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近日，海伦堡公告其未能偿还于2023年3月24日到期的利率为11％的优先票据项下，于2022年9月24日到期的利息及该等票据项下于2022年10月8日到期的利息，为此海伦堡提出了同意征求。

倘若本同意征求未能成功完成，可能触发海伦堡2023年3月票据项下的违约事件，因此海伦堡需考虑替代债务重组方案。

上半年还在利用自有资金偿还债务，并对国际评级机构“深感不解与失望”的海伦堡，反转来的竟如此之快。

“危险并未过去，不少房企还在违约边缘挣扎。”某市场人士直言。

另据华创证券统计，2022年第三季度共有95只债券违约或展期，涉及违约主体51家。在14家首次出现债券实质性违约的主体中，房地产相关企业共12家。

违约边缘

7家房企存续债余额超百亿

一方面，房企融资端未回归到正常水平，另一方面，房企到期债券规模与日俱增。

据克而瑞资管统计，今年四季度，将有200家核心房企境内外债券到期，合计规模约1836亿元，其中海外债约649亿元。中国恒大、富力地产的债券到期规模超百亿元。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，受制于销售不畅、资产负债率偏高以及现金流偏紧三大问题，年内剩余时间段房企仍有可能发生经营困难或出现局部债务违约。建议适当提高开发贷在贷款余额中的占比，加大房地产建设“后半段”的金融支持力度，全年完成房企信用债发行至少5000亿元。

“虽然2022年以来融资政策面适度放松，但信号意义大于实际拉动作用，覆盖面有限且发债规模相对不大，多数民营房企融资难的问题依然突出，预计四季度融资规模仍将继续探底。”克而瑞研究中心预测。

截至目前，房企违约风险依旧高企。

9月30日，弘阳地产公告，预计不会在2022年10月3日到期日兑付2022年10月票据的所有未偿本金金额及其应计未付利息。

10月3日，亿达中国公告一笔345万美元的优先票据出现本金违约，无法于付款日期支付该笔款项，并可能导致持有人要求加快还款。

10月6日，鸿坤地产公告预计不会在2022年10月8日到期日支付“鸿坤伟业14.75％N20221008”债券所有未偿还本金连同应计及未付利息，债券将于10月10日在香港联交所摘牌。

“一周内3家房企相继违约，一旦房企无法通过新发债或销售回笼资金，到期债务压顶，违约事件还将持续增加。”前述某市场人士说。

据华创证券统计，截至10月17日在仍有存续债的房企中，未违约及展期的民营、混合所有制房企仅剩下30余家，其中7家房企存续债余额超过100亿元，即万科、龙湖、碧桂园、新城控股、旭辉控股、滨江集团和美的置业。

“能够独善其身的民营房企不多了。”前述某出险房企内部人士说，示范生都没了“安全感”，说不定就是下一家“躺平”房企。

华创证券认为，当前对房地产行业的支持性政策密集出台，民营房企债券违约潮有望接近尾声。

今年8月，以龙湖为始，部分优质民营房企开启首轮增信融资。美的置业、新城控股、碧桂园、旭辉4家示范房企陆续完成增信发债，总额超过80亿元。10月13日，卓越商管发行6亿元中票，这是“中债增”为非示范民企提供的首笔增信支持。

“受到监管部门支持发债的房企范围在扩大，部分非头部民企也已经与‘中债增’对接，融资环境持续宽松，发债融资的限制也开始放宽。”刘水表示。

多方消息显示，首批示范生正在推进第二轮增信债券融资工作。中骏、金辉、合景泰富、新希望地产等房企也有意发行增信债券。对此，除龙湖对外给予“正在沟通，一切以公告为准”外，其他涉及的部分房企未予正面回应。

德邦证券首席宏观经济学家芦哲认为，通过增信等融资工具改善融资环境，并无法解决房企流动性危机。增信等措施只是辅助性工具，当前缓解房企融资难题的核心是促进销售端恢复，盘活项目，形成可持续的现金流。

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，中债信增担保覆盖的房企范围较小，已覆盖的示范性房企总资产占全行业总资产的比重仅为13％，实际融资增信落地规模有待观察。只有市场回暖和行业信心恢复，才能真正缓解民营房企的现金流，进而恢复融资能力。

前三季度房企融资以“稳”为主

据了解，总量连续5个月环比减少后，房企融资于今年9月首次出现回暖迹象。

多方数据显示，今年9月房企融资较8月有所回暖，融资总量环比回升，融资利率维持在较低水平，同时在民营房企发债频获支持背景下，9月份信用债融资回升较为明显。

克而瑞数据显示，今年9月100家典型房企的融资总量为622.1亿元，环比增加61.8%，同比减少28%。其中债券发行了372.1亿元，环比增加95.1%，同比减少18.2%。

中指研究院监测数据也显示，今年9月房企非银融资总额为777.9亿元，同比下降32.2%，环比上升13.3%，融资形势稍有好转。其中，信用债规模占融资总额比例接近5成。

值得注意的是，今年前三季度房企非银融资总额7331.5亿元，同比下降52.6%，三个季度中各季度融资总额较为接近，未出现明显的融资高峰期。

“受监管支持增信发债影响，今年9月多家民企成功发行中期票据，同时由中债增提供不可撤销连带责任担保，共融资47亿元。另有多家房企在与中债增积极沟通，未来第二批房企有望发行中债增担保中票。”中指研究院事业部研究主管陶淑茹指出，今年9月房企无海外债发行，信用债发行规模则为368.05亿元，受上年基数效应影响，同比上升10.6%。

9月份以来房企发债融资规模同比增长

值得一提的是，9月份以来房企整体融资环境已出现了积极变化。

Wind数据显示，9月1日至10月21日，房企发行债券66只，同比增长11.86%，发行规模合计614.79亿元，同比增长20.67%。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱对《证券日报》记者表示，随着政策效应的陆续释放，9月份以来，房企债券融资呈现向好局面。

今年以来，政策端明确保障房地产合理融资需求：

4月12日，沪深交易所在信用保护工具支持民营企业债券融资座谈会上表示，将通过市场化的信用保护工具，引导市场修复对民企债券的投资信心，改善民营企业融资环境，助力民营企业健康发展；

5月份，央行、银保监会、证监会、沪深交易所等召开会议或出台措施落实金融支持稳经济工作措施，其中提及保持房地产融资平稳有序、支持房地产企业合理融资需求；

8月1日，人民银行召开2022年下半年工作会议表示，保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。

此外，9月5日，央行副行长刘国强在国新办举行的国务院政策例行吹风会上表示，保障房地产合理融资需求，合理支持刚性和改善性住房需求。

“国家在坚持‘房住不炒’和防范化解房地产市场风险的基础上，支持房地产的合理融资需求，支持房企有序开展融资，并提供多种增信方式。如8月份以来发债主体多为示范性发债房企，并受到各类信用工具支持，中债公司持续为优质民营房企发债增信提供了全额担保。”东方金诚工商企业部资深分析师谢瑞对《证券日报》记者表示。

此外，中指研究院企业事业部研究负责人刘水对《证券日报》记者表示，监管部门支持发债企业的范围在扩大，增信发债惠及面在扩大，部分非头部民企已经与中债公司对接，积极争取发行机会。房企应当充分利用当前机会合理融资，补充流动性，缓解资金压力。

“房企的销售及债务风险单靠市场自发调节很难化解，用好政策工具箱是关键。”谢瑞建议，继续从政策端发力改善房企融资环境，增强投资人及金融机构对房企偿债的信心，如信用风险缓释工具、担保发债等增信工具的逐步加码；同时，对优质房企增加直接金融支持，稳妥有序增加并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企项目，并帮助其理清法律、税务、债务纠纷等难点。

四季度融资可期

行业认为，9月房企信用债发行规模呈复苏态势。随着纾困政策不断出台，四季度房企融资状况有望继续改善。

10月20日，据证券时报从证监会相关人士处获悉，对涉房企业，证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许存在少量涉房业务的企业在A股市场融资。

据悉，此次融资准入企业被划定了10%的涉房业务标准。即，自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标的比例不超过10%；参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超过10%。

“此次证监会表态，实际上对涉房企业再融资工作做了明确的转向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次松绑的出发点是清晰的，此类涉房企业的房地产业务比重并不高，若一刀切地卡住再融资计划，显然对此类企业不公平，也影响了此类企业其他实体业务的融资需求。

刘水坦言，之前对于主营业务不是房地产但有涉房业务的上市公司，为防止资金变相用于房地产，监管部门暂不推进再融资审核。这次允许满足一定条件的涉房企业A股市场融资表明监管部门对涉房企业融资，不再一刀切，放松了限制。既体现了坚持“房住不炒”，又落实了支持实体经济融资，更好发挥了资本市场支持实体融资的作用。

在明确市场准入门槛的同时，更多的融资渠道也陆续向房地产行业开放。

从银行方面来看，目前已有中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行、交通银行等6家国有银行传达了监管要求，加大对房地产融资的支持力度。

具体指标是要求每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元，融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，本次二十大报告中提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，提法与十九大报告中一致。预示着房地产接下来发展的落脚点将更多的聚焦在保民生、提品质上，优质的示范房企有更多机会。

来源：中国房地产报、证券日报、中经城事、金融界等

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