重庆主城都市区债权资产拍卖（重庆地产拍卖）

近日重庆主城都市区债权资产拍卖，一则网络司法拍卖的新闻刷爆各大短视频平台及新闻网站。事情是这样的：根据（2020）皖11执173号裁定书，安徽省滁州市中级人民法院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上公开拍卖案件中查扣的被执行人“青眼白龙”游戏卡牌1张，起拍价格80元，起拍时间定于2021年6月21日下午16时。自挂网伊始，这条网拍讯息便迅速点燃司拍圈热情，仅截止至2021年6月8日，缴纳保证金的竞标人就多达近14000人，而这个数字还在呈几何倍数的增长。可想在开拍当天，火爆程度应当让佳士得春拍都要羡慕。笔者也好奇的点进去看了一下，外人看来，这次法院处置的标的物只是一张薄薄的纸质游戏卡片，在街边小卖部一元钱能买一大把的那种，可如果重庆主城都市区债权资产拍卖你懂“游戏王”这个IP，那么你就知道这个东西有多珍贵了。根据资料显示，作为全球限量500张的纯金纪念版，这张卡片当年抽签发售价格便已上万元，而在稀缺和收藏价值的加持之下，这张卡片已经远远超出了其本身价值负载，编号001的那套卡片卖出了120万的高价。做一个不太恰当的类比，如果你不懂“游戏王”那么这个标的物仅仅就是一张卡片，而对于“游戏王”卡片收藏者而言，这张卡片就相当于瓷器中的钧窑、绘画中的毕加索……于是，即便是执行法院已经明确在拍卖公告里用红色大字明确标注“青眼白龙”游戏王纪念卡牌，使用年限不明，长久未使用，无任何配件及说明书，此标的为二手物品（品牌真伪不详，仅供参考，以实地看样为准）”等字眼，却依旧挡不住狂热者的疯狂涌入。笔者也联系到一位已经报名参与此次竞拍的当事人，他也是咱们法律圈的同行，从小对“游戏王”着迷，此次拍卖准备将5万元私房钱全部“下注”，但这位仁兄也无奈地表示，这个价格估计起拍一小时内就会超过，而参照同类市场，在确定真品的前提下，此次拍卖标的物的目前市场价格应该在80万元左右。

80元到800000元？网络司法拍卖真的有这么大的投资利润空间吗？网络司法拍卖过程中有哪些潜在风险点需要注意呢？笔者将结合相关法律规定及自身代理案件经验对网络司法拍卖中可能存在的风险的进行分析，希望对有志于网络司法拍卖的投资者有所裨益。

一、网络司法拍卖资产来源

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条之规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。另外，司法没收的房子，若涉及不动产，可以司法拍卖，变现后的钱收归国库。目前，我国通过网络司法拍卖的标的物主要还是集中在房屋、土地使用权等不动产以及车辆两大类，除此之外，船舶、股权、债权、林权、机器设备甚至古玩字画、珠宝首饰也都频繁出现在了网络司法拍卖平台的首页分类中。而目前司法实操中最为成熟也是人们投资意向最大的仍集中在不动产领域，特别是房产领域，也就是我们俗称的法拍房，就是法院将查封、扣押、冻结的被执行人的房产，在被执行人逾期不履行义务时，依法以公开竞价的方式卖给出价最高的竞买人，并将所得金额清偿债务的执行行为。比如我们多见的借款人向银行贷款买房，不能如期偿还贷款，银行诉讼后向法院申请强制执行，将被执行人抵押房产进行强制拍卖变现，偿还贷款，这也是目前法拍房集中领域。目前，通过阿里司法拍卖、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网等平台是掌握了解网络司法拍卖资产信息的主要渠道。

二、网络司法拍卖全流程分析

想要找到网络司法拍卖投资中可能存在的风险点，首先就要对网络司法拍卖的整个流程进行一下必要的梳理，因网络司法拍卖主要是不动产的拍卖，以下关于拍卖流程和风险防控主要从不动产拍卖方面进行分析。（仅从挂网阶段开始分析）。

第一、公示阶段：

执行法院一般情况下会提前发布公告，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条之规定，网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布。拍卖动产的，应当在拍卖十五日前公告重庆主城都市区债权资产拍卖；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖三十日前公告。此时，潜在竞买人应当仔细认真的阅读相关竞买公告和竞买须知。以不动产为例，其中可能涉及税费承担问题，如税费是依法承担还是均由竞买人承担，这对于潜在投资者而言，非常重要。如果标的物价值较高，一宗地动辄几百万、上千万元，则会产生巨大的税费区间，特别是土地使用权的拍卖，税负可能占据被拍卖土地使用权价值的大部分。

第二、尽职调查：

在对标的物进行线上初步了解之后，最好能够线下近距离接触标的物，特别是不动产最好能够实地看样，有条件的尽量委托律师对拟拍卖的不动产进行全面的法律尽职调查，这可以在最大程度上避免可能出现的后续法律风险。

第三、缴纳保证金：

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十七条之规定，保证金数额由人民法院在起拍价的百分之五至百分之二十范围内确定。竞买人应当在参加拍卖前以实名交纳保证金，未交纳的，不得参加竞买。申请执行人参加竞买的，可以不交保证金重庆主城都市区债权资产拍卖；但债权数额小于保证金数额的按差额部分交纳。交纳保证金，竞买人可以向人民法院指定的账户交纳，也可以由网络服务提供者在其提供的支付系统中对竞买人的相应款项予以冻结。一般情况下，拍卖结束之前都可以提交保证金，有些想耍“小聪明”的竞拍者为了提前给标的物“降温”，往往不会在一开始就缴纳保证金，而是会在正式拍卖开始后甚至拍卖结束前不久才缴纳保证金，但为了避免可能出现的意外情况，笔者还是建议应当在开拍前1-2天交纳。

第四、竞拍环节：

这个环节看似普通，好像就是盯在电脑屏幕前点点鼠标，但实际上这是整个环节中最不容忽视的一环，因为有个5分钟的延时周期不少竞买人不知道。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十条之规定，网络司法拍卖的竞价时间应当不少于二十四小时。竞价程序结束前五分钟内无人出价的，最后出价即为成交价；有出价的，竞价时间自该出价时点顺延五分钟。竞买人的出价时间以进入网络司法拍卖平台服务系统的时间为准。举个极端例子，在竞拍开始后的23小时59分59秒如果有人出价，那么这个竞拍时间会顺延5分钟，在5分钟内，其他竞标人仍可出价，依次顺延，直至结束。

第五、缴纳尾款：

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十五条之规定，拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限内将剩余价款交付人民法院指定账户。拍卖成交后二十四小时内，网络服务提供者应当将冻结的买受人交纳的保证金划入人民法院指定账户。根据目前司法实际， 一般余款结清时间为10-30天，拍卖结束当天开始计算，特殊情况按要求时间结清。拍前应注意公告是否可贷款，及相应首付和贷款部分的到账时间。逾期未付款项，根据情节轻重可能依法受到罚款、拘留等处罚，同时没收保证金，甚至可能被责令补交其他损失费。

最后是标的物的交付，当然对于不动产及特定资产，还涉及法院解封、银行解押、不动产登记部门登记过户等流程，每一个流程同样不可忽视。

三、网络司法拍卖风险防控

1、限购风险点。

“不限购、价格低”之前一直是法拍房的两大特点，很多人也将其视为一个重要的投资手段，而在《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的大政策背景下，部分城市已经逐步对法拍房进行限购控制，根据资料显示，目前、北京、上海、广州、深圳、南京、杭州等城市已经到法拍房采取限购措施，因此，如果想要买法拍房，一定要提前落实好当地的限购政策。

2、保证金风险点。

虽然前文提及的“青眼白龙”只是一张游戏卡，但网络司法拍卖绝不是一场游戏，它是一个十分严肃的法律范畴。悔拍行为不仅保证金无法退还，甚至会牵涉更大的法律责任。2019年，佛山市顺德区法院在一次司法拍卖中，竞标人卢某点击加价1869次，直接从第五轮竞价的3832万元加价到2.2522亿元，较评估价5416.4万元高出1.71亿元，竞买到房产后却未在规定时间内交纳剩余价款。最终卢某被罚款10万元、司法拘留15日，此外卢某750万元保证金不予退还。所以，参与拍卖一定不能出现悔拍行为，否则面临巨大的损失。

3、尾款缴纳风险点。

此风险点与保证金风险点紧密相连。竞标成功后，余款一般需要在10天-30天内付清。但对于动辄上百万的房子，不少竞标人一时拿不出这么多现金，有的房屋尾款可以做“法拍贷”。但需要特别注意的就是，一定要在参加竞拍之前就着手办理贷款事宜。银行一般都需要提前预审，最好在交拍卖保证金之前3个工作日，保险起见5-10个工作日，准备好相关材料，发给银行负责拍卖贷款的部门，银行会根据情况，评估能不能贷、贷多少，给出一个预判结果，确定没问题再交保证金参与竞拍，一般贷款担保方式为拍卖房全额抵押担保。

4、税费缴纳风险点。

前文已述，目前竞拍税费主要分两种，一种税费是由竞买人自身承担，另一种是按照法律规定承担税费。虽然目前一般均采用按法律规定承担税费，但竞买人仍要在拍卖公告等文件中仔细阅读。只是法拍房比较大的一个风险点。

5、户口风险点。

如果考虑学区因素，不建议购买内存户口的法拍房，对原业主的户口申请法律强制执行“迁户”较难实现，虽然可以申请将原业主的户口“空挂”，但原业主的户口实际上还是在房产所在地，只是不影响新业主正常迁入。这对于后续转手房产可能造成一定影响。因此，在购买法拍房之前，一定要落实该房产内是否还有户口未迁出。

6、隐形租约风险点。

在租赁非强制备案前提下，如果法拍房里有合法的租赁关系，则即使竞拍成功，也需等待租赁合同履行完毕；如果法拍房里有非法的租赁关系，则可能需要通过执行异议以及执行异议之诉才能解决，让非法占有人返还房屋。另外，一定要在拍卖前仔细阅读拍卖公告等文件，看看是否标注“内含租赁”等字样或是否有关于租赁的描述等等。

7、再次出售的风险点。

如果想通过法拍房进行投资而非自住的投资者，还要考虑商品房或二手房禁止上市交易的地方性规定。我国各个地区对于新建商品房和二手住房上市交易可能有限制性规定，投资者在投资法拍房之前一定要对拟竞买的法拍房所在地区的政策作详尽的调查。以青岛为例，在青岛市范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。因此，作为投资者，要对5年内禁止上市交易做好统筹规划，否则会加大投资者的资金成本。

除此之外，包括特定标的物的真伪鉴定（如此次拍卖的青眼白龙卡片到底是不是真品）、标的物交付等等许多流程中均可能存在特定风险点，需要竞买人提高注意。

小结：

网络司法拍卖是我国司法进步的代表产物，有力的解决了部分执行难的问题。同时由于不动产司法拍卖的起拍价一般远远低于市场价，蕴含了巨大的商机，成为部分投资者的投资热点。但其中因为客观原因、政策原因可能存在一些风险点需要潜在竞买人进行风险把控，最好能够委托专业律师进行对标的物的尽职调查，并对各拍卖流程进行风险把控，可以在最大程度上降低风险发生的概率，保证各方当事人的合法权益。