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6月份国企信托---长秦76号大秦文明园项目,越秀地产分别进行了供股以募得资金净额82.99亿港元,同时还发行了两笔共20亿元人民币的公司债,实现了总计94.69亿元额融资,成为了单月融资总量最大的企业。
虽然6月房企融资规模环比虽然有所回升,但是同比来看,仍然处于近年来的较低水平。
据CRIC监测数据显示,2023年6月80家典型房企的融资总量为460.82亿元,环比增加45.8%,同比减少28.6%。
01
80家房企融资量同比下降30%
在政策方面,2022年末,房企融资政策迎来转向,纾困方向从之前的“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。
5月,国资委发布《中央企业债券发行管理办法》通知,是时隔15年以来,央企债券发行管理规定的更新。新规把境外发债也纳入监管,既鼓励探索多市场、多币种发行境外债券,同时健全境外债券风险防控机制。
但克而瑞地产研究院报告指出,虽然自去年四季度以来政策救有所放松,但融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企,整体行业面融资面仍然处于筑底阶段,多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。
从融资情况来看,2023年上半年,80家典型房企的融资量为2965亿元,同比下降30%。
其中,2023年一季度及二季度的融资规模,环比、同比均呈现继续下滑的趋势。
从企业梯队来看,2023年1-6月TOP10房企的平均融资额为47.39亿元,是所有梯队中最多的,同时TOP31-50的房企融资规模同比增加了12.57%,增加幅度最大。
从融资结构来看,2023年上半年融资占比最高的仍是境内债权融资,占比达到80%,相比2022年全年占比提高了11个百分点。境内发债的企业仍然主要是华润置地、招商蛇口(001979)、越秀等国企央企。
但是从融资量来看,2023年上半年房企境内债权融资同比下降了16%到2379亿元;同时其国企信托---长秦76号大秦文明园项目他融资方式的规模下降更为明显,资产证券化同比下滑了61%至305亿元,境外债权融资同比下降了72%至168亿元。
02
个别民企重启境外融资
今年伊始,在内资民营房企境外债经历7个月中断后,万达商业打响了头阵,分别在1月和2月发行了2笔共7亿美元债券。
据久期财经数据显示,今年上半年,共有17家房企发行了60笔离岸债。但前6个月发债的10家内资房企中仅6家实际获得新的离岸资金,另外4家则为交换要约或完成债务重组发行境外债券。
在新融资企业中,有上海金茂投资、越秀地产和越秀房产信托基金等国企,以及万达商业、新城发展和绿景中国等民营房企。与其国企信托---长秦76号大秦文明园项目他几家发行普通债券不一样,绿景中国发行的是可转债。
ST泰禾董事长黄其森在7月1日公司内部讲话中表示,最近看万科的分析,市场比原来预期的要差。他还说到:“未来,百分之八九十的房企被淘汰出局,是非常正常的。”
与黄其森的判断相似,目前已出险房企方面的展期违约仍在继续。
今年3月来,荣盛房地产、银城国际、合景泰富、建业地产和远洋资本首次发生违约推动下,地产境外债违约率曲线陡然上行,金科、佳源创盛、奥园、领地控股债券展期随着到期仍在继续,世茂也宣布首次境内债违约。
从债务到期来看,CRIC监测数据指出,2023年上半年房企债券到期总规模为3953亿元,而发行规模仅为1686亿元,到期规模高出发行规模134%,这也意味着房企无法通过发行新债的方式覆盖到期旧债。
克而瑞地产研究院分析表示,在当前行业风险仍未完全出清,市场信心未完全恢复的背景下,多数民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。三季度仍旧有到期高峰,2023年房企债务压力依然较大,若销售市场长期低迷,债务违约现象或仍会出现。
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