中国央企信托-629号盐城地级市政信（盐城市国有资产投资集团有限公司评级）

　　在沪上部分银行表态不介入地王项目中国央企信托-629号盐城地级市政信的情况下，上海土地市场今日却再度让人“惊诧”——融信以110.1亿元的总价夺得上海静安地王，创下了中国土地成交史上最贵地王纪录。

　　论断来自基金经理之间的讨论，故事来自基金经理的分享。

　　论断是五年内，不太可能放开资本管制，房产税基本上已经被长期性否掉，北京五环内房价将全面超越纽约。

　　故事是说，基金经理和同行一起看房子。对方在看一套十万一平的房，他说太贵了。对方说：这房子经济平稳2025年20万/平，如果经济不好，2020年就到20万/平了。基金经理陷入了沉思：太深刻了中国央企信托-629号盐城地级市政信！

　　同时指向一个逻辑：没有合理逻辑说得通政府可以忍受一线房产价格出现大幅下跌。

　　综合来源：第一财经日报、山石观市、中信建投房地产小组、全景财经

　　该地块刷新了全国住宅最高单价纪录，其位于静安（原闸北）中兴社区，起拍价46亿元，名义楼板价约10万元/平方米，可售楼板价14.3万元/平方米，溢价率139.3%，未来售价基本上将超过15万元/平方米。

　　现场竞价依然十分激烈。竞拍过程中，实际上已经打破了全国单价地王纪录，而后每一次加价，都在不断刷新该纪录。经过轮番竞拍后，仁恒将地块叫价提到了100亿元，在百亿以上，仁恒、中粮+建发+首开与融信“三国杀”，经过400多轮竞价后，融信终于以110.1亿元拿下静安地王。

　　闽系房企猛于虎：快准稳狠，把央企联合体打的落花流水

　　来源：第一财经日报

　　在福建，流传最多的一句歌词就是“三分天注定，七分靠打拼”。而这样的凶猛态势已经开始蔓延到了房地产行业，这些来自福建的开发商，以“闽系”的姿态肆掠中国，并快速成为房地产发展的中坚力量。

　　8月17日，上海土地市场风起云涌，出让的三块土地均被闽系开发商拿到。其中，融信竞得静安区地块，成交价格110.10亿元，楼板价100315元/平方米，溢价率139%。

　　此外，建发中粮首开联合体以总价67.9亿元夺得宝山顾村住宅地块，楼板价为53727元/平方米，溢价率115%。而中骏以6亿元竞得青浦区徐泾镇徐南路北侧08-04地块，溢价165.16%，成交楼板价45070元/平米。

　　来自福建的地产企业，正在统治中国的土地市场。

　　闽系房企在深耕福建大本营的同时，偏爱珠三角、长三角、京津翼，并开始向中部城市渗透。泰禾、中骏在北京影响力不错，旭辉、泰禾在苏州有不错口碑，禹洲在合肥项目居多，融信则重仓杭州。

　　抢地者融信

　　8月17日，最受整个地产圈关注的无疑是上海的静安区的中兴社区，该土地成交价格创下今年以来的楼板价单价新高。

　　而这个土地也吸引了18家地产豪门，包括仁恒、保利、华润+华发、新城、龙湖、万科、融信、旭辉、招商、金茂+中铁、合景泰富、雅居乐、融创、金辉、世茂、建发+中粮+首开联合体等18家公司参加了这场拍卖。

　　一开始，每家房企就不断举牌，而融信更是1个亿1个亿的加价。随后，仁恒和建发+中粮+首开的联合体开始互相掐架，每次举牌时间都不超过5秒。

　　“仁恒的太子爷也去了现场，之前的举牌基本都没有停过，可以看出仁恒的决心。”一位在现场的人士告诉记者。

　　也有开发商在拍地前一天，去静安寺拜佛，希望拿到这个土地。可以说，每个开发商都瞄准此地。

　　而价格到了100亿以后，融信突然开始举牌，并一举压过上述掐架的房企，并在最后以超过110亿的价格拿下这个天价土地。

　　根据规划，该土地计容面积109754平方米，限高100米，住宅建面不超过90%，那就是98778.6平方米。剩下的10975平方米里面，要盖电信端局、菜场、市政管理用房、物业用房，扣掉了4672平方米，还剩下6000多平方米能做商业，但是需要100%持有，将来不能卖只能租。

　　其中，中兴路地块的出让要求中小套型住宅建筑面积不得低于80.0%，住宅总套数不少于931套，要建设5%的保障房，还要自持15%的物业，这样能卖的住宅只剩下了7万多平方米了。

　　如此苛刻的条件，依旧难不倒融信抢地的决心，而在此前，融信已经在土地市场披荆斩棘。

　　根据第一财经记者的统计，除去最新的土地，融信在土地市场上斥资超过230亿，于上海、杭州等多地抢夺土地。而今年上半年，该公司合同销售总额不足180亿。

　　对于流动性偏紧的融信而言，抢地后也积极开始寻求合作伙伴，第一财经记者多方采访了解到，目前融信拿下的上海静安区中兴社区已经有了合作伙伴，对方是一家金融资本，但是记者并未了解到合作的细节和公司。

　　作者：曹山石

　　来源：山石观市（ID：cssstock）

　　一言不合，先抛一个论断，并讲一个故事。

　　论断来自基金经理之间的讨论，故事来自基金经理的分享。

　　论断是五年内，不太可能放开资本管制，房产税基本上已经被长期性否掉，北京五环内房价将全面超越纽约。

　　故事是说，基金经理和同行一起看房子。对方在看一套十万一平的房，他说太贵了。对方说：这房子经济平稳2025年20万/平，如果经济不好，2020年就到20万/平了。基金经理陷入了沉思：太深刻了！

　　论断和故事同时指向一个逻辑：没有合理逻辑说得通政府可以忍受一线房产价格出现大幅下跌。

　　因为，一线城市房子其实就是有钱人玩的东西。本质反映的就是这个国家收入的不均等化。

　　深圳房价比肩纽约

　　先拉一组数据说话。

　　来一组《深圳湾1号》上个月的销控表，T5顶复交楼总价6.5亿。

　　这是今天知名海外房地产经纪sotheby's官网上，曼哈顿豪宅报价，5000万-7000万美元。

　　我们同时打开美国房地产信息查询网站Zillow，查看进一步数据。

　　看一组最贵豪宅报价，1.2亿美元。

　　对比数据不难发现，深圳豪宅已经可以和世界金融中心纽约曼哈顿一较高下。

　　再来看普通商品房价格，对于这一点，深圳上善若水资产管理有限公司投资总监侯安扬做过详细工作。

　　统计口径

　　深圳用的是商品房住宅类的相关统计数据，新商品住宅的数据较为全面，二手房数据存在不足。因此，若未单独注释，涉及南山、福田、罗湖的数据均为商品住宅相关数据（仅含新房）。

　　另外，曼哈顿的面积指标使用的是套内面积，而中国的数据为建筑面积。全文统一按照75%的得房率，对涉及曼哈顿均价以及面积的指标进行了调整。

　　曼哈顿使用的统计口径包括二手合作公寓（co-op）,二手产权公寓（condo）,以及新开发的住宅单位。（解释：在纽约市场上，由于历史原因，多数的公寓为co-op，约70%。但从80年代起，所开发的公寓大楼都是以condo为主。）因此，将数据分为曼哈顿新房（仅包括新开发住宅单位），以及曼哈顿all（包括上述三种）。

数据来源：中指研究院、柯克伦集团报告

　　可以看到，曼哈顿的新房市场均价则一直在12万左右徘徊。

　　最新披露的统计数据显示，7月深圳福田南山均价双双破“9”：福田新房成交均价为9.5万元/㎡，而南山新房均价则高达9.3万元/㎡。而Zillow上纽约一套房价格中位数是58万美刀。

　　从这些数据来看，深圳普通商品房和纽约也站上了同一量级。

　　拆分高房价构成

　　面对一个周末每平涨两千，一套房差不多涨20万这样的过往，是该惊呼房价太贵，还是承认自己没能力中国央企信托-629号盐城地级市政信？这是个问题。

　　不妨给高房价算算账。

　　先付钱买地。2016年一季度，上海新增了十五块住宅用地：

　　拿地之后，要先进行评估勘测及拿许可证，一系列手续和各种费用之后，开工建设，目前上海市普遍的建安成本为3500-5000元/平方米。

　　房子在建期间就要布局销售，开始加入销售成本广告成本。

　　竣工后，继续去政府各部门刷脸，拿各类证件证明。

　　作为开发商，还需要交这些税：

　　5%的营业税、1.5%-2.5%的契税、0.03%或0.05%的印花税、25%的企业所得税、7%的城市维护建设税、5%教育附加费、40%的土地出让金、每平方米0.6-30元不等的城镇土地使用税、出售住房利润的30%-60%的土地增值税。

　　超过六成的利润要以税收交给政府，同时政府还会获得卖地收入。

　　与此同时，地产商会以贷款形式买地并开工建设，这就意味着部分利润还要用来偿还贷款利息。

　　算下来，最后房地产商也就剩下了三成左右的利润——如此一来，房价好像变得可以接受了，开发商也不过是辛辛苦苦给政府和银行打工。

　　这里可以回忆了一下2014年央视和万科的一场大战。当时，央视抨击万科拖欠44亿元土地增值税，万科明确回应表示其税收不存在应缴未缴情况。

　　万科愤怒披露了一组数据：近三年万科计缴纳税金约620亿元，其中土地增值税144亿，而其2010-2012三年来净利润不过294.53亿。

　　在舆论开始借此议论高房价构成时，各方突然都消停了——大战最终不了了之。

　　毕竟，地价涨起来一大好处就是通过带动房价的上涨预期维持经济增速。经济增速维持住，不就让投资者有信心，仍然对中国经济的未来充满希望了么中国央企信托-629号盐城地级市政信？

　　从这一点看，比起国家经济的整体形势，房价涨一涨，消费者多出点钱算什么？

　　统计局最近公布的数据显示，今年上半年，上海人均可支配收入是近三万元，也就是每年六万，排名全国第一。

　　人均努力一下，一年可以凑个一平米。这房子就是给年收入几十万，过百万的“金领”阶层预备的。

　　如此一来，既户籍制度之后，房价成了一线城市建立起来的新淘汰机制：租不起的就不要来工作了，买不起的就不要长久待在这里了。我们要的是最优秀的人，最能创造财富的人，实现社会主义经济的赶英超美。

　　闽系崛起

　　融信只是凶猛闽系的一个代表，而其它的闽系房企也并不示弱。

　　根据中原地产研究中心统计数据显示，11大闽系房企2016年拿地已经投入1406.9亿，刷新了历史纪录。包括阳光城、泰禾、建发、正荣、融信、禹洲等在内的“闽系”开始频频于上海、北京、杭州、合肥等一二线城市以高溢价率压倒其他龙头房企拿地，并且屡屡创造新高家土地。其中，全国高价土地有有超过20%被闽系房企获得。

　　福建房企让本土的一些开发商不寒而栗。“只要融信报名的土拍，基本上，只有请信达来。”不少开发商甚至在饭桌上编排了一些这样的段子。

　　事实上，闽系房企的崛起从2013年开始，当时以泰禾、阳光城等企业为代表，闽系房企从大本营开始在全国寻找布局，上述企业都先后通过高杠杆策略进行扩张，随后迅速有了规模。随后，其他房企也开始效仿，一时全国的土地都开始被闽系占领。

　　“闽系房企在深耕福建大本营的同时，偏爱珠三角、长三角、京津翼，并开始向中部城市渗透。泰禾、中骏在北京影响力不错，旭辉、泰禾在苏州有不错口碑，禹洲在合肥项目居多，融信则重仓杭州。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　据第一财经记者的不完全梳理，大部分闽系企业都是通过重仓一二线城市而获得发展。其中泰禾、旭辉在一线城市占比很高，泰禾在售30个项目有15个在一线城市，旭辉54个在售项目有22个项目在一线城市。同时，融侨、金辉、建发在一线城市几乎没有项目。

　　以旭辉为例，其公布的半年报看，公司2016年上半年完成合同销售金额276亿元，同比增长163%。其中，旭辉2016年上半年有97%的销售收入来源于一二线城市，77%的销售收入来源于上海、苏州、南京、合肥、杭州等长三角区域城市。

　　事实上，这波闽系开发商的年龄基本都在50岁上下，正值壮年。他们从十六七岁开始创业，所以才积攒了足够的经济实力，土拍市场上的洪荒之力并非一日爆发。而这些企业家私下也喜欢比拼，他们更喜欢比自己的兄弟更强。在这样的一个情况下，闽系房企，俨然成为地产圈最重要的力量。

　　来源：中信建投房地产小组（gh_b89bc39399a4）

　　1、零和博弈——渐行渐近的城市战争

　　内生性人口红利的趋缓

　　回顾我国房地产业快速发展的30年，本质是人口红利加速释放的30年，这期间我国总人口净增加了3.24亿，其中15岁至64岁的人口数量保持了12年的连续增长，人口红利的快速释放也加速了城乡的聚集，2014年人口密度也比1980年增长了38%，城镇化率从80年代初不到20%的水平晋升至50%以上，带动了人口布局的重构，也推动了城市群发展以及房地产行业的需求释放。

　　但进入“十二五”末，人口红利的可持续性已经成为各个学界关注的问题。一方面，人口总量增速开始下行，人口自然增长率已经下降至5%以下，老龄化问题日趋严重，另一方面，劳动力人口占比也出现拐头，抚养比正逐步抬升。我们此前在年度策略中做过测算，主流城市的购房年龄段主要集中于25-34岁和35-44岁，这部分人群从2015年开始，占比下滑斜率将逐步加大，虽然我们认为在2025年以前，25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右，但从大趋势来看，人口红利的下降已经成为不可回避的话题。

　　9%对33%，城市之间的人口争夺战

　　事实上，即使在人口红利持续释放的21世纪，城市之间的人口争夺战就已经开始。根据北京BCL的街道精度的数据研究，全国39007个乡镇街道的平均密度为873人/平方公里，到2010年则上升到977人/平方公里，人口增长的趋势延续，但是这10年间依然有33%的街道人口密度出现了下降，而出现大幅增长的街道仅有9%。

　　这说明即使在我国城镇化进程一直都伴随着充满集聚效应和极端分化的过程，这当中城市边界的增长并不是普惠，而是零和博弈，这个现象将会在未来人口红利趋缓的过程中日趋明显，如何在接下来的10年中选对城市，掌握剩余人口红利，将是房企面临的主要问题，因此研究这其中人口迁移的方向和原因是我们这篇报告的价值。

　　2、中国人口迁移回溯

　　新中国成立后的一段时间内，由于实行计划经济和严格的户籍管理，加上政策不允许农村居民迁入城市，我国的人口迁移和流动数量较少。从80年代开始，从农村向城市转移的超大规模剩余劳动力成为全国城镇化的主体力量，人口红利得以释放，因此我们从上世纪80年代开始梳理我国人口迁徙趋势的变化。

　　上世纪80年代人口迁移：乡镇企业发展推动补偿性高峰

　　在经历了60-70年代国民经济的调整和改革后，上世纪80年代进入恢复性城镇化阶段，知识青年和下放干部返城带来了城乡迁移的浪潮，尤其在1984年后，国家逐步放宽对人口迁移的制度限制后，允许农民自理口粮在小城镇落户，乡镇企业迅速发展，为农村剩余劳动力向城镇的转移创造了条件。

　　当时的人口迁移表现具备以下特点：

　　1、人口迁移还主要集中在省内。1985-1990年全国平均省内迁移率在20-30%左右；

　　2、地区之间的迁移活跃度分化明显。总迁移率差异最大的两个省市之间差额达到62%。

　　流迁人口的活跃也推动各个地区人口区域的变化，直辖市、沿海城市以及部分非农城市开始吸引农村剩余劳动力，“百万民工下广东”的民工潮开始显现，折射出改革开放进程对我国人口再分布的直接影响，而中西部省份以及东北省份向东部沿海城市迁移的趋势也在当时开始形成。

　　从区域来看，北京、上海、天津、广东等东部省市的人口吸引力开始初步彰显，而人口迁出最大的省市包括四川、浙江、黑龙江等中东部区域，“离土又离乡、进厂又进城”成为当时小城镇发展模式的典型。

　　上世纪90年代人口迁移：东部城市群开始形成

　　1992年邓小平发表著名的“南方谈话”后，90年代伴随市场经济建设的神话，人口迁移流动进入快速提升周期。相比80年代，人口迁移流动也出现了一些新的变化：

　　1、迁移总量和结构的变化。期间户籍人口和流动人口迁移量都增长了近4倍，并且非正式迁移(在人口普查中根据户口登记状况离析出来的“人户分离”的人群)对总迁移的贡献度逐步加大，到2000年，非正式迁移的占比高达70%，远远超过80年代；

　　2、人口迁移原因变化。随着外商直接投资的力度增强以及电子和汽车产业兴起，地区经济发展水平的差异成为人口流迁的核心动力，人口迁移原因也从原来的工作调动、随迁家属等转变为“务工经商”，该部分人群占比至30%。

　　90年代人口向东部沿海城市地区的集中化趋势进一步强化，东部地区迁入人口比重持续增加，而中西部区域人口则保持净迁出，其中中部地区的人口迁出比例持续扩大，总体流向呈现以中西部人口大省为出发点，以经济发达的特大中心城市和东部发达省份为目的地。

　　迁入地分析：全国各地迁出人口中有34.8%的迁入了广东省，其他迁入人口较多的地区依次为浙江8.8%、上海6.6%、江苏6.3%、北京5.7%，广东省、上海、北京等传统主流区域延续了80年代以来的人口吸纳能力，而同时浙江和江苏异军突起，其背后也反映了上世纪90年代长三角地区产业集聚效应开始初步显现。

　　迁出地分析：按照全国总迁入人口中每100人中来自某地区的频数，来自四川省的为最多12.76人，依次分别为湖南9.93人，安徽为9.14人，江西为8.25人，河南为7.24人，中西部区域人口成为全国主要输出点。

　　整体而言，上海、北京、广东成为总净迁入率最高的三个主要吸纳地中心，天津、浙江、福建、新疆为中等净迁入率类型，安徽、江西、湖北、湖南、广西、重庆、四川、黑龙江、河南、贵州为高净迁出率地区，陕西、甘肃、青海、河北、内蒙古、吉林为低净迁出率省份，除河北省外，其余都是属于中西部地区。

　　90年代的人口迁移可总结为“三大加一小”的中心，三大流动中心分别是广东省（珠三角）、上海（沪苏浙闽）、北京，一小是指新疆自治区。比较三大中心的净迁入流向，北京辐射全国各地方向，除河北外，其他较分散，包括山东、江苏、河南、安徽、湖北、黑龙江等，而上海主要吸纳长三角周边的江苏、浙江和安徽等区域人口，广东吸引的大部分迁移流动人口距离最远，主要来自经济较为欠发达的中西部的省份，主要包括湖南、广西、四川等。新疆由于地理位置独特以及中央政府西部大开发战略的实施，开始吸引较多内地人口迁往，主要来源地主要集中在西部和地理位置较近的河南等省份。

　　21世纪以来人口迁移：马太效应下中部地区趋于“边缘化”

　　人口迁移规模扩大、速度加快

　　进入21世纪，我国流动人口开始呈现迸发增长的态势，2010年流动人口数达到2.21亿，相对于改革开放初期增长了34倍，其中2010年广东省流迁人口达到3681万，甚至超过了1990年全国流迁人口的总数，证明近30年来全国人口流迁规模和速度都是持续强化的。

　　区域间分化持续扩大，中部地区边缘化

　　从省际迁移结构来看，2000年至2010年，强势区域依旧维持强势，我国东部地区人口迁入量上占有绝对优势，迁入人口占全国迁移总人口的比重达到了82.4%，而西部中部分别仅占12.1%和6.5%。细化来看：

　　1、东部超大省市继续傲视其他区域。北京、上海、天津三大超大城市的净迁移人口比重2010年比2000年增长了近一倍，马太效应明显。六普期间人口净流入规模最大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江苏全部来自于东部地区。

　　2、中部区域首次成为全部净迁出地区。在山西从五普的净迁入变成净迁出后，中部地区全部变成净迁出地区，尤其安徽、江西、四川、贵州等中部成片地区的净迁出人口占到全国的54%，其中安徽净迁出人口比重占到15%，为全国最主要人口迁出中心。

　　3、西部地区内部迁移比重较大。在东部地区强大集聚效应下，西部有大量人口迁出，但宁夏、青海、西藏、新疆等地区依然保持净迁入，内部迁移比重较大。

　　分区域迁移趋势来看，东部地区主要表现出的是区域内部的迁入和迁出，其中内部迁移比例达到76%，中部地区作为主要人口迁出地，其迁出人口占到了全国省际迁移总人口的32%。西部地区与中部地区类似，但其内部迁移的人口比重接近迁往中部地区的3倍，更多体现出区域内部迁移的趋势。

　　迁移中心发生微妙改变

　　21世纪后，全国人口迁移中心发生改变，其中上海、浙江、天津、福建和江苏人口吸引作用继续提升，而北京、浙江和广东吸引力略有下降，新疆则失去了迁移中心的地位。

　　从迁移中心人口来源来看，随着交通工具升级以及产业重心的转移，各个地区的人口构成也开始体现出变化：

　　上海：“六普”上海的主要吸纳地区从江西和浙江变成了湖北和河南，主要在于江西人口更加偏向流入福建和浙江；

　　北京：北京“六普”期间黑龙江取代四川成为主要被吸引地区，天津则没有发生大的变化，环渤海成为北京天津区域主要人口来源；

　　浙江：浙江吸引人口中，河南人口大幅增加；

　　广东：广东省人口来源中河南取代了江西；

　　福建：福建区域吸引的人口中除了固有的重庆和四川，贵州人口占比也大幅提升。

　　整体来看，21世纪后，各区域中心吸引的人口来源地较2000年相对更远，这背后反映的是交通便捷性的增加，但是迁移中心的地位并未发生明显改变。

　　人口迁徙是主导房地产市场的核心要素

　　人口迁徙的集聚效应也直接导致了房地产市场结构的分化，据我们统计2014年，东部地区、中部地区和西部地区实现的房地产销售金额分别为59%、23%和18%，销售面积分别为48%、30%和22%，东部地区在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。

　　需要指出的一点是，回顾过去近20年，东部地区无论是在房地产开发投资还是成交量的集中度都是持续下降的，这点看上去似乎和我们所看到的人口向东部一往无前的集中趋势有所不符，但解释起来非常容易。过去十年东部地区房地产开发较为领先，市场成熟度以及土地开发成本皆较高，而随着商品房市场的发展，开发商逐步将市场拓展至成熟度较低的中西部地区，尤其在2009年左右开发商普遍将重心转移至中部地区的三四线城市，这也是我们看到2010年左右中部地区投资占比明显提升的主因，但由于这些城市大部分为人口净流出城市，在首批刚性需求被满足后，市场后续乏力的效应开始逐步显现，这也证明，追求人口净流入的城市是寻求房地产市场持续发展的唯一路径。我们认为在未来，中西部地区的成交以及投资份额将很难扩大，我们已经观察到2015年至今，东部地区开发投资的份额已经重新开始回升。

　　3、人口迁徙规律梳理

　　最早对人口迁移进行研究的学者是英国的雷文斯坦(E.Ravenstien)。他于1880年发表的一篇题为“人口迁移之规律”的论文。在这篇论文中，他提出了七条规律，主要是：

　　1、人口的迁移主要是短距离的，方向是朝工商业发达的城市的；

　　2、流动的人口首先迁居到城镇的周围地带，然后又迁居到城镇里面；

　　3、全国各地的流动都是相似的，即农村人口向城市集中；

　　4、每一次大的人口迁移也带来了作为补偿的反向流动；

　　5、长距离的流动基本上是向大城市的流动；

　　6、城市居民与农村居民相比，流动率要低得多；

　　7、女性流动率要高于男性。

　　在此基础上，美国学者E.S.Lee提出了系统的人口迁移理论——“推拉理论”。他首次划分了影响迁移的因素，并把它分为“推力”和“拉力”两个方面，前者是消极因素，促使移民离开原居住地；后者是积极因素，吸引怀着改善生活愿望的移民迁入新的居住地。

　　从我国情况来看，影响人口迁移的原因较为复杂，其中涉及区域环境、经济因素、社会文化等多元角度，国内也多有文献对此作出解释。根据我们掌握的数据整理，我们认为国内人口迁徙与“推拉理论”中的部分规律相当符合，可以将人口迁移的“拉力”简要归结为三点，即经济因素、距离因素以及资源吸引力，其中经济因素是最关键的核心，而房价，可能从来都不是一个影响的主要因素。

　　经济因素：对生活改善的憧憬

　　从经济角度，迁移人口的迁移决策主要受两方面影响，一方面在于迁移目的地的经济发展趋势，另一方面则受到迁移人口所处地区与目的地之间的经济差距大小影响，追求更高的工资水平和就业机会是主导因素。根据调查，我国因务工经商而迁移的人口比重从80年代的7.9%上升至2010年的45.1%，成为全国迁移的最核心原因，而其他如婚姻嫁娶、学习培训、投靠亲友等非经济因素占比皆出现明显下降。

　　我们比较了各个地区工资收入水平和净迁入人口的关系，结果显示两者呈现非常明显的正相关，证明具备较高的经济发展水平的地区对迁移人口产生巨大的吸引力。北京、天津、上海、江苏、浙江、福建等省份的平均工资相对较高，也带来更多的人口导入，其中来源地和迁入地之间的工资差距是助推人口流动的核心因素。

　　值得关注的是广东省作为21世纪以来人口导入规模最大的省份，平均工资却明显低于北京、上海以及深圳等区域，仅相对高于河南、湖南等人口迁出地，这实质上反映了广东省的人口导入结构中综合素质相对低于其他主流城市，同时也印证了广东省中大部分城市并不是人口迁移的最终站，而是人口反迁的中转站。

　　距离因素：迁移成本的控制

　　Cindy Fan曾经通过模型证明人口迁徙地区差异效果随着地域空间距离的长短差异而发生变动，说明人口迁移和空间距离存在联系。根据美国的普查局统计，在其迁移人口中，61%会留在原县区（美国州以下最大的行政区），在一个州不同县区间迁移的占19%，而在不同州之间迁移的仅占16%。我国铁路是迁移人口最主要使用的交通工具，迁移人口在跨省际迁移时会以省会城市为迁移核心城市，然后再向相邻经济圈扩散，因此我们整理了我国各省省会之间的站间里程来分析迁移人口及所吸引地区之间的距离。

　　分区域而言，以北京、天津为代表的环渤海经济圈的人口迁移主要以区域内部迁移为主，吸引的是各省之间的人口，如河南、河北和山东等。上海、浙江等长三角地区吸引人口相对较远，而珠三角对人口吸引辐射作用最强，除了湖南是毗邻省份，其余四川、重庆等皆是来自于距离较远的省份。而从迁出省份来看，除了安徽省迁入省份主要为江苏、上海等毗邻省份，其他河南、湖北、湖南、四川等省份均选择空间距离较远的省份。

　　但除了这些主要迁入地区和迁出地区，大部分省份的迁移距离都是空间距离较近，与吸引中心毗邻的省份，这点也得到支付宝大数据的印证，数据显示，2014年春运期间，十大最热线路分别为：广东—湖南、广东—湖北、北京—河北、广东—广西、上海—江苏、广东—四川、广东—江西、广东—河南、江苏—安徽、浙江—安徽，除了广东省，其他区域皆是毗邻省份之间的迁移，外出生活的用户中以离家200—800公里最为集中。

　　资源因素：向教育资源集中

　　区域资源因素包含多种要素，包括城市基础设施配套、医疗设施、教育设施等，其中尤其教育资源决定了一个区域高素质劳动力以及购买力的潜在供给。我们整理了21世纪以来迁移人口文化素质的差异和变化，发现近年来不同教育程度的劳动力在迁移选择上也是出现了分化：

　　1、受过初等教育的人口省际迁移活跃度更高。全国省际迁移人口中，初等教育以下的人口比重有所提高，而受过中高等教育迁移人口的比重明显下降，显示迁移人群主要以城镇化过程中的农业人口为主。

　　2、高等教育人口更偏向于省内迁移。六普中具有高等学历人口省内迁移比重上升了6.4个百分点，而省际迁移比重下降了3.6个百分点。在省际迁移人口中，只有天津和陕西受过高等教育人口的占比提升，全国其他省份人口都出现下降趋势。

　　3、区域上看，东部地区受过高等教育的迁移人口以省内迁移为主。北京、上海、天津等受过高等教育的人口比重上升幅度最大，而中西部地区高等教育人口更偏向于省际迁移。

　　房价因素：从来都不是主因

　　如我们此前整理，追求更好的工作、更高的工资改善生活是我国人口迁移最重要的原因，而相对能提供更好的工作环境的区域往往意味着更高的房价和房租，因此对于作为一个理性经济人而言，在考虑区域拉力的时候，房价等要素并不是其考虑的首要因素。我们统计了美国在21世纪初人口迁徙的主要原因，其中主要包括工作迁移、婚姻变化、住房原因、气候条件等，其中住房原因、家庭变化、工作变化是美国人迁徙的核心要素，而其中住房原因中，美国人主要因为买新房和改善住房等，为了更便宜的住房占比仅仅10%，这也印证了我们此前的总结。

　　人口迁徙模式分类

　　第一类：超大城市集聚模式

　　我国东部沿海城市北京、上海、天津、广东是这类模式的主要代表（深圳包含于广东省），这种模式的主要特点在于，已经实现高度的城市化进程，而人口处于高强度导入状态，但其中短期迁移人口比重较小，迁移流动人口具备较强沉淀性。即使从制度因素来看，这些区域往往执行较严苛的“条件户籍”，但并不能阻止跨省户籍的迁入，背后反映的是全国大量高素质人力资本的不断注入。

　　第二类：外来农业人口导入模式

　　江苏、浙江、福建和广东等省份是这种模式的代表。这些地区具备相对较高的城镇化水平（低于第一种模式），处于快速增长城镇化阶段，人口处于净迁入状态，但人口沉淀性不强，农业户口人口的迁移比重较高。这些地区往往是城市群人口集聚的次中心和农业转出人口的“中间站”而非终点站。

　　第三类：内生城镇化模式

　　河北、山东、河南、山西、陕西等非核心地区以及广西、贵州、青海、宁夏等中西部区域是这种模式的代表，这些地区城镇化水平较低，相对而言人口迁移活动强度也较低，尤其跨省迁移和短期增量迁移比重较低。这种模式往往担负着向前两种模式输送人口的作用，而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。

　　第四类：人口逆迁徙模式

　　东三省、内蒙古、江西、湖南、重庆、四川、安徽等省份属于这种模式。这些地区城镇化水平处于全国中位数，虽然过去十年人口迁出现象非常明显，大部分都是中部人口输出地，尤其是农业户籍人口，但是自身的经济发展以及城镇化特色也吸引了省内城乡迁移以及外出人口回流。

　　4、大数据角度的细化审视

　　在大数据风起云涌的今天，我们也根据腾讯、360、百度等掌握的LBS数据来进一步审视当前中国人口迁移的最新格局，这无论是对于从业者还是房企而言，都可能带来一些借鉴意义。分析主要按数据来源和针对的人口分为普通人群和高素质人群。

　　普通人群

　　我们普通人群的数据来源百度迁徙，通过对2015年春节前7天数据的整理，我们梳理出最新2015年以来全国人口迁徙的偏好：

　　全国人口迁移的集中度趋于提升，胡焕庸线维持。

　　我们统计了前十大迁出城市和迁入城市的集中度，其中迁出城市人口规模的集中度只有后者的一半，这点与我们此前提到的33%和9%一致，人口向核心区域集中的态势依然维持，同时我国1935年以来的胡焕庸线格局并未发生明显改变。

　　主流人口迁入城市依然全部来自于三大经济圈。

　　春节前十大人口迁出城市分别为北京、上海、深圳、东莞、广州、杭州、天津、佛山，全部来自于环渤海、长三角和珠三角三大城市群，近30年以来人口集聚的马太效应依然持续。

　　最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市，但非省会城市。

　　春节前前十大迁入城市分别为重庆、北京、赣州、上海、阜阳、玉林、周口、上饶，其中除了北京和上海，其余城市皆为中西部人口输出大省的城市。重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市，玉林则为广西最大的侨乡。

　　对于大部分主流迁出城市而言，省会城市或者区域核心城市是第一目的地，其次是北京上海深圳等一线城市。

　　除了重庆、北京、上海等全国性的辐射力，其他主要迁出城市的人口第一目的地都是其省会及核心城市，同时一线城市也都出现在其前十大流入城市名单。这也印证了人口迁移的一般规律，尤其农村人口首先向城市群的次中心集聚，然后再向核心城市迁移，对于部分人口净流出省份的单核城市而言，这种吸纳能力往往显得更强。

　　高素质人群

　　我们主要以大学生为高素质人群的迁移标的，数据来自于蚂蚁金服，通过对全国2325所高校近5年的毕业生进行分析。根据大数据分析，在过去五届大学生中，毕业时更换城市已经成为主流，有59%的毕业生在就业时选择了离开学校所在城市，但大部分依然留在省内，省际迁移比重仅为31%。

　　从规模来看，全国各个区域的大学生吸纳量和拥有的高校数量高度一致，东部省市拥有917所高校，吸纳了全国近57%的大学生，中部区域拥有678所高校，吸纳了全国27%的大学生，西部区域拥有482所，吸纳了剩余的18%的大学生。东部核心城市以及区域实际上掌握了全国六成的潜在高素质人口。

　　从宏观迁徙方向来看，大学生的流向与总体人口流动方向基本一致，整体依然呈现中西部向东部流动的格局，但其中个别省份的偏好度则开始发生变化：

　　迁移中心大学生吸引力分化。

　　在我们之前梳理的迁移中心区域中，广东省、浙江省和上海市分别以12.61%、4.64%和1.71%成为净流入率最高的前三大区域，而北京则成为大学生流动性最大的城市，其流入率和流出率皆为7.6%，凸显高素质人口对于北京取舍的纠结。

　　部分中西部区域出现大学生净流入。

　　根据数据，内蒙古、新疆和贵州省成为大学生净流入的省份，分列排行榜5、6、7位，这和我们之前观察到的净流出情况不同，说明近几年中西部人口流失呈现一定程度的止血态势，高素质人口的导入也为这些省市的经济发展带来契机。

　　除了武汉，大学生迁移也大都是省内迁移。

　　数据显示，大学生从学校到工作地点最热门的五大线路是广州、南京、杭州、福州和武汉，其中除了武汉，所有迁移都集中学校周边，如广州—佛山、广州—深圳、杭州—宁波等，这点也与我们此前论述的高素质人群偏向省内迁移一致。

　　各省市之间大学生沉淀率分化较大。

　　毕业以后大学生是在省内工作还是省际迁移，从某种角度上也说明了省市产业结构、工资水平等多种因素对大学生的吸引力，根据数据，最具吸引力的省市前十分别为：广东、浙江、新疆、内蒙古、山东、云南、江苏、江西、河南和福建，而沉淀率最低的十大省市分别为西藏、北京、天津、海南、吉林、湖南、湖北、重庆、上海、黑龙江。

　　值得注意的是，我国四大直辖市全部出现在最低的名单中，一方面说明竞争激烈下大学生的取舍，同时另一方面也凸显出高生活成本下逃离北上深的历史命题。而吉林、黑龙江等东北省的上榜也证明过去老工业形态下城市竞争力的丧失，与我们观察到的东三省人口流出一致。

　　省市间潜在高素质人口供给的差异。

　　我们用各省市大学新增大学生/离开大学生的比重来计算省市之间大学生供给的差异。供给增速最高的十大省份分别是，广东、新疆、青海、宁夏、浙江、内蒙古、贵州、上海、西藏、云南，其中除了广东、浙江和上海一如既往的优秀，其他全部为中西部省份，我们认为这其中一方面和基数有关，另一方面也印证了当前西部大开发以及“一带一路”政策下相关教育资源的侧重。而供给增速最低的十大省市分别为：湖北、湖南、吉林、黑龙江、山西、辽宁、天津、安徽、重庆、四川，其中除了天津，全部是人口输出大省，东三省皆上榜，也显示出这些省市人口外迁后带来的高素质人口潜在供应下降。

　　从高素质人口的竞争格局上，我们认为同时具备增长率和沉淀率的省份将在未来具备更强的竞争力，其中广东省以511%的增量以及85%的沉淀率遥遥领先，而中西部省份如内蒙古、新疆、青海、宁夏、贵州等西部省份成为黑马，未来值得关注，除此之外，浙江、山西、河北、福建、上海等区域在高素质人口方面具备竞争力，而东三省、湖南湖北、海南等区域在这方面相对较弱，值得警惕。

　　5、房地产区域选择思考——把握人口迁移的脉络

　　区域发展机遇分析

　　如我们此前所述，过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远，未来房地产区域的选择需要更加重视区域人口的增长潜力，而其中人口迁移带来的红利将是兵家必争之地。基于报告中我们掌握的数据，我们对全国所有区域进行了量化排序，主要影响因子包括：六普期间人口迁移意愿（传统人口吸引力）、人口自然增长率（人口内生潜力）、大学教育竞争力（高素质人口吸引力）、大学生沉淀率（综合产业吸引力以及房屋购买力）、大学生增长率（潜在供给），由此来评判区域未来的潜力，这个潜力也算是从一个较新的角度，来为房企未来选择提供一个参考。

　　综合来看，广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给，山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机，同时也受益于京津冀的辐射。而安徽、四川、湖南湖北、东北黑龙江、吉林则相对吸引力较低，不但人口流出严重，在大学生吸引力方面也较为薄弱，也从侧面证明了区域产业升级已经迫在眉睫。根据表格我们也按先后顺序对房地产企业选择人口吸引力区域给出了排序：

　　优先选择：一线城市仍具备广阔空间

　　从人口发展空间角度，我们认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间，这些区域经济发展迅速，工资水平具备极强的吸引力，同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏，可以凭借历史形成的优势，长期享受外来优质人口流入带来的人口红利，具体人口增长空间我们会在下一节详细阐述。

　　其次选择：城市次中心核心城市和国家战略区域

　　广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈，城镇化进程相对完善但仍存在空间，周边省份农村劳动力充裕，同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力，这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州，以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。同时我们建议关注具备国家战略支持的区域，如京津冀、长江经济带、一带一路等国家战略带来的部分省市人口迁移方向的变化。

　　再者选择：人口返迁的省会城市和区域单核城市

　　我们主要建议关注重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市，这些省份全都是人口导出型区域，但作为人口迁出的第一站，这些省份的省会城市往往并没有收到人口迁出的困扰，同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力，结合本地农村人口的城镇化，这些区域往往能享受双重人口红利，从而成为地方性的增长高地，如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。

　　警惕选择：所有人口净流出省份的非核心城市

　　根据BCL的统计，全国过去人口流出最严重的区域有两个：

　　1、西部的川渝黔连绵区，除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域；

　　2、东部的浙西南-闽西连绵区，该区域以山区为主，人口密度不高，经济相对不够发达，人口容易流向附近的珠三角和长三角。

　　对于大部分人口流出的省份而言，人口外迁的趋势不可逆转，其中具备人口提升空间的城市可能少之又少。以河南为例，外出人口在18个省辖市并不是均匀分布而是有明显的地域特征，全省只有省会郑州市是净流入地区，外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市，省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市，成为承接流入人口最多的地区。河南并不会是个例，如湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市成长的背后是非重点地级市、县级市的无限衰落，这可能是很多开发商需要警惕的。

　　任志强老早说，中国房价不高，房子不是盖给穷人的。一线城市不这么说，却是实实在在这么干：想的就是把京沪深留给买得起房的人。

　　因此，不是你买不起房，是房子本来就不是为你准备的。看中的股票想让庄家打压让你捡便宜，不是与虎谋皮吗？

　　未来会怎么样

　　兴业证券研究所副所长王涵上周关于人民币贬值的问题，有一个有意思的论述，可以作为观察房价走势的视角。

　　总理说，人民币不存在持续贬值的基础。怎么看这句话？

　　在王涵看来，这句话其实是有基础的，但是市场很少有人真的相信。大家一定要重视。

　　“为什么人民币没有大幅贬值的基础？人民币国际化到底要做什么？从一个最优化的角度来讲，想要推进人民币国际化，最理想状态是怎样的？理想的状态是在本币币值相对较高的时候推行本币的国际化。所有国家都不愿意像当年的日本一样，在本币很便宜的时候推行国际化。因为本币汇率较低意味着所能买的资产数量较少，国外的投资者可以用本币买入本国更多的资产。这样的国际化会对本国造成损失，这也是所有国家不希望看到的。这也说明人民币没有大幅贬值的基础，这句话不是随便说的。如果一旦大幅贬值，人民币就很难做国际化了，否则国际化就会对本国造成损失。

　　因此无论是从控制力，还是从人民币国际化的战略上来讲，我们认为人民币贬值的空间都十分有限。但现在为什么会贬值呢？可能是为了预防如果币值过分高估，资本账户一旦开放，资金涌出太多。目前人民币的贬值空间仍然十分有限。”

　　人民币不存在持续贬值的基础，那么，房价存在持续下降的基础么？

　　央妈会是空头的对手盘，政府也是。那你信不相信他们嘛！

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