山东邹城市圣城文化债权收益权01号政府债定融（邹城市圣城公司）

原创 作者：宇出惊人 老张谈政信

最近发现山东邹城市圣城文化债权收益权01号政府债定融，基础设施和公用事业领域的特许经营在2015年推出时的关注度还没有现在的高，最近各个领域都推出各类“特许经营”，有将环卫扫保定义为特许经营的，片区开发项目招投标时，也说是“特许经营”。为什么特许经营的关注度这么高？一个主要原因就是财政部实际上对“政府和社会资本合作”的收紧，从表面看来财政部把涉及PPP的大部分文件都废止掉，理应PPP出现“百家争鸣”的情况，但事实上从进入PPP项目开始，规则比以前更加严格，比如纯政府付费项目严禁入库，本级PPP项目由本级单一社会资本参与严禁入库，再加上审计署对PPP项目的审计标准尺度出奇的严格，导致PPP项目项目入库难，入山东邹城市圣城文化债权收益权01号政府债定融了库又面临着财政资金或隐性债务的审计，导致PPP模式事实上处于“哑火”状态。基于这种情况，天要下雨，娘要嫁人，这类项目终究需要一种模式去操作实施，因此以各种模式的“特许经营”产生的诸如特许经营权转让等一系类骚操作就扑面而来。

相对于PPP模式有严格的规范程序，特许经营除了25号令之外，几乎没有硬性的规定，导致只要形式上走完25号令规定的相关程序，就完全可以按特许经营走，因此很多之前用PPP模式走的项目，现在转过头来都走特许经营，老张不是否定特许经营就不行，而是得满足基本的要求，比如说很多项目把环卫扫保这类业务也当成特许经营范畴，实际上与25号令中规定的特许经营范畴有差别，即这类业务应该是经营而不是特许经营。国家在推出特许经营之初，主要是将能够市场化的项目以特许经营的方式交给社会资本，由社会资本依靠特许经营权经营获利，而现在变了味的“特许经营”，推出的项目绝大部分无法自平衡，还需要财政予以大量的可行性缺口补贴，这就导致该项目能否特许经营取决于财政有能力支持，因此财政承受能力论证是该类项目能否推出的关键，但我们国家没有对非PPP项目推出财政承受能力论证的具体要求，导致财政论证完的结果没有运用空间，是否与实施的PPP项目合并计入10%，都没有明确的说法，建议尽快完善相关规则。

更有一类利用“特许经营名头”的，就是所谓的存量项目，政府融资控制严格，所以总想利用存量资源去换取融资，这个老张在之前的文章重点阐述过了，主要的问题还是是否是特许经营的范畴（比如环卫扫保、公租房），转让资产价值的确认，很多地方政府为了多套现，通常以账面值转让之后再给予社会资本可行性缺口补贴，殊不知此种做法涉嫌新增政府隐性债务（属于PPP项目回购社会资本方投资本金的行为），应该以收益法来评估价值进行转让，并在未来政府没有补缺口的义务。此外，很多特许经营模式在资产收益权转让后，并不是直接回购，而是给予大修或养护费用（该费用超过实际大修养护标准，并超过转让价值），将过去违规政府购买服务的手法用于特许经营，这些都是地方政府在“特许经营”上的胡乱创新，希望引起国家高度重视。

鉴于此种情况，建议国家尽快启动特许经营25号令的修订工作，完善相关规则，从财政角度完善财政承受能力在非PPP项目的运用，尽快解决上述问题。

课程推荐（线上线下同步直播）

综合片区开发项目投融资模式创新实务、投资人+EPC、ABO模式与拿地策略及园区招商运营高级研修班

模块一：片区开发趋势与热点分析

1. 国家新型城镇化战略下片区开发的机遇分析山东邹城市圣城文化债权收益权01号政府债定融；

2. 片区开发现状与热点区域分析；

3. 片区开发趋势分析；

4. 片区开发（区域综合开发）、产业地产相关政策解读。

模块二：片区开发（区域综合开发）模式与要点解析

1. 片区开发（区域综合开发）的四大模式分析

①政府主导的开发模式

②市场主导的开发模式

③政企联动的开发模式

④综合型开发模式（产城融合发展模式）

2. 片区开发（区域综合开发）主要内容及要领分析

3. 片区开发（区域综合开发）的主要流程

①土地一级开发与基础设施建设

②土地二级开发模式

③园区（项目）招商与定位

④产业导入与运营服务

4. 片区开发（区域综合开发）的盈利模式分析。

模块三：片区开发项目参与各方主体责权利

1. 地方政府

①好项目如何谋划？谁来主导谁来参与？钱从何来？资金如何合规进出？

②既要化解隐性债务（行稳），又要发展经济（致远），怎么干？

③专项债要自平衡，PPP准备时间长，都有限额，怎么选？

④当下ABO和投资人+EPC合规性几何？会不会增加隐性债务？怎么干？

⑤片区开发、大基建用什么模式？专项债、PPP、投资人+EPC、ABO、XOD、EOD怎么干？

⑥政企职能分离后的片区开发项目立项如何统筹资源设计和优化？

2. 城投、平台公司

①平台公司在片区开发过程中是什么角色？

②平台公司对项目稳定推进中有什么作用？

③平台公司帮项目拓宽融资渠道有何举措？

④平台公司与政企央地金各方合作方式？

3. 投建企业

①传统施工项目为什么越来越少？施工和房开企业如何转型？

②大基建项目的投融资重点和长效机制有哪些，如何建立？

③投建企业如何在“两金”压控背景下合规参与投资类项目?

④投建企业如何解决项目资本金和项目贷从而能持续地干项目？

⑤投建企业参与片区开发中的合规问题和风险有哪些？

⑥投建企业如何优选项目、平台公司、不同合作伙伴及风险管理？

4. 运营服务商

①如何将服务理念和运营经验前置到项目前期策划和投建阶段？

②运营服务商如何做好现金流管理和投融资资金平衡问题？

5. 金融机构

①如何为地方政府、平台公司、投建企业构建健康融资体系？

②片区开发、大基建等项目的融资结构如何设计？

③摒弃政府承诺函后的项目资金风控措施和风控手段还有什么？

模块四：（“管委会+平台”模式实施园区开发）

1. “管委会+平台”操作模式简述

2. “管委会+平台”模式中管委会与平台公司的核心权责界定

3. “管委会+平台”模式的关键是人事安排问题

4. 典型案例解析

模块五：城市更新项目的策划

1. 城市更新项目分类

①按改造力度划分：整治、改建和拆建

②按改造对象划分：村改、城改和厂改

2. 城市更新（拆建类项目为主）开发的三大步骤

①规划管理

②方案设计

③项目实施EOD模式

3. 城市更新项目融资

①外部融资：银行贷款门槛较高，前端资金依赖非标

②三类融资渠道：银行贷款/非标融资/引入合作方

③内部资金平衡：滚动开发

4. 城市更新项目可采取的投融资模式探讨

①地方政府授权下的地方国企ABO模式投资

②“投资人+EPC”模式的应用

③产业基金+“投资人+EPC”模式

④项目经营性收入不足下的包装

模块六：片区开发（园区开发）项目如何实施“投资人+EPC”模式

1. 企业立项为何可以应用“投资者+EPC”或“投资合作+EPC”模式

2. 真假“投资人+EPC”模式如何判断；

3. 纯公益性项目打包可否用“投资人+EPC”模式；

4. “投资人+EPC”模式下合规性分析及案例；

5. “投资人+EPC”模式下收益性分析及案例；

6. “投资人+EPC”模式下可融资性分析；

7. “投资人+EPC”模式下项目资本金筹集；

8. “投资人+EPC”模式政府补贴怎么补才合规；

9. “投资人+EPC”模式两标并一标”解析；

10. 避免“投资人+EPC”沦为 BT 模式违规应注意的问题

模块七：片区开发（园区开发）项目如何实施ABO模式

1. 怎样判断片区综合开发项目是否为政府投资项目？

2. 片区若干个子项目为纯公益项目是否可以企业名义立项？

3. 政府名义片区立项开发模式（PPP模式及ABO模式）

4. 地方政府投资资金对片区开发支持的方式及案例

5. ABO模式应用于片区综合开发要点及案例分析

6. 片区综合开发ABO常见的违规与纠正方式及案例

7. 片区综合开发ABO模式中A如何操作？是否需要招标？

8. 城投公司在片区ABO模式如何深度介入

9. 片区综合开发ABO模式能否融资？怎样可以融资及案例

10. 片区综合开发ABO模式如避免政府“固化支出”？如何设置“绩效评价”？

11. 片区开发中ABO模式中如何进行土地收储整理？如果使用土地出让收入？

12. 片区开发ABO模式能否融资，该如何融资？

模块八：片区开发（园区开发）项目拿地特点及政策分析

1. 拿地规模因素；

2. 拿地门槛因素；

3. 地方政府产业导向因素；

4. 地方政策因素

①国家层面的政策梳理

②地方层面政策分析。

模块九：片区开发（园区开发）项目勾地技巧

1. 如何认识产业勾地

①什么是产业勾地

②产业勾地的目标

③产业勾地中地方政府心理分析

2. 产业勾地的主要环节分析

3. 目标土地的信息获取

①目标土地的区域与范围选择

②目标土地的城市分析

4. 产业勾地的主要技巧

①对城市能级及其选择

②勾地热点分析

5. 项目勾地中的谈判策略

①勾地中如何突出己方优势

②勾地中如何抓住地方“痛点”

③勾地谈判的策略与技巧。

模块十：片区开发（园区开发）项目拿地策略

1. 片区开发（园区开发）项目拿地三大模式

①公开招拍挂

②合作开发

③一二级联动

2. 其他（变通）拿地方式

①协议出让

②城市更新拿地

③文旅、公益项目拿地

④特色小镇拿地

⑤股权模式（收购、入股） 。

模块十一：片区开发（园区开发）一二级联动拿地

1. 土地一级开发模式；

2. 一二级联动中的政策因素分析；

3. 一二级联动下的企业利益保障

①一级开发的企业功能服务

②一级开发下的企业利益补偿模式

③一二级联动下的企业隐形利益分析

4. 一二级联动下二级市场拿地策略。

模块十二：片区开发（园区开发）项目资金规划与再融资

1. 资金平衡规划的核心关键点；

2. 融资规划方案设计；

3. 再融资的概念；

4. 再融资的动因；

5. 再融资的方式；

6. 项目再融资案例。

模块十三：园区（片区开发）招商流程与细节

1. 园区招商五大模式分析；

2. 园区招商模式选择的因素分析；

3. 园区招商工作策划；

4. 园区招商流程；

5. 招商宣传、推广；

6. 园区项目招商工作步骤；

7. 招商管理与绩效考核。

模块十四：园区（片区开发）运营管理与增值服务策略

1. 产业园区运营的四大模式分析；

2. 产业园区运营模式选择的因素分析；

3. 产业园区运营方案设计；

4. 园区产业运营服务设计；

5. 产业园区服务的盈利模式分析

①产业园区服务的盈利模式设计

②产业园区服务的盈利效益测算

③产业园区服务的盈利模式实现。

2021年12月22-25日 海口市（网课同步）

2022年01月18-21日 郑州市（网课同步）

备注：证书由中国国家人事人才培训网颁发《碳排放管理师》或者《投融资管理师》；由工信部人才中心颁发大讲堂卓越人才培养项目：REITs项目评估与运营管理师（高级），需提供材料：2寸照电子照片（蓝底免冠彩照）、身份证复印件、学历证书复印件各一份（部备案用）。