三通概念，三通概念股

1、土地增值税

日期：2019-09-12

来源：山东省税务局

问：因发展需要，我集团公司部分业务需要独立拆分，需要新设公司独立承担该部分业务，现将集团公司的部分资产进行拆分，作价评估入股新成立承接业务的公司，该部分资产包括土地和知识产权，另外，为了整合资源发挥积极性原公司的核心技术人员持股0.01%，这种拆分重组行为，是否符合财税(2018)57号文第四条关于“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更至被投资企业，暂不征收土地增值税”重组概念？是否暂不征收土地增值税？

答：您好！您提交的问题已收悉。根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财〔2018〕57号）

本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

因此根据上述文件，企业重组行为不符合﹝财税(2018)57号﹞文件相关规定，具体建议与主管税务机关联系咨询。

2、房地产企业关于预收账款预交土地增值税

日期：2019-09-11

来源：河南省税务局

问：根据国家税务总局16年79号公告，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。我司19年7月取得预收账款1090万，不含税金额应该为1000万，我司认为70号公告中的简易计税方法是纳税可自行选择的，所以在缴纳土地增值税时，直接按照1000*3.5%=350万元计算缴纳，是否符合立法本意，是否有误。

答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

二、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

三、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定，关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

四、根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告》（河南省地方税局公告2017年第3号）规定，一、土地增值税预征率 房地产开发企业转让房地产项目，对价格在20000元/平方米（含）以上的单套房屋，预征率为6%。……三、政策衔接问题 房地产开发企业转让房地产项目，价格在20000元/平方米以下的单套房屋，预征率仍按《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）的规定执行。……

五、根据《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发[2010]28号）第一条规定，土地增值税预征率 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：（一）普通标准住宅1.5%；（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%。

六、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定, 第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。……第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。……

因此，根据您的描述，若您单位符合国家税务总局公告2016年第18号第八条的规定，选择适用简易计税的，在计算土地增值税时可以按照国家税务总局公告2016年第70号第一条规定，转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额计算应纳税额,采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

3、土地增值税预缴及清算规定

日期：2019-09-10

来源：厦门市税务局

问：1、厦门市翔安区的房地产招拍挂项目，土地增值税预缴按照哪个政策执行呀？预缴比例是多少？在预售收款预缴土增税之前在税务局备案的流程是什么？申报时间的规定是怎样的？土增清算时候清算口径是按照普通住宅和非普通住宅划分吗？划分的标准是什么？请帮忙给一下文件号，学习一下，

2、厦门市翔安区企业所得税预缴毛利率的比例是多少，参照那个文件执行，预缴比例的确定流程是怎么样的？如何在税务局备案？

答：一、1、根据《国家税务总局厦门市税务局关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告》（厦税公告2018年第10号） 一、关于土地增值税预征率

（一）对社会保障性住房不预征土地增值税；

（二）普通标准住宅2%；

（三）非普通标准住宅4%；

（四）商品工业厂房2%；

（五）除商品工业厂房以外的其他非住宅类型房地产6%。

2、纳税人取得转让（预售）房地产收入的，应于次月15日内向主管税务机关申报预缴土地增值税。

根据《厦门市土地增值税清算管理办法》第十条规定：“ 纳税人应当自取得房地产项目立项批文或取得国有土地使用权之日起30日内，向主管税务机关办理房地产项目信息登记，填报《土地增值税项目报告表(从事房地产开发的纳税人适用)》，同时提供以下书面资料：

(一)房地产项目立项批文;

(二)国有土地使用权出让合同或转让合同;

(三)纳税人以接受投资、抵偿债务、非货币性交换等方式取得国有土地使用权的，应当提供书面材料。

3、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件的规定：“一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”

因此，纳税人办理清算时，应当区分普通住宅和非普通住宅两类房地产分别计算增值额、增值率，计算缴纳土地增值税。

普通住宅按照市政府相关部门发布的界定标准来认定，具体适用上以合同签订并备案的时间对应的普通住宅界定标准为准。

二、根据厦门市地方税务局转发国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（厦地税发〔2009〕89号） 一、 关于企业销售未完工开发产品的预计计税毛利率

(一)经济适用房、限价房、危改房项目，预计计税毛利率为3%。

(二)非经济适用房类项目，预计计税毛利率为20%。

房地产开发企业应按照企业所得税法进行预缴，预缴时不需备案。

4、土地增值税清算对象问题

日期：2019-09-11

来源：山东省税务局

问：《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十三条的规定“  对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。“，房地产企业在不享受普通住宅免税优惠的前提下，是否可以不分别不同产品的核算增值额，合并计算增值税应纳税额？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号） 第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题

对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定

根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号）

第十四条 各市税务局应当按照普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型，科学合理地确定预征率进行预征，并按规定进行清算。

是否需要进行分别核算，具体建议与主管税务机关联系咨询。

5、一般计税项目预缴土增税计税依据

日期：2019-08-05

来源：四川省税务局

问：目前土增税预缴存在以下执行疑问：

1、依据（财税[2016]43号）

预交土地增值税=预收款/（1+9%）*土地增值税预征率

2、依据（国家税务总局公告2016年第70号）

预交土地增值税=（预收款-应预缴增值税税款）*土地增值税预征率

两者的结果完全不一样。

70号公告规定纳税人“可按照...”，且如果按此执行，会导致其与增值税、企业所得税计税依据的更大差异，不方便企业管理，同时会提高企业预缴土增税金额。

在现在减税降费的背景下，请问企业是否可以自主选择申报方式？还是我省已经有明确的执行口径？

望领导给予答复为盼，谢谢！

答：国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告

国家税务总局公告2016年第70号为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：

一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

6、关于房地产开发企业临时样板间的建造成本能否作为土地增值税的扣除项目

日期：2019-08-05

来源：江苏省税务局

问：房地产开发企业临时样板间的建造成本能否作为土地增值税的扣除项目？请给予“可以”或“不可以”的答复，而不是抄摘文件原文，谢谢！

根据国税发（2009）31号文第二十七条，在企业所得税中对开发产品计税成本支出内容的约定中：开发间接费项目包括了项目营销设施建造费等。难道企业所得税和土地增值税对营销设施建造费计入成本的计算口径会有不一致？

答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：

一、在开发小区内、项目主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产开发费用扣除。

二、依托项目主体内的临时售楼部、样板房，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

7、土地增值税清算中独栋别墅和联排别墅（面积大于144平方米）属于非普通住宅还是其他类型房产

日期：2019-08-28

来源：江苏省税务局

问：在土地增值税清算中独栋别墅和联排别墅（面积大于144平方米）属于非普通住宅还是其他类型房产，其依据是什么？

答：您所反映的问题已转至省局相关税政部门，如有回复，12366中心将第一时间给您回电。

8、房地产企业前期土地熟化费用票据是否可以抵扣土增税、企业所得税问题

日期：2019-08-02

来源：山东省税务局

问：1、A公司支付村委土地拆迁补偿费、青苗补偿费、土地指标款等费用，A公司取得了村委会的相关收据；

2、A公司和B公司共同成立C公司，以C公司名义开发房地产业务，A公司前期收到的土地拆迁补偿款的收据仍然是以A公司为名义的收据，并未改成C公司名义的收据；请问该部分收据对应的土地拆迁补偿款，C公司是否可以抵扣增值税？是否可以抵扣土增税？是否可以抵扣企业所得税？

3、如果原始拆迁补偿款 收据由A公司换成C公司的抬头，是否可以直接抵扣增值税、土增税及企业所得税呢？

4、假如 A公司给C公司开具相关发票，C公司是否可以抵扣增值税、土增税及企业所得税呢？

A 公司如果开发票，需要补充什么东西才能不构成虚开发票的行为呢？

答：。《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号）

八、房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

(一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

(二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变;

(三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）第四条 税前扣除凭证在管理中遵循真实性、合法性、关联性原则。真实性是指税前扣除凭证反映的经济业务真实，且支出已经实际发生;合法性是指税前扣除凭证的形式、来源符合国家法律、法规等相关规定;关联性是指税前扣除凭证与其反映的支出相关联且有证明力。

第八条 税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。

内部凭证是指企业自制用于成本、费用、损失和其他支出核算的会计原始凭证。内部凭证的填制和使用应当符合国家会计法律、法规等相关规定。

外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票(包括纸质发票和电子发票)、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。

第九条 企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。

小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。

税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证。

具体建议携带相关合同前往主管税务机关联系咨询。

9、土地增值税清算时点

日期：2019-07-26

来源：厦门市税务局

问：我司自行开发地产并于2019年6月预售房产一批，并预交增值税。预期2019年9月交付，12月完成产权转移办理。请问何时应清算土地增值税？是交付之时，还是产权办理之时？

答： 根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）文件的规定：“第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。”

第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。”

根据《厦门市土地增值税清算管理办法》规定：“第十三条 纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：

（一）房地产项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十七条 纳税人开发的房地产项目符合本办法第十三条规定的，应当在清算条件满足之日起90日内至主管税务机关办理清算申报。纳税人开发的房地产项目符合可清算条件且主管税务机关下发通知清算的《税务事项通知书》的，应当在收到通知书之日起90日内，至主管税务机关办理清算申报。”请根据文件的规定执行。

10、关于安置房的土地增值税清算问题

日期：2019-07-30

来源：山东省税务局

问：如何理解国税函2010年220号文件关于安置房的处理：1.按规定价格计入拆迁补偿费的同时，是否可以同时扣除安置房的实际建造成本？2.如果异地安置或者用划拨用地自建安置房，是否需要视同销售处理？

答：根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。如安置房建造成本属于与企业实际发生与收入有关的合理支出，则可以在企业所得税税前扣除。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号）另根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》（国税发〔2007〕132号）

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、因此异地安置或者用划拨用地自建安置房需视同销售。

具体建议与主管税务机关联系咨询。

11、工程部职工的社保、住房公积金、职工教育经费及工会经费可以作为开发间接费用在土地增值税扣除吗？

日期：2019-07-29

来源：安徽省税务局

问：我公司为房地产开发企业，开发某地产项目，该项目工程部职工的社保、住房公积金、职工教育经费及工会经费可以作为开发间接费用在土地增值税扣除吗？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定，开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

12、已建未售房屋的物业看护费可以作为开发间接费用在土地增值税扣除吗？

日期：2019-07-29

来源：安徽省税务局

问：我公司为房地产开发企业，开发某房地产项目，发生的已建未售房屋的物业看护费可以作为开发间接费用在土地增值税扣除吗？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定，开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。因此，物业管理费不是公司直接组织、管理开发项目发生的开发间接费用。在计算土地增值税时，不能作为开发间接费用列支。建议根据实际情况判断，无法判断建议联系当地主管税务机关核实。

13、向银行支付的财务顾问费（融资咨询费）可以在土地增值税扣除吗？

日期：2019-07-29

来源：安徽省税务局

问：我公司为房地产开发企业，向某银行贷款开发房地产项目，签订了一份贷款合同，另外又签订了一份融资顾问合同，（实务中银行为了考核的要求，将一部分利息费用化为融资顾问费），请问，如我公司土地增值税采取利息费用据实扣除的清算方式，支付的该笔融资顾问费可以视同利息扣除吗？

答：第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。”第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”

感谢您的咨询，本次咨询仅供参考，如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询

14、土增税

日期：2019-07-03

来源：厦门市税务局

问：请问：房地产企业取得土地使用权时政府明确要求代建或以一定的价格（回购）建设幼儿园、邮政所、派出所、商场等设施，房地产企业因此发生的成本或超过取得收益的部分，土地增值税清算时能否扣除？如何扣除？谢谢。

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》文件的规定：“四、土地增值税的扣除项目

（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。” 请根据以上文件规定执行。

15、关于土地政府收回是否可免增值税、土增税

日期：2019-07-03

来源：安徽省税务局

问：我公司是一房产公司，原通过拍卖在铜陵市取得一块商业性质用地，现政府同意将此地块1.17亿收回，变更为住宅用地后再挂牌拍卖。请问政府收回土地，我司需要交纳增值税和土地增值税吗？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。

因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。

16、关于土地增值税的两个问题。

日期：2019-06-26

来源：宁夏回族自治区税务局

问：1、房地产开发企业销售的无产权的地下车位的成本土地增值税清算时能不能扣除？

2、房地产开发企业缴纳的红线外的市政配套建设费能不能在土地增值税清算时能不能扣除？

答：1.根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“四、土地增值税的扣除项目

(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。”

2.根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定：“开发产品计税成本支出的内容如下：

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

17、企业分立土地增值税问题

日期：2019-06-21

来源：厦门市税务局

问：根据财税（2018）57号文：财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知第三条：公司依照法律规定合同约定。企业分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

比如原公司甲要分立成甲公司和乙公司。原甲公司有A股东60%及B股东40%，分立后，甲公司由A股东100%持股，乙公司由B股东100%持股。乙公司承受原甲公司的土地及房屋。请问这样是否符合以上条例，暂不征收土地增值税？

答：根据现行土地增值税规定，您所述情形不符合暂不征收土地增值税的条件，不能享受暂不预征土地增值税优惠。

18、关于土地增值税清算工程监理费扣除

日期：2019-06-17

来源：湖南省税务局

问：房地产公司发生的工程监理费在财务处理上是记入开发成本中工程建设成本中进行核算的，在土地增值税清算中该项成本是否允许扣除？如果不允许扣除，政策依据是什么？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

其中：(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

19、土地增值税

日期：2019-06-10

来源：深圳市税务局

问：在拆迁过程中，纳税人不拥有土地使用权，但收到的房产（建设在集体土地上的房产，不拥有房产证）补偿款，是否需要申报缴纳土地增值税、增值税、印花税？

答：收到房产赔偿款无需缴纳增值税。按照土地增值税暂行条例，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。拆迁补偿合同不属于印花税应税范围。如有疑问建议进一步说明情况后再反映。

20、土地增值税

日期：2019-06-10

来源：深圳市税务局

问：有偿转让集体土地（非宅基地）上建筑物（无法办理产权证）是否需要申报缴纳土地增值税？

答：您好，问题描述不清，按照土地增值税暂行条例，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。如有疑问建议进一步说明情况后再反映。

21、政府低价回购幼儿园，是否免征土增税

日期：2019-05-14

来源：江苏省税务局

问：有政府的会议纪要，有回购协议，政府以低于成本价的方式回购企业所建的幼儿园，是否免征土地增值税。

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》（国务院令第138）第八条规定：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号） 第十一条规定：

条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（

财税〔2006〕21号）第4条规定：

关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

若符合上述条款，可疑免征土地增值税。

22、以土地房产增资100%控股子公司，请问属不属于改制重组？能不能暂不征收土增税

日期：2019-04-26

来源：河南省税务局

问：财税[2018]57号：四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。我公司是山东龙泉管道工程股份有限公司河南分公司，计划先以货币资金成立100%控股的子公司，然后再以闲置的土地、房产增资该子公司，请问以土地房产增资属不属于财税【2018】57号文第四条里面的改制重组，这种情况可不可以暂不征收土地增值税？

答：根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知>(财税〔2018〕57号)规定，一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。……四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。……七、企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时，应向主管税务机关提交房地产转移双方营业执照、改制重组协议或等效文件，相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前取得土地使用权所支付地价款的凭据（复印件）等书面材料。

因此，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。具体事宜，建议您联系您单位的主管税务机关核实确认。

23、以土地房产增资100%控股子公司，请问属不属于改制重组？能不能暂不征收土增税

日期：2019-04-15

来源：江苏省税务局

问：财税[2018]57号：四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。我公司是常州龙泉管道有限公司，计划先以货币资金成立100%控股的子公司，然后再以闲置的土地、房产增资该子公司，请问以土地房产增资属不属于财税【2018】57号文第四条里面的改制重组，这种情况可不可以暂不征收土地增值税？

答：您好，根据财税〔2018〕57号规定： 四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。重组类型请联系当地主管局核实。

24、生产企业以房产和土地出资设立子公司是否免征土地增值税？

日期：2019-04-10

来源：江苏省税务局

问：我公司为生产企业，准备以自有的一部分房产和土地使用权出资设立一个子公司，这个过程中是否可以免征土地增值税？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》国务院令第138号规定：第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

（二）因国家建设需要依法收回的房地产。（根据《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第588号）规定，自2011年01月08日起将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中的“征用”修改为“征收”）

根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定：“三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

本通知自2008年11月1日起实施。”

根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》财税〔2018〕57号规定：一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

25、你好，我公司是佛山南海一房地产公司，现在想引进一个新股东，占股70%，请问需要交土地增值税吗

日期：2019-04-12

来源：佛山市税务局

问：你好，我公司是佛山南海一房地产公司，现在想引进一个新股东，占股70%，请问需要交土地增值税吗

答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第五条规定，条例所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

三、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第一款规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

因此，如发生转让房地产涉及土地增值税征税行为的纳税人，按上述规定缴纳土地增值税。

以上答复仅供参考，一切以现行税法及税收政策的具体规定为准。

26、南通市土地增值税清算相关政策

日期：2019-03-26

来源：江苏省税务局

问：1.南通市土地增值税清算中，地下非人防车位是否参与清算？

2.若非人防车位参与土地增值税清算，车位是否需要分摊土地成本？

3.土地清算单位是以发改委的立项作为一个清算单位的吗？

答：根据《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规〔2015〕8号）的规定：

四、关于车库(车位、储藏室等)问题

(一)能够办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用。

(二)不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项的规定执行。

二、关于土地成本分摊问题

土地成本是指取得土地使用权所支付的金额。土地成本仅在能够办理权属登记手续的建筑物及其附着物之间进行分摊。在不同清算单位或同一清算单位不同类型房产之间分摊土地成本时，可直接归集的，应直接计入该清算单位或该类型房产的土地成本；不能直接归集的，可按建筑面积法计算分摊，也可按税务机关认可的其他合理方法计算分摊。

一、关于土地增值税清算单位问题

土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位,并报主管税务机关备案。

27、同一自然人所属个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转是否征收增值税、土地增值税?

日期：2019-03-29

来源：江苏省税务局

问：同一自然人所属个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转是否征收增值税、土地增值税 ?

答：1、增值税可以参考国家税务总局公告2011年第13号，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。若不属于资产重组范围，为正常销售业务则需要依法缴纳增值税。

2、土地增值税可以参考国家税务总局公告2011年第13号《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）的规定：四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。若您符合该文件就可暂不征收，如不确定符合，请您带有关合同，到主管局判断。

28、关于土地红线外开发成本土增税扣除问题

日期：2019-03-19

来源：四川省税务局

问：政府出让土地，要求开发企业在红线外配建一些配套设施等，比如：人行天桥、地下通道、公共厕所、垃圾站、公园打造、道路修建等等设施。请问这些成本，能否进入土增税的成本扣除，如何才能被税局认可扣除？

答：您好！根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第六条规定，计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

29、红外线外建设成本土地增值税扣除问题

日期：2019-03-04

来源：江苏省税务局

问：请问房地产开发企业应政府的要求在开发范围外为政府配套建设一展览馆，建成后无偿移交给政府，该支出是否可以作为土地成本支出在土地增值税计算时扣除，还有其取得的相关进项是否可以抵减增值税

答：国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

(四)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

不在财税〔2016〕36号《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》第二十七条不得抵扣范围内可以正常抵扣。

30、房地产在建工程土地增值税问题

日期：2019-01-15

来源：湖北省税务局

问：房地产开发企业整体转让未竣工的房地产在建工程，有以下问题咨询：

1、转出方 进行土地增值税清算的时候，土地成本及建安成本是否可以加计20%？

2、收购方继续投资建设后销售时，获取成本和后续建造成本是否可以进行20%加计扣除？开发费用的计算基数是否包含获取成本？

答：根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）文件第六条规定，具体计算增值额时应注意什么?在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：

（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。

（二）对取得土地使用权后投入资金，将“生地”变为“熟地”转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。

（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。

（四）转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时交纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。

关于“开发费用的计算基数是否包含获取成本”的问题。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）文件第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

31、关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题

日期：2018-05-21

来源：北京市税务局

问：本房地产公司于2017年对1999-2009年开发销售的唯一楼盘进行了土地增值税清算，并补缴了土地增值税税款，清算当年亏损，且无后续项目，公司拟清算完后注销，符合《国家税务总局 关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号）第二条和第四条规定的退税申请条件，按文件计算本公司2000-2007年合计应退企业所得税款50万元，由于税款是按《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的规定缴纳的，当时税率为33%，2008年新税法实施后，税率下调为25%，即新旧税法存在税率差，我们理解虽然是旧税法下多缴纳的税款，但由于满足81号文件所规定的条件，应该是可以申请退回的。请问：我们的理解是否正确？还请总局给予明确答复，谢谢！

答：您好，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号）不适用于《中华人民共和国企业所得税法》颁布前的涉税事项。

32、土地增值税清算问题

日期：2018-04-27

来源：北京市税务局

问：您好！请问房地产企业在进行土地增值税清算时，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

1、如果清算企业既有向银行贷款，又有向个人借款，是不是适用本条款？减去向个人借款部分，剩余向银行贷款支付利息可以按实际发生额扣除？

2、适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项同时规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额（取得土地使用权支付的地价款及有关费用、房地产开发成本）之和的百分之十以内计算扣除？

3、企业借款利息发生额较大，前期资本化处理，完工以后是否需要费用化处理；如果费用化处理，是不是后期发生的借款利息在5%计算范围之内？

谢谢！

答：您好，针对问题1、2，请参阅《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三条规定：“（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。  全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。  上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。房地产企业向银行借款，扣除时或者选择对能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。或者选择房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除，两种办法不能同时使用。向个人借款，不得据实扣除。应比照不能提供金融机构证明的情况处理。

33、土地增值税纳税义务发生时间是否以判决书、裁定书、民事调解书确定的权属转移时间为准

日期：2018-04-03

来源：北京市税务局

问：法院在进行民事判决、民事裁定、民事调解过程中，判决或裁定房地产所有权转移，土地增值税纳税义务发生时间是否以判决书、裁定书、民事调解书确定的权属转移时间为准

答：您好，请参阅《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”其中，人民法院、仲裁委员会的法律文书包括判决书、裁定书、裁决书以及调解书。

34、土地增值税

日期：2019-09-11

来源：厦门市税务局

问：您好~根据现行土地增值税规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转应征收土地增值税。那么，这种划转情况下，土地增值税申报表（非从事房地产开发的纳税人适用）上“转让房地产收入总额”如何填写？能否按划转资产原账面净值填写？谢谢答复！

答：按市场公允价值计入收入。

35、工贸公司出售自己开发的在建房地产项目，土地增值税是否可以享受加计扣除

日期：2019-09-10

来源：山东省税务局

问：你好，我们是一家工贸公司，我们依工贸公司的名义取得了住宅项目开发的审批手续，项目登记单、建设项目用地规划许可证、建设项目工程规划许可证、建设项目施工许可证等。现在项目已经达到备案投资额的25%，我们把在建项目整体转让，在转让环节我们的土地增值税是否可以享受加计扣除的优惠政策？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号） 第六条 计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号） 第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

请详细说明您的情况及业务，为了方便与您的沟通，能够及时解答您的问题，缩短网络流转时间，建议可以拨打12366纳税服务进行咨询。

36、房地产企业之支付的逾期过渡费，土地增值税能否扣除，依据是什么？

日期：2019-09-10

来源：贵州省税务局

问：开发公司先支付给拆迁指挥部，拆迁指挥部在支付给拆迁户，拆迁指挥部有一份政府颁发的文件，上面约定房地产企业不能按时照约定交付拆迁户房屋的，根据贵州省城市房屋拆迁管理办法，由于拆迁人的责任延迟过度期限的，对自行安排住处的被拆迁房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为：逾期不满半年的增加25%，逾期满半年不足一年的增加50%：逾期不满半年的增加25%；逾期满半年不足一年的增加50%，逾期满一年不足二年的增加75%，逾期五年以上的增加500%。额外超期的过渡费，土地增值税能否加计扣除？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 （国务院令第138号）规定：“ 第六条 计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。”。

因您的问题涉及到具体业务的判断，建议您持该业务相关资料向您的主管税务机关反馈，由主管税务机关形成专题问题向业务部门具体咨询。

37、土增清算发票扣除问题

日期：2019-09-12

来源：江西省税务局

问：房地产企业取得的发票，土增清算前，款项尚未实际支付，在土增清算时，该发票是否可扣除。

答：综合土地增值税有关规定，在土地增值税清算中，扣除项目金额应为实际发生并取得合法凭据的部分。参照国家税务总局发布的《土地增值税管理规程》第29条第二款的精神，项目建设过程中已实际发生并取得合法凭据，但尚未支付款项的支出，可以按规定计算扣除。

38、土地增值税项目名称变更

日期：2019-09-10

来源：福建省税务局

问：我司为房地产开发项目，为简易计税老项目，前期项目预售阶段按整个地块申报土地增值税，先因为清算分期问题，需要在税务局系统拆分成项目，但是到大厅做调整，无法调整，这个要如何操作

答：房地产开发企业应当按照《建设工程规划许可证》所载项目为单位进行清算。如您前期经向税务机关备案，将多份《建设工程规划许可证》项目合并备案成一个项目，现需要再分开的，电子税务局无法直接操作，可联系主管税务机关核实修改。

文件依据：

根据《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号）规定：“三、关于土地增值税清算单位问题

房地产开发企业应当自取得《建设工程规划许可证》的次月15日前，向主管税务机关申报备案《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称等基础信息，并以申报备案的建设项目为单位进行土地增值税清算。”

39、土地增值税清算中无偿配建廉租房税务处理

日期：2019-09-05

来源：厦门市税务局

问：房地产开发项目在土地获取相关文件中明确约定，应按一定比例配建廉租房，建成后无偿移交政府相关部门。

土地增值税清算中，无偿配建廉租房，是否应按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的取得土地使用权所支付的金额？

答：纳税人按照土地出让合同约定无偿移交的竞配建部分，办理土地增值税清算时，应当按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定确认销售收入。

40、土地增值税

日期：2019-09-06

来源：浙江省税务局

问：取得土地使用权支付款中列支印花税125,250.00元，按财务规定取得土地使用权支付款中列支印花税应予资本化，不属于销售流转环节的印花税，可否作为土地增值税清算税前扣除项目。

答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）“ 第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题

细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。”

41、一般计税的房开企业土地增值税清算时应税收入如何计算？

日期：2019-09-03

来源：辽宁省税务局

问：房地开发企业为一般纳税人，在土地增值税清算时应税收入如何计算？如销售含税收入5000万（项目已全部售完），土地出让金1000万，那清算时是按5000万/（1+9%）计算应税收入，还是按（5000-1000）/（1+9%）计算应税收入呢？

答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定，关于土地增值税清算时收入确认的问题

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）

第一条规定，关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

42、政府财政补贴扣除发生额后计算土地增值税？

日期：2019-09-03

来源：重庆市税务局

问：2012年茂盛房地产开发公司开发建设大型商场，政府财政补贴2000万元，用于补助基础设施建设。在土地增值税清算计算扣除金额时，是按基础设施实际发生额计算，还是要冲减基础设施实际发生额计算。

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）文件规定，“第六条 计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。”

在土地增值税清算计算扣除金额时，政府的财政补贴能否冲减基础设施实际发生额建议向主管税务机关进一步核实，文件没有规定。

43、土地增值税清算土地成本扣除金额

日期：2019-09-03

来源：河南省税务局

问：我公司为房地产开发企业，开发某房地产项目，请问目前河南省对土地价款抵减的销项税额在土地增值税清算中是如何处理的，是增加清算收入还是减少清算开发成本？

答：一、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

二、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。……

三、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定，关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。……

因此，请您按照上述文件规定执行，具体涉税事宜建议联系主管税务机关进一步确认。

44、印花税能否作为税金及附加在土地增值税清算中单独扣除

日期：2019-08-30

来源：江苏省税务局

问：印花税能否作为税金及附加在土地增值税清算中单独扣除

答：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“ 九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题

细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。”

45、房地产开发企业临时样板间的建造成本能否作为土地增值税的扣除项目

日期：2019-08-28

来源：江苏省税务局

问：房地产开发企业临时样板间的建造成本能否作为土地增值税的扣除项目？请给予“可以”或“不可以”的答复，而不是抄摘文件原文，谢谢！根据国税发（2009）31号文第二十七条，在企业所得税中对开发产品计税成本支出内容的约定中：开发间接费项目包括了项目营销设施建造费等。难道企业所得税和土地增值税对营销设施建造费计入成本的计算口径会有不一致?

之前已问过，江苏税务局回复如下：

江苏12366纳税服务热线：您好！房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理： 一、在开发小区内、项目主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产开发费用扣除。 二、依托项目主体内的临时售楼部、样板房，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。 三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。本次咨询仅供参考，具体以法律法规及相关规定为准。

想再明确一下：一、在开发小区内、项目主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产开发费用扣除。

所述房地产开发费用指的是开发间接费用吧？我个人认为应可以在计缴土地增值税时，作为房地产开发成本-开发间接费用扣除。谢谢！

答：江苏省12366中心答复：尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您所反映的问题已转至省局相关税政部门，如有回复，12366中心将第一时间给您回电。

46、在税务部门进行土地增值税清算期间，企业对人防车位整改的行为，税务部门能否认可？

日期：2019-08-27

来源：安徽省税务局

问：某房地产开发企业在土地增值税清算报告中，将地下人防工程作为公共配套。税务部门实地核查中发现，人防工程已改建为车位，部分车位已租售给业主使用，与企业申报不相符。清算期间，企业登报声明：人防车位不再出售，产生的收益归全体业主所有。并与业主协商，将已出售的人防车位退回。

答：根据《国家税务总局安徽省税务局关于修改<安徽省土地增值税清算管理办法>的公告》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号)规定：“第四十条 纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

符合下列情况之一的，可以确认为建成后产权属于全体业主所有：

（一）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

（二）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

（三）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，主管税务机关应当调查取证予以确认。

（四）法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。”

具体执行中建议与当地主管税务机关进一步确认。

47、土地增值税清算时，代建学校（合同之外）的建安成本，能否作为购买土地使用权的成本扣除

日期：2019-08-28

来源：安徽省税务局

问：某房地产开发企业，2010年通过竞标方式获得一块土地使用权，同年办理了土地使用证，进行开发并取得了预售许可证。

2012年企业按照区政府要求，在开发的小区旁代建一所学校（在规划红线以外）。市建设规划委员会牵头土地管理等部门召开协调会，明确了因代建学校使企业开发的项目容积率发生变化，需补交的土地出让金。2013年区政府与企业签订了代建合同，双方约定以代建小学抵减土地出让金，土地出让金未实际缴纳，也未取得土地出让金的票据。

2019年进行土地增值税清算，税务部门认为：代建学校的事项，在土地购买合同中没有约定，且学校在规划红线以外，与该清算项目调整容积率无关，又没有取得土地出让金的票据，不允许作为土地成本扣除。

企业认为：虽未缴纳土地出让金，但是按照政府要求代建学校，发生了建安成本，政府同意以代建学校抵减土地出让金。

请问：企业能否以代建学校的建安成本，作为购买土地使用权的成本，进入清算扣除成本。

答：根据《国家税务总局安徽省税务局关于修改<安徽省土地增值税清算管理办法>的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号）规定：“第三十六条 扣除项目应同时符合下列要求：

（一）符合国家法律、法规、规章以及有关规范性文件的规定。

（二）经济业务应当是真实发生的。

（三）扣除项目金额应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，准确地在各项目中分别归集，不得混淆。

（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产涉及到分摊共同的成本费用的，应按照受益对象，采用合理的分配方法分摊。

（六）在土地增值税清算中，对同一类事项，应当采取相同的会计政策及税务处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

（七）取得土地所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及据实计算扣除的利息支出，应当已经实际支付。

第三十七条 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，应取得合法有效凭证。包括但不限于：

（一）支付给境内单位或者个人的款项，且属于《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定的开具发票范围的，以取得的发票或者按照规定视同发票管理的凭证为合法有效凭证。

（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以取得的财政票据为合法有效凭证。

（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证；属于境内代扣代缴税款的，按国家税务总局有关规定执行。

（四）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

（五）财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

第三十八条 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中，取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议，政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。”

48、购买法拍房无原始发票有原始购房合同和原始契税完税证如何计征土地增值税？

日期：2019-08-27

来源：河南省税务局

问：购买法拍房能提供下列资料：

1.原购房合同

2.原契税完税证

3.人民法院案件款专用收据

4.拍卖成交确认书

5.执行裁定书

6.协助执行通知书

7.无原始发票

答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定，第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。第六条 计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。土地增值税实行四级超率累进税率：……

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定，第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。……

三、根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

四、根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条规定，关于转让旧房准予扣除项目的计算问题，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

五、根据《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发[2010]28号）规定，五、转让二手房的问题个人转让二手房时，凡能够正确计算收入和扣除项目的，按土地增值税的有关规定申报纳税。对无法计算扣除项目金额的纳税人可按核定征收的方式征收土地增值税。

六、根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（河南省地方税务局公告2011年第10号）第一条规定，房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率。（一）住宅 1．普通标准住宅5%;2．除普通标准住宅以外的其他住宅6%。（二）除住宅以外的其他房地产项目8%。……（五）个人转让二手房的核定征收率 个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税。

因此，通过法院拍卖房产，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对转让旧房既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。由于篇幅有限，您可参考上述文件规定。具体涉税事宜建议您联系主管税务机关进一步确认。

49、土地增值税清算建筑安装等成本，涉及直接成本与间接成本如何分摊？

日期：2019-08-23

来源：广西壮族自治区税务局

问：土地增值税清算时，涉及地上普通、非普通住宅与地下车位（含人防）等不同类型房产，对应地上、地下分别有明确指向的直接成本及地上、地下的间接成本（共同成本），如何进行不同类型房产的成本分摊？

答：根据广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号 第三十六条 开发产品总可售建筑面积按以下方法确定：

总可售建筑面积=总建筑面积-不可售建筑面积

房地产开发项目根据房屋实测报告上载明的所有建筑物（开发产品）的实测建筑面积来确定总建筑面积。不可售建筑面积包括产权属于全体业主所有的建筑面积、无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的建筑面积。

第三十七条 扣除项目金额的计算分摊方法：

（一）建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。

（二）占地面积法：即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊。

（三）税务机关确认的其他合理方法。

第三十八条 纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用：

（一）属于不在同一宗土地上的多个房地产项目共同的成本费用，应按建筑面积法分摊。

（二）纳税人成片受让同一宗土地的使用权后，分期分批开发、转让房地产的，取得土地的成本按占地面积法分摊,其他共同成本按建筑面积法计算分摊。

纳税人分期开发房地产项目，各清算单位扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致。

（三）同一清算单位中纳税人可以提供土地使用权证或规划资料及其他材料证明该类型房地产属于独立占地的，取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费可按占地面积法计算分摊。

（四）同一清算单位中部分转让国有土地使用权或在建工程，其共同受益的项目成本，无法按照建筑面积法分摊计算的，可按照占地面积法或税务机关确认的其他合理方法进行分摊。

（五）同一清算单位中建造不同类型房地产，建筑安装工程费有明显差异的，可按税务机关确认的其他合理方法计算分摊。

50、统借统还利息是否可以在土地增值税清算时扣除

日期：2019-08-28

来源：浙江省税务局

问：母公司作为主体进行统借统还借款的利息，开发票向子公司收取，子公司在土地增值税清算时是否可以据实扣除。需要提供哪些证明资料？

答：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“三、房地产开发费用的扣除问题

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

51、土地增值税清算新房与旧房的标准？

日期：2019-08-23

来源：四川省税务局

问：我公司是四川一家房地产开发企业，开发的一处商铺竣工后自行对外出租，合同租赁期限两年，请问租赁期限届满后我公司处置该处商铺，土地增值税清算时是按新建房还是二手房政策清算。根据财税字【1995】48号，旧房的标准由各省税务机关具体规定，请给予政策指导为盼！

答：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“七、关于新建房与旧房的界定问题

新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。” （根据您描述的问题，建议携带资料到主管税务机关界定）

52、土地增值税清算土地价款抵扣问题

日期：2019-08-28

来源：浙江省税务局

问：营改增后的增值税环境下，房地产开发公司按规定允许以本项目土地价款抵减销售额而减少的销项税金，在土地增值税清算时，是调增清算收入还是调减可扣除的成本？

答：根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2016年5月1日起执行。”

53、土地增值税预缴相关问题

日期：2019-08-22

来源：湖北省税务局

问：我司是一家房地产一般纳税人企业，在预收房款阶段，开具零税率的增值税发票，现把已开票的预收房款预缴土地增值税，请问是按照预收款金额直接乘1.5%的预增率，还是用预收款除以1.09后的不含税金额乘1.5%的预增率？

答：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）文件第一条规定，关于营改增后土地增值税应税收入确认问题。

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

54、房地产企业核定征收项目车库是否缴土地增值税

日期：2019-08-22

来源：四川省税务局

问：对于原老项目，是按核定征收的项目，在本次清算税款中，税务局要求将车库收入计入土地增值税计税依据，按5%征收。该老项目车库无产权，不计容。为什么查帐征收企业对于将车库无产权，不计容的车库的收入和成本都不参与土地增值税计算。而核定要纳入计算？有相关文件吗？

答：请参考国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

国税发〔2006〕187号第四条第三款规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（若您对此仍有疑问，请联系您的主管税务机关咨询）

55、土拍过程中竞拍的教育配套费是否可以企业所得税及土地增值税前扣除？

日期：2019-08-21

来源：陕西省税务局

问：目前西安土拍市场上，很多地块拍卖时，会设置最高限价，拍卖地价达到最高限价后，转拍教育配套费，此教育配套费由政府为竞得方开具财政收据，但因没有标的物，且一般金额会很大，请问，此教育配套费是否可以在企业所得税及土地增值税前扣除？如可扣除，是否需要增加提供哪些资料？

答：根据《中华人民共和国企业所得税法》： 第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》：第二十七条 企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。

企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。

第二十八条 企业发生的支出应当区分收益性支出和资本性支出。收益性支出在发生当期直接扣除;资本性支出应当分期扣除或者计入有关资产成本，不得在发生当期直接扣除。

企业的不征税收入用于支出所形成的费用或者财产，不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除。

除企业所得税法和本条例另有规定外，企业实际发生的成本、费用、税金、损失和其他支出，不得重复扣除。

第二十九条 企业所得税法第八条所称成本，是指企业在生产经营活动中发生的销售成本、销货成本、业务支出以及其他耗费。

第三十条 企业所得税法第八条所称费用，是指企业在生产经营活动中发生的销售费用、管理费用和财务费用，已经计入成本的有关费用除外。

第三十一条 企业所得税法第八条所称税金，是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。

第三十二条 企业所得税法第八条所称损失，是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》：第六条 计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

根据《国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告》： 外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票(包括纸质发票和电子发票)、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。

56、土地增值税清算时，允许抵扣的土地价款减少的销项税金如果处理

日期：2019-08-20

来源：四川省税务局

问：1、房地产开发公司按规定允许以本项目土地价款抵减销售额而减少的销项税金，在土地增值税清算时，是调增清算收入还是调减可扣除的成本？

2、土地增值税清算时，有产权的地下车位可扣除的成本是和地上住宅以相同的单方成本乘以建筑面积来扣除？还是只以单位建安成本乘以建筑面积来扣除？

答：请参考国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知

国税函〔2010〕220号第一条规定：关于土地增值税清算时收入确认的问题

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

国税发〔2006〕187号第三条规定：非直接销售和自用房地产的收入确定

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、土地增值税的扣除项目

(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

(二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

(四)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

(五)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。（根据您所描述的问题建议携带资料到主管税务机关咨询）

57、房地产公司将土地转让给其他房地产公司，在土地增值税申报时是否可以按照10%计算扣除房地产开发费用？

日期：2019-08-21

来源：山东省税务局

问：房地产公司通过招拍挂取得土地使用权后实施七通一平且治理地下采空区并完成部分地基工作后将土地转让给其他房地产公司，因不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明，在土地增值税申报时是否可以将取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本金额之和的10%计算扣除房地产开发费用？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号）第三十一条第（三）款规定：2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

58、关于土增税

日期：2019-08-20

来源：厦门市税务局

问：以在建工程投资入股是否适用《财政部、国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)的规定：一般情况下，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

答：以在建工程投资入股可以适用《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57 号）第三条“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税”之规定，但不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

59、房地产公司治理采空区后转让土地，土地增值税申报是否可以将取得土地使用权时所支付的金额加扣20%？

日期：2019-08-21

来源：山东省税务局

问：房地产公司通过招拍挂取得土地使用权后实施七通一平且治理地下采空区后将土地转让给其他房地产公司在土地增值税申报时是否可以将取得土地使用权时所支付的金额和开发成本加扣20%

答：根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发〔1995〕110号）第六条，（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。

（二）对取得土地使用权后投入资金，将“生地”变为“熟地”转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。

60、一般计征项目土地成本抵减的销项税额，在土增、所得税时的处理方式

日期：2019-08-19

来源：四川省税务局

问：例：不含税开发成本5000万元（其中土地成本3270万元），开发后实现不含税销售收入10000万元，那么：1、土增和所得税销售收入如何确认？2、土增清算时开发成本是5000万，还是5000-3270/1.09*0.09？3.加计扣除的土地成本如何确认？假定不考虑其他因素。

答：不作具体业务辅导认定，具体可参考：一、土地增值税清算时收入确认：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”

二、土地增值税的扣除项目：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定：“

第六条 计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；  

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定

61、土地增值税扣除问题

日期：2019-08-16

来源：浙江省税务局

问：我公司系房地产开发企业，与知名房企业签订《房地产项目委托代建合同》，合同列示代建项目管理范围和内容：1、组织规划及建筑单体方案设计及评审2、办理项目规划相关手续报批工作3、选定勘察、设计单位，与之签定相关合同并监督其实施3、组织初步设计、勘察及报审4、组织施工图纸设计及报审5、负责办理规划许可证、施工许可证等开工前的手续6、组织施工、监理、设备供应等单位的招标、采购7、组织工程决算8工程竣工验收备案和档案移交；按建筑面积计算应付代建管理费500万元。请问：上述代建管理费500万元能否列入开发间接费用，作为土地增值税的扣除项目？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

62、关于国家税务总局公告2016年第70号文土地增值税计税依据的咨询

日期：2019-08-12

来源：四川省税务局

问：国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（税务总局公告2016年第70号）中第一条中说“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”

之前福建省地税局回复相关问题时说明了以上没有强制要求，现咨询四川国家税务局对此是否作强制要求？谢谢

答：请参考国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告

国家税务总局公告2016年第70号规定：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

63、向银行支付的财务顾问费（融资咨询费）可以在土地增值税扣除吗？

日期：2019-08-09

来源：湖北省税务局

问：我公司为房地产开发企业，向某银行贷款开发房地产项目，签订了一份贷款合同，另外又签订了一份融资顾问合同，（实务中银行为了考核的要求，将一部分利息费用化为融资顾问费），请问，如我公司土地增值税采取利息费用据实扣除的清算方式，支付的该笔融资顾问费可以视同利息扣除吗？

答：1.根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》

（国税函发〔1995〕110号）文件第五条规定，计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。对纳税人申报的转让房地产的收入，税务机关要进行核实，对隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转让收入。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项：

（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（以下简称房地产开发成本）。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。

（四）旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

（五）与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税（营改增）、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（六）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

2.根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）文件第三条规定，房地产开发费用的扣除问题。

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

综上所述，“财务顾问费”可以计入“财务费用”，但是不属于财务费用中的利息支出，具体的需要按照现行企业会计准则相关规定执行。关于该笔费用能否在土地增值税税前扣除的问题，需要由当地主管税务机关依据相关政策法规并结合贵公司实际经营情况来认定。

64、房地产开发企业销售非人防车位，土增税清算时，非人防车位是否应并入非普通住宅予以清算？

您好，我单位是房地产开发企业，有销售非人防车位的行为，现将进行土增税清算，想请问下，在安徽，土增税清算时，一般将非人防车位并入哪种清算类型进行清算？是直接并入非普通住宅进行清算，还是按照地上普通住宅和非普通住宅货量占比，进行拆分，分别并入到普通住宅和非普通住宅进行清算？

答复机构：安徽省税务局

答复时间：2021-02-20

答复内容

答：根据我省《土地增值税清算管理办法》第五十三条规定，如贵公司选择享受普通标准住宅免征政策，则应单独计算普通标准住宅增值额、增值率和应缴纳的土地增值税，车位作为非普通住宅进行清算；否则，应以整个开发项目为对象，统一计算增值情况。

65、转让购置的办公楼，计算土地增值税时，其实际发生的建筑安装工程费支出是否允许计入土地增值税扣除项目金额

问题内容：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号） 第五条规定：“五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题。营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。”请问：

1.根据该文件，营改增后非从事房地产开发纳税人转让购置的办公楼是否属于该文件的“土地增值税纳税人”？如不属于，请说明理由。

2.根据该文件规定，非从事房地产开发纳税人转让购置的办公楼，其购置后发生的建筑安装工程费支出如取得符合规定的发票，该支出是否允许计入土地增值税扣除项目金额？

答复机构：安徽省税务局

答复时间：2021-02-18

答：1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”

2.根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题

转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题

纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

关于新建房与旧房的界定问题，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第四款规定：“旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。”

3.根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：“二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。”

66、土地增值税清算建筑工程未取得发票是否可以扣除成本？

问题内容：对房产开发公司烂尾楼项目进行破产清算，应付的建筑工程款因款未付，未取得建筑业发票，但有法院破产清算组确认的债权文书，请问这种情况在计算土地增值税扣除项目时可以扣除建筑成本?

债权确认书可以作为土地增值税清算扣除项目凭据吗？

答复机构：安徽省税务局

答复时间：2021-02-19

答：根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定：“第三十七条 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，应取得合法有效凭证。包括但不限于：

（一）支付给境内单位或者个人的款项，且属于《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定的开具发票范围的，以取得的发票或者按照规定视同发票管理的凭证为合法有效凭证。

（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以取得的财政票据为合法有效凭证。

（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证；属于境内代扣代缴税款的，按国家税务总局有关规定执行。

（四）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

（五）财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。”

具体可根据企业实际情况联系主管税务机关核实。