央企信托-汇元19号深圳南山房地产项目（深圳汇银置业）

#新世界·临海揽山#公寓 周边配套一应俱全 你们说这地段够繁华吗 看过都忍不住

【新世界·临海揽山】售楼处

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这两年深圳楼市尤其高端公寓项目，分外火热。继去年招商双玺、华润城润府、深业中城公寓推出便受到市场的广泛关注，出现各种火热场景，今年又上演央企信托-汇元19号深圳南山房地产项目了招商蛇口太子湾·湾玺公寓刷屏的热闹局面。

即便是准入门槛较高，涌入公寓市场的高端人群依然络绎不绝。据悉，最近又有一匹黑马横空出世，那便是刷屏了朋友圈的深圳湾一号之上的“山海藏品样板”——新世界·临海揽山公寓，实体样板还没正式开放之前，便已成深圳网红盘。

开发商：深圳市富诺房地产开发有限公司

物业：深圳市新投物业管理有限公司

总占地面积：39567.32平方米

总建筑面积：195055.41平方米

容积率：5.28

绿化率：35%

总户数：1278户

车位：1880个

物业费：12.9元/㎡/月

产品类型：（住宅/商务公寓）

70年产权：（2018年6月29至2088年6月28日止）

住宅户型：（暂未推出）

107--113--120--225--236平（2至5房）

1A、1B栋共42层：（15、27层避难层）

2A、2B栋共39层：（15、30层避难层）

3栋共34层：（15、34层避难层）

4栋共37层：（15、27层避难层）

5栋共38层：（15、25层避难层）

6栋公寓共34层：（15、23层避难层）

7栋公寓共31层：（15层避难层）

8栋共16层：（人才房）

目前在售：（70年产权商务公寓）

6栋共132套（未推出）

7栋共168套（在售）

户型：93--133--229平（2至4房）

7栋梯户比：（2--14层）4梯8户（16--31层）4梯4户

单价：12.7--16万

总价1200万起

首付：600万起

使用率：78%

交楼：（2023年6月份精装）

【公寓指标】

1. 公寓占地约 ：2026.61㎡

2. 公寓建面约 ：55350㎡

3. 热销户型 ：

① 约 94㎡——两房 两厅 两卫

② 约 133㎡——三房 两厅 两卫

③ 约 229㎡——四房 两厅 三卫

4. 实用率约 ：78%

5. 批地时间：2018年，70年产权

6.物业:管理费12.9元/㎡（深圳市新投物业管理有限公司）

7.交楼时间:2023年6月VIP预约品鉴热线：400-0666-032-转-0101【官方】《来电享 额外9？折优惠》

新世界临海揽山公寓作为大湾区拥有半山半海资源的高端公寓项目，是深圳、乃至整个大湾区的“山海藏品样板”

项目作为稀有优质山海资源的公寓项目，以其优势成为整个湾区山海资源项目的样板，是样板，也是经典。更是山海资源项目的佼佼者。本身湾区优质山海资源公寓项目少之又少，同时具备山海景观，核芯城市、核芯区域，便捷交通，教育资源优势，市政商业配套，典型穿越周期的典藏品。

“山海藏品样板”代表的也是此次开放的新世界临海揽山公寓样板间本身。样板的意义，从来就不是千篇一律的装饰品仅仅被用作展示而已，更重要的是为消费者诠释和呈现新的居住理念。此次实体样板间开放，有幸目睹的客户，都被其打动、为之心动，真正成为心中的山海臻藏样板。

深圳新世界集团成立于1993年，现已发展成为以房地产为主业的跨国性、综合型大型国际企业集团，创造了众多享誉盛名的作品。包括美国洛杉矶万豪酒店、环球影城喜来登酒店、深圳CBD地标新世界中心、新世界文博中心、福田豪宅四季山水、四季御园、全球最大的单项目商业面积超过160万㎡的新世界国际等知名房地产样板项目。

新世界临海揽山公寓项目是由深圳新世界集团历时12年匠心打造的又一样板公寓项目。不同于深圳普通公寓的50年产权，新世界·临海揽山公寓达到了70年产权，这在深圳的同类型公寓产品中，优势突出。新世界·临海揽山公寓的实用率， 达到了约78%，相比于其他在售公寓项目而言，着实罕见。在不提高总价的情况下，提高楼房的实际使用率，让购房者的“得房率”更高，新世界临海揽山公寓显然用心，处处从购房者的角度出发，毕竟都是真金白银，对购房者来说，当然是实用率越高越好。

70年超长的年限、78%超高的实用率，对比同类型产品，新世界·临海揽山公寓拥有的优势显而易见。同时，项目的公寓是通燃气的，与普通住宅没有区别。就算在深圳，通燃气的公寓产品也比较少，大多数产权年限为50年或者40年的公寓是不通燃气的，通燃气对房屋品质和户型设计都有极大的要求，公寓产品只有经过精心的设计才能达到开通燃气的条件。所以新世界·临海揽山公寓项目能够通燃气，实则是非常的人性化，宜家宜居，房屋的品质也可见一斑

世界核心资产湾区仅此半山

项目地处“湾区、自贸区、先行示范区、特区”四区叠加板块 —— 世界蛇口，承前海启后海，粤港澳大湾区核心引擎。新世界·临海揽山公寓，踞首半山豪宅聚集区，资产价值愈显珍罕。

绝版奢养生活 山海和鸣共赏 太师椅式格局 享富贵风水

坐北朝南，背山面海，雄踞不可复制的半山龙脉正席，极为罕见的“太师椅”风水格局，为领袖人物蕴藏聚财纳福的磅礴气象。

270°环幕视野 赏三山一海

据守大南山麓之上，三面环山，270°傲瞰一线海景，将更多自然景色融入生活之中。

幽静登山栈道 亲临大南山

幽静蜿蜒登山栈道，循迹而上，徒步攀登主峰336米大南山，30余种鸟吟欢鸣，约5000个/cm3空气负氧离子，养身更养心。

逾百万平商圈 尽享生活璀璨

一公里生活半径内，拥享亚洲K11免税商业中心、约100万㎡海上世界综合体、约10万㎡汇港购物中心，集全海陆空轨交通体系、两大国际空港、太子湾邮轮母港，畅通全球。VIP预约品鉴热线：400-0666-032-转-0101【官方】《来电享 额外9？折优惠》

项目的商业也算比较豪华，虽然不像华润和深圳湾家楼下就是大型商业，但1公里范围内有海上世界，还有city花园城，还有2站地铁可达的太子湾邮轮母港K11,46万平的商业，3.5公里可达宝能太古城，5.5公里可达深圳湾万象城。

国际学院集群 育书香门第

蛇口片区内涵盖深圳贝赛思国际学校、深圳蛇口国际学校、深圳韩国国际学校、深圳深美国际学校、育才一小、育才二中……国际学风，文脉醇厚。

2020年南山区中学排名

项目的小学附带育才一小，中学附带的是育才二中，并且中学在南山区的排名是比较靠前，虽说非名校学位房，但这也属优质学校了。育才二中，是一所诞生于改革开放的窗口——招商局蛇口工业区的企业学校。1992年建校后经历了普高、职高和初中合校独立办学时期，自2000年起转制为政府办学。

育才二中，是一所诞生于改革开放的窗口——招商局蛇口工业区的企业学校。1992年建校后经历了普高、职高和初中合校独立办学时期，自2000年起转制为政府办学，现为深圳蛇口育才教育集团初中成员校，隶属南山区教育局。

学校坐落于深圳市南山区蛇口半岛爱榕路和荔园路南交汇处，校园沿地势建造，错落有致。学校占地面积24810㎡，建筑面积13250㎡。校园背靠大南山，面临深圳湾口岸，近处与四海公园的池塘花树宛然一体，远处与香港元朗隔海相望，视野开阔，景色秀美，交通便利，是电影《花季雨季》和电视剧《霹雳彩虹》的主要拍摄地。今日的二中拥有36个教学班，在职教职工140余人，其中专任教师110余人，本科率及中高级教师比率均超出规定标准。

交通配套：项目距离在建12号线工业六路站仅400米，到深圳湾太古城也就几个地铁站，自驾大约13分钟左右，太子湾就两个地铁站，自驾走南海大道往高新园大约30分钟，前海25分钟，到福田车公庙大约30分钟，整体通勤出行时间还算不错。

医疗配套：项目附近主要有蛇口人民医院和一些社区健康服务中心，但作为发展较好的南山区来讲，整体的医疗资源还是较为充裕的，有南山区人民医院、南山区妇幼保健院、港大医院等，还有招商太子湾国际医院刚刚举行了奠基仪式。

文体配套：周边的休闲娱乐资源较为丰富，包含有南山公园、荔枝公园、四海公园和蛇口体育中心等休闲场所，其中南山公园是南山区非常重要的景点。

南山哪个区域发展潜力最大？那必须是蛇口。在今年2月份南山区发布的政府工作报告中，5次提到前海，9次提到蛇口。其中最重要的一点是“蛇口国际海洋城启动规划，成为深圳建设全球海洋中心城市重要承载区”。比起科技园，蛇口未来充满了巨大的想象空间，比起前海，蛇口又坐拥着有美好的现状。早在2020年，南山区就谋划了“一廊、一城、一大道” 三大示范工程，规划总面积约26平方公里。其中两项都圈定了蛇口：“一廊”指湾区文化走廊。东起红树林、西至前海湾，串联华侨城、后海、蛇口、前海等片区。

“一城”，指的是“蛇口国际海洋城”，占地面积12万平方公里。南山将以建设全球海洋中心城市核心区为目标，以赤湾片区、太子湾片区、蛇口片区为主要承载区；“一大道”指的是“南山硅谷大道”，规划为南起深圳湾、北至西丽湖。十四五规划出炉以后，我们曾描绘过一张潜力片区图谱，从GDP贡献、人才汇集、产业升级、国际地位增加、物业价值提升这5个维度，筛选出26个深圳估值最高的片区。

蛇口国际海洋城位列当中，其新功能定位是：海洋科技、海洋文化、港口经济、邮轮经济产业聚集地，同时也打造成集创意设计、文化旅游、滨海休闲、生态宜居于一体的湾区国际交流门户。2018年，南山全区海洋生产总值就达到了879.67亿元，占全市近40%，居全市第一，涉海国家高新技术企业超过140家,占全市的43%。未来，蛇口还将布局海洋新能源、海洋新材料、极地开发等海洋潜力产业。预计到2035年，蛇口国际海洋城将完美呈现，到时将聚集6万人口，带动3000亿产值。难怪万科、招商、华侨城、恒大等地产巨头纷纷扎堆入场搞旧改。

新世界临海揽山户型图展示

目前在售7栋总高31层

2-14层：一层4梯8户 其中四户是94㎡的两房，四户是133㎡的三房

15-31层：一层4户，全部都是229㎡的四房

新世界临海揽山样板间实拍

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新世界临海揽山价值总结：

1. 项目是二类居住用地，所以公寓是70年产权，相比较90%的50年的工业用地写字楼改公寓，或者40年产权的纯商务公寓，临海揽山公寓年限更长；（多20-30年的产权不是优势所在，因为到期可以补地价续期，优势在于70年产权所具备的内在特点和稀缺性，如下）

2. 因70年产权公寓是二类居住用地上建的，所以和住宅公用私家花园，规模大，社区配套更齐全，可以下楼散步跑步，有私家活动空间，90%以上的公寓没有花园活动空间，没有住家氛围，也不能作为住宅正常居住；（公寓没花园，现在连住宅都没有花园，从某种程度上说临海揽山公寓比目前大多一手住宅都更住家）

3. 临海揽山的公寓因和住宅在同一个社区，所以有天燃气管道接入，符合中国人的日常做饭习惯，不会像大多数40-50年公寓只能用电磁炉做饭；

4. 临海揽山的住家公寓考虑到客户的需求以住家为主，设计的户型面积会更接近于住宅，93-133-160-230-240-410平米，不会像40-50年公寓户型普遍偏小，每层户数较多，租客多，居住人员混乱；

5. 相比于大部分公寓临近主干道有噪音干扰，临海揽山的公寓周边没有主干道和快速干道，完全可以实现开窗休息。（这比很多住宅都要安静，比住宅都“住宅”）

6. 临海揽山的公寓层高3.15-3.3米层高，在居家公寓中的层高是市场上最高的。

7. 因普通公寓没有花园，占地小，楼层高，户数多，普遍地下3-4层车库，所以导致停车位配比在1:0.3到1:1左右，临海揽山公寓的车位配比是1:2，甚至高于90%的住宅。（每天回家上演的抢车位大战跟你住在城中村和楼梯房何异？）

8. 公寓的使用率普遍在70%左右已经很优秀，商办类公寓的使用率普遍只有60-65%，临海揽山的公寓使用率在78%，是使用率最高的公寓。

9. 纯住宅户型，比如我们229的公寓和236的住宅同为双龙抱珠的户型，方正实用，南向看海，客厅出阳台。

10. 水电收费标准是民水民电，生活成本更低，40和50年公寓都是商水商电，收费是正常明水明电的3倍；二手交易土增税以核定方式征收比40年产权的商办类公寓少5%，比住宅多增值部分的3-5%(可通过装修发票，按揭利息，税费等抵扣)

新世界临海揽山前海公寓出售，建筑面积93.5-243平米，均价单价区间在8.22-14.14万/平米；临海揽山御园获批预售，并在市监局官网公示，本次共备案312套商务公寓产品，位于6栋、7栋，主要以大户型为主，涵盖了建筑面积约94㎡、133㎡、150㎡、158-162㎡、190-194㎡、219㎡、229㎡、235-238㎡、243㎡的多种户型产

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