整体运营情况稳定。REIT上市以来实现营业收入2996.94万元，其中，租金收入占比100%，项目公司报告期内实现EBITDA为2019.77万元。自上市以来，两个底层项目运营较为稳定，项目平均租金在运营期内未发生变化，截至2022年12月31日，文龙家园出租率为97.7%，较上市前上升2.9个百分点；熙悦尚郡出租率为92%，较上市前下降2.3个百分点，两项目整体租金收缴率为98.42%，项目运营情况稳定。
图：3只保租房REITs年度主要财务指标（单位：万元）
数据来源：2022年基金年报
从估值角度看，3只REITs上市时间较短，报告期内 估值变动幅度不大，均呈现小幅度上调趋势。已公布2022年报的保租房REITs中，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT，其估值较首发分别上升0.18%、0.74%及0.26%至11.60亿元、12.23亿元、11.54亿元。
从估值假设来看， REITs底层资产租金、出租率、租金增长率等均符合预期，整体市场表现良好。
表：4只保租房REITs价格涨幅与估值变化情况
数据来源：wind、2022年基金年报
从二级市场来看，4只保租房REITs市场表现均呈现首发大幅上涨后进入回落趋势。
其中，红土创新深圳人才安居REIT、华夏北京保障房REIT和中金厦门安居保障性租赁住房REIT在发行首日以近30%涨幅趋势一字涨停。
但华夏基金华润有巢REIT上市首日仅涨幅16%，并且，12月之后4只REITs均呈现不同程度下行趋势，直至今年年初价格呈现轻微回暖。
截止至3月31日，4只保租房REITs上市以来整体涨幅11.97%，相较于产权类REITs中其山东济宁兖州城投债权融资计划2023年系列产品政府债定融他类别REITs涨幅趋势，保租房REITs在二级市场中表现并不突出，整体市场表现并不及发行初期市场期待。
政策端不断利好，REITs正朝常态化发展
3月24日，国家发改委公布《关于规范高效做好基础设施REITs项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号）。通知中不仅提出将REITs发行范围覆盖到商业地产领域，保障性租赁住房领域REITs发行门槛也适度降低。
此次发文，是国家继958号文后，对于公募REITs发行做出进一步调整，对覆盖领域、项目要求等条件都做出了相应调整，从政策端不断推进公募REITs迈向常态化发展，推动REITs市场进一步增长。
表：958号文与236号文政策对比
对比此前发布的958号文来看，在保障性租赁住房方面， 发行门槛一定程度上降低。
比较明显的是，在 净现金流分派率与REITs 首次发行规模两方面，236号文在要求上的降低，对保租房REITs发行来说无疑是重大利好。 净现金流分派率由4%降到3.8%，首次发行规模也有10亿元降到8亿元。对于保租房项目来说，除一线城市外，对于租金与项目规模都存在一定限制，此次政策调整，更加鼓励了一些布局二三线城市或项目较为单一的租赁住房企业可以参与发行公募REITs。
另外， 在回收资金管理使用方面，236号文提出“净回收资金使用率：2年达到75%，3年达到100%”的要求，在政策上鼓励住房租赁企业通过存量盘活项目使用净回收资金，对于租赁住房企业来说，加快了项目建设速度，并且在一定程度上，对REITs的扩容速度也提出了要求，对发行企业来说，需要保证扩募速度以及打造“投融建管退”各个环节的核心能力。
后续关注：保租房REITs迈向常态化发展，未来可期
（1）市场需求和政策利好进一步推进了保租房REITs的常态化发展
截至2023年3月31日，国内REITs市场上共有27只产品发行流通，REITs市场总市值962亿元，其中，保障性租赁住房类REITs总市值约56亿元，占总市值的5.8%。
从已发布年报的3只保租房REITs来看，我国目前保租房REITs市值均低于15亿元的水平，与其他类别REITs平均水平相比较低。这主要是由于我国保租房REITs市场起步较晚，相比其他业态的公募REITs，保租房REITs数量和体量都相对较小。
从政策端来看，当时对于公募REITs的发行，要求净现金流分派率不低于4%，虽然我国租赁住宅市场需求十分庞大，但真正对于租赁市场来说，较低的价格才是最大的竞争力。因此，这对于租赁住宅项目要求达到4%的分派率无疑是较高的门槛。从已发行保租房REITs的底层资产来看，作为试点项目首批上市的保租房REITs的底层资产都是一线城市的优质项目，但年化后的分派率也仅仅达到4%的及格线以上，这对于布局二三线城市或项目质量不够优异的租赁住房企业来说，入场REITs发行无疑是十分困难的。
但随着3月236号文的发布，基础设施类REITs分派率要求从4%降低到3.8%，0.2个百分点的让步，这对于很多租赁住宅房企来说，得到入场券的机会大大增加，并且，未来公开发售的份额也有望进一步提升，认购保租房REITs的，不再局限于发行人自己、券商、保险等长期资金。
从市场端来看，我国保租房市场仍处于起步阶段，市场需求庞大，但供给有限，这也在一定程度上导致了“一房难求”的局面。
自2021年起，从中央到地方政府，都在大力推行的保租房的发展。期间，更是不断加码扩大保租房的建设规模。规模上不断加码，反映出政府推进保租房的决心以及市场对于保租房的庞大需求。
因此，在未来一大批保租房项目建设中，一定会有更多的优质项目不断出现，那么通过公募REITs来解决项目融资渠道窄及融资成本高的问题，也会使得公募REITs市场不断走向常态化。
（2）底层资产项目充足，保租房REITs未来可期
目前，青岛房投保障性租赁住房基础设施公募REITs项目、上海临港科技城保障性租赁住房REITs项目、上海城投保障性租赁住房公募REITs项目等都在积极推进中。
项目均位于人口基数庞大，城市青年人群面临租房压力较重的城市，作为REITs发行底层资产的项目面临的运营压力较小，只要底层资产项目质量足够只有，预计REITs发行过程也将十分顺利。
另外，除保租房项目外，长租公寓也可作为底层资产供项目发行。
目前，我国主要房企大多数都涉足长租公寓业务，其中，万科、龙湖、招商蛇口、华润等头部房企长租公寓项目规模也相当庞大。
相比于保租房项目，长租公寓在租金收入、出租率以及项目规模上也存在一定优势。
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