2023年重庆潼南区工业投资债权资产转让（潼南工业发展）

编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。

2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。

面对变化的世界，2023年重庆潼南区工业投资债权资产转让我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。

历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。

作为其中的“新经济篇”，将以创新、多元与专业的视野，观察相关标杆企业在土地、不动产、产业、资本循环组合构建的新经济产业领域所取得发展，以及可借鉴的经验。

观点网年轻人身上应有一股冲劲。

这股冲劲，有时候表现为不惧变化，敢于突破陈规，在不确定性中开辟出新的路径。

在与ATLAS 寰图创始人陈思乐交流的一个下午中，这位“90后”总裁向我们展示了他对变化的独特见解。

在陈思乐看来，“改变”是一个很正向的词。它是一种历练，代表面对不确定性和困难时，把它改善、优化、提升的成长过程。但是，“愿意去改变才有机会占据先机”。

在这个阳光明媚的午后，我们坐在ATLAS 寰图广州雅居乐中心的总部会议室里，感受着寰图咖啡带来的夏日一丝清凉。两个半小时交谈过程中，这位年轻的创二代向我们娓娓道来ATLAS 寰图的“生意经”。

ATLAS 寰图的经济账

2016年， ATLAS 寰图在广州创立，2017年6月ATLAS 寰图在广州雅居乐中心落地第一个办公空间和生活空间项目。

作为ATLAS 寰图联席董事长兼集团总裁，陈思乐谈得最多的是“算明白账”。

尽管成立之初，ATLAS 寰图是以联合办公起步，但 ATLAS 寰图与陈思乐的野心都不在联合办公上，一直致力成为商办资管领域全链条运营商。

陈思乐表示，不可否认联合办公是2016年的风口，以联合办公起步是ATLAS 寰图发展初期进入商办资管领域的一个切入口。从联合办公领域打好基本盘，再作为轻资产管理方，为业主赋能，提高资产价值回报。

这便是 ATLAS 寰图真正想做的事，即如何提升资产的价值。

“真正需要去攻克的，是运营端核心竞争力的打造。”陈思乐直言，商办领域从来不是炒热钱的逻辑，需要中长期的投资、运营。

随着联合办公风口过去，许多新兴企业倒在热钱涌动之后，聚焦写字楼全生态、培养全链条运营能力的ATLAS 寰图则实现了在疫情下的逆势扩张，2020年管理及服务面积同比增长达10倍。

也是在2020年，ATLAS 寰图宣布从联合办公业务正式升级为“商办运营商”，围绕商办资产管理开展一站式综合服务。

从2021年开始，ATLAS 寰图成立了资产交易单元，为业主及投资者提供全方位交易顾问服务，包括交易方案及架构设计、大宗交易顾问及代理和资产证券化支持等，协助客户精准把握时机，获取更佳的投资回报。

此外，ATLAS 寰图在2021年正式对外发布独创的写字楼垂直生态管理模式，以整栋商办空间为基础，配以不同产品和功能组合，构建“办公+生活+社交”的写字楼生态。

陈思乐介绍称，ATLAS 寰图的定位是一家轻资产运营管理公司，全链条服务涵盖资产“投、融、管、退”全生命周期，为客户制定合适的资产管理策略，通过专业运营提升空间坪效和资产净价值。

过去几年，ATLAS 寰图以全链条运营视角完成多个商办资产项目价值提升。2017年，成功将位于上海人民广场商圈的雅居乐国际广场项目重塑升级，并在2018年助力项目实现证券化运作，协助业主发行了46亿CMBS。

超越联合办公模式的ATLAS 寰图，服务对象覆盖商办市场“ABC”三大客群。在A端，针对业主及投资人提供项目策划定位、设计及改造实施、工程咨询以及资产招商运营、资产交易顾问等服务。在B端，针对企业多元需求提供不同的解决方案，如联合办公、多种户型的服务式办公以及企业定制总部、传统办公等。

针对C端客户，ATLAS 寰图打造了寰图咖啡、寰图厨房、寰图健身房等各类配套业态，为职场人士构建精彩便捷的办公生活方式。

在广州雅居乐中心，从大堂进去便可看到寰图咖啡，健身房、轻食餐厅等配套业态也一应俱全。陈思乐笑称，工作之余也会去健身房运动放松，ATLAS 寰图打造产品的逻辑正是从用户的角度出发。

作为ATLAS 寰图落地的首个项目，寰图办公空间在广州雅居乐中心占据了三层楼面积。陈思乐表示，ATLAS 寰图的商业逻辑不在于这几层拎包入驻产品的面积，而是通过整体的运营协助业主提升资金回报和租金水平。

陈思乐领导下的ATLAS 寰图，将务实精神发挥到极致，他称自己和寰图人为“做事的人”，这种务实体现在商业逻辑上，即“算明白账”。

“ATLAS 寰图是一家”做生意“的企业，每一个项目都要有利润空间，但是盈利的方式或者投入的方式、和业主合作的方式非常灵活，主要以需求为导向。”他举例说，业主方愿意给ATLAS 寰图一个有市场竞争力的底租，是因为我们的客户粘性非常好，运营实效有目共睹，所以业主更看重的是日后效益更高的分成收入。

改变与开拓

陈思乐身上有种洒脱、顺时而谋的特质，多变的市场环境并没有让ATLAS 寰图止步不前，相反，在不确定性中勇于改变、勇于开拓，是陈思乐创业多年来最大的感触。

正如他认为“改变”是一个正向的词，抓住市场的机遇期和窗口期，才能发掘出一条质量更高、结构更优、效益更好的发展之路。

对于当下商办市场格局而言，在陈思乐看来，随着疫情影响淡化，市场复苏迹象越发显现。但商办行业供过于求、供需错配的状态，估计在短期内较难有明显改善，商办资产去化压力将会加大。

此种境况下，业内将更看重企业的精细化运营能力与盈利能力。

ATLAS 寰图深谙市场形势多变，为顺应行业趋势，在前端，打造写字楼垂直生态和会员服务体系；在后台，自主研发了包括标准化产品手册及智慧一体化资产管理系统等各种提效提质的资产管理工具。

洞察市场形势，寻求新的增长点，也是ATLAS 寰图勇于开拓的一种表现。

今年4月，ATLAS 寰图打造了“寰乐里”社区商业品牌，并获托管上海西南商城项目，成为ATLAS 寰图今年在商业管理领域上一个重要的业务布局。寰乐里·西南商城也是继上海雅居乐国际广场、上海寰悦广场之后，ATLAS 寰图在上海城市的第三个商管项目。

在ATLAS 寰图的营收构成中，资产交易板块成为一个越来越重要的组成部分。陈思乐对该板块未来的交易规模充满期待。目前ATLAS 寰图资产交易单元累计成交面积近100万平方米，累计成交额超43亿元，代理项目超380个，资产总估值超4300亿元。

陈思乐表示，建立信任是资产交易业务开展的重要基础。交易双方必须对 ATLAS 寰图具备足够的信任，才能攻克交易过程中各种难关，促成交易发生。专业和口碑，正是ATLAS 寰图资产交易板块最好的武器。

资产交易板块在两年时间促成43亿的交易，陈思乐认为发展速度符合预期与业务发展规划，并表示资产交易单元未来将持续为投资者及资产方完成长、中、短期的投资策略制定及资源搭建，实现资产价值预期。

作为一家用心经营的企业，陈思乐表示，ATLAS 寰图相较于规模，其更看重的是投资回报，认为“稳健提升的盈利”才是一个企业生存和发展的根基。

目前而言，ATLAS 寰图仍会立足在粤港澳大湾区与长三角都市经济圈内的1线、1.5线城市以及高增长的2线城市，继续以“核心城市”+“区域聚焦”策略推进全国布局。

对于未来的期许，陈思乐希望ATLAS 寰图能“保持初心”，继续聚焦商办行业的发展和变革，助力更多的商办资产实现活化和新生，助力城市的更新与发展。

以下为观点新媒体对ATLAS 寰图联席董事长兼集团总裁陈思乐先生的采访实录：

观点新媒体：ATLAS 寰图最开始创业的时候，是一个什么样的机缘2023年重庆潼南区工业投资债权资产转让？

陈思乐：从成立之初，ATLAS 寰图就致力成为商办全链条运营商，而 2016年的风口正是联合办公，所以我们以此作为进入这项业务的敲门砖。

而商办领域从来不是炒热钱的逻辑，需要细心的经营以及运营，也需要中长期投入、投资，之后才会有稳定的收益。

观点新媒体：ATLAS 寰图作为一家商办资产运营企业，主要有哪些客户群体？不同客群的服务模式是怎样的？

陈思乐：我们的服务客户有三种，一是投资者和业主（To A），关注资产管理增值提效，为客户创造更优的价值回报；二是企业客户（To B），提供多元化办公产品并配以一站式办公解决方案，满足不同体量和类型的企业需求，助力企业高质量发展；三是会员和个人（To C），打造丰富的生活空间业态，提升用户体验和培养会员粘性。

ATLAS 寰图服务资产类型涵盖写字楼、产办园区、商办物业，包含商改、厂改及酒改项目等，提供覆盖资产全生命周期的全链条服务，通过空间服务、资产运营及价值赋能三大模块有机结合，为资产方提供高效的运营解决方案。

观点新媒体：作为商办资产运营商，在资本市场是否有下一步的部署？

陈思乐：ATLAS 寰图拥有多元的管理团队，为整合商办行业提供核心竞争力。高管及运营团队拥有地产、运营、资本经验，具备全链条业务开展能力的同时，对战略的发展及方向也有洞察和节奏。

我们认为真正难的，或者说真正需要去攻克的，是运营经验的沉淀和提炼的难题。运营能力作为核心竞争力，对资产、业主、资本都有极大吸引力，所以夯实经营一直是我们不断提升的方向。思考如何把资产价值提高，并透过不同的产品和服务实现这个目标。

观点新媒体：今年4月ATLAS 寰图获托管上海西南商城项目，并引入全新的社区商业品牌“寰乐里”，该项举措是否标志着ATLAS 寰图开始进军社区商业领域？

陈思乐：早在2017年，ATLAS 寰图已经进军商业板块。当时我们受资产方委托对上海雅居乐国际广场启动全面盘活焕新，通过“重新策略定位 + 精细化运营”，把二楼以上的面积改造为办公空间，项目实用率提升 34%，单位有效租金及 NOI（运营净收入）提升 2 倍。

项目经营效果显著提升，稳定的运营资金流及良好的品牌信誉度，协助资产方在2018 年成功实现证券化运作募资 46 亿元，并于 2021 年滚动发行第二期，实现资产与资本之间的良性循环，为资产保值增值。

就社区商业而言，巨大市场的需求和多项利好政策，让社区商业得到越来越多的关注和资源投入。

基于这样的背景，我们打造了“寰乐里”这个社区商业品牌，而“寰乐里”确实是今年 ATLAS 寰图在商业管理领域上一个尤为重要的业务布局。

观点新媒体：在资产管理板块，ATLAS 寰图是以收取服务费的形式与业主方合作吗？在商办资产交易板块，ATLAS 寰图又是如何开展的？未来的发展规划如何？

陈思乐：我们是基于不同商办资产的情况，合理评估，以需求为导向，选择最优的合作模式，最终达到双赢甚至三赢的目标。服务费，只是我们其中一种合作方式。

我们从 2021 年开始做资产交易，当时大部分的资产持有方，都是我们做资产运营服务的业主。

资产交易板块最难或者是最核心要做的事情是建立信任，大宗资产交易跟租赁业务逻辑不一样，如果业主方或者是资产持有方对我们没有足够的信任，难以攻克交易过程中各种难题，促成交易发生。我们用两年时间，完成40多个亿的交易，正是有赖于我们在做资产运营服务时积累下来的客户信任。

资产交易业务历经两年多的搭建和培育，其发展速度符合我们的预期与业务规划。目前资产交易单元累计成交面积近100万方，累计成交额超43亿元，代理项目超380个，资产总估值超4300亿元。

未来，资产交易单元将持续为投资者及资产方完成长、中、短期的投资策略制定及资源搭建，为客户量身定制服务方案，实现资产价值预期。

观点新媒体：从联合办公到商办运营商，ATLAS 寰图的转型已获业界认可。您认为未来的联合办公是否都会朝商办运营商的方向发展吗？

陈思乐：商办全链条运营商的行业壁垒及门槛不低，它涵盖的业务板块很多元，而常规联合办公若直接往这个方向转变并非易事。

ATLAS 寰图是一家轻资产资产运营管理公司，从前期的项目策划定位、设计及改造实施到招商管理、智慧化运营，办公服务，企业服务以及客户关系的维护，再到后期资产的退出，提供一站式全链条的管理服务，跟联合办公企业的组织架构和服务链路有明显差异。

观点新媒体：ATLAS 寰图不同业务之间的创收能力是怎么样的？

陈思乐：资产运营管理板块，按照业务占比划分，主要是租赁收入，占约 70%，其他收入部分，例如增值服务板块，占约 30%。资产交易板块，其创收模式基于不同项目和交易规模而拟定，尊重市场水平和规则。

实际上，每一个板块的盈利能力和要求都不一样，比如说配套的定位，主要是为了服务用户。

观点新媒体：相比几年前市场已经发生了相当大的变化，您觉得未来会怎么样，您怎么看这个不确定性？

陈思乐：“改变”这个词在我看来是正向的。但改变是一个历练，它代表面对不确定性和困难时，把它改善、优化、提升的成长过程。

愿意改变才有机会占据先机。在不同的环境里，都有很多优秀的企业，差别在于团队看待问题和面对变化的心态。

市场环境是多变的，在心态上要勇于改变、勇于开拓，而在实际行动层面，则顺时而谋，必须有与“勇”匹配的“谋”， 抓住市场的机遇期和窗口期，才能发掘出一条质量更高、结构更优、效益更好的发展之路。

观点新媒体：你们选择与业主合作方式的评判标准是？每个项目会有利润预期吗？

陈思乐：ATLAS 寰图是一家“做生意”的企业，所以每一个项目都要有利润空间，但是盈利的方式或者投入的方式、和业主合作的方式非常灵活，主要以需求为导向。

合作的标的集中在商办领域，写字楼、产办园区、商办物业或者综合体，但是合作的方式是多样的。

举一个例子，有业主方愿意给ATLAS 寰图一个具备市场竞争力的底租，业主更看重项目日后的分成。实际上，我们在预售阶段已经可以完全覆盖底租成本，分成收入对业主更有吸引力。

观点新媒体：在目前这个茫然阶段，您想跟同行包括创业者们传递一个什么样的话语？希望外界怎样去描述寰图的形象？

陈思乐：夯实经营，是我们的共勉。因为没有任何时刻比起现在，更需要核心竞争力的保驾护航。

第二个问题是大家对 ATLAS 寰图的印象，这几个字是我们前年的时候总结的--

“立事为人 立人为事” （Business for People，People for Business），也是 ATLAS 寰图的品牌理念。

生意本身是做人的生意，更重要的一点是，我们是做事的人。

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