二套房税费怎么算的，哈尔滨二套房税费怎么算的

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

Q:

我30+单身女孩，首套首贷，希望入手一套有升值潜力的，将来换二套。目前是东边上班，首付230左右，总价350-400万。考虑到贷款和保值，所以倾向2000年以后的房子。

其实已经看小半年的房子了，一是房源少，二是不知道如何选择，四环大开间还是五环一室一厅。想听听章哥您的建议，是不是应该年前入手，该怎么选择？或者有没有更好的小区推荐？谢谢啦

1、朝青：

1）珠江罗马嘉园西区，小区环境好，闹中取静，房型大开间，房产证上是商品房，但是没有天然气。

2）炫特：小区环境脏乱差，一室一厅，居住人口复杂。

2、常营-柏林爱乐：五环外商业区，小区大人口密集，一室一厅

3、石景山：鲁谷远洋山水

A：

1、东边上班，鲁谷在西边，这通勤远不远啊？是不是年前我也没觉得怎样，年后大概率不会涨的太多，只是看不出下跌而已。只要银行贷款政策不鼓励，那没有大涨的可能。

2、罗马嘉园自住合适，就是升值慢点儿，我也说不清为什么。更何况这种没燃气的开间儿就更慢了，房产证上写的都是商品房，指的是土地性质。但实际使用性质是公寓，这跟产权无关。全北京的公寓里除了学区房，其他保值好的不多。朝青四惠等地就算是很不错的了，那也尽量规避。

炫特的环境是一般，也是公寓性质。但到现在没有跑输什么，也是朝青特色，年轻人多。短期持有无所谓，时间长了说不好。

3、这预算相对就在常营选吧，五环内不太容易找到合适的。柏林爱乐也谈不上什么潜力，但肯定不吃亏，没风险。这和远洋山水比较一下通勤吧，房子用来住的，天天折腾就犯不上了。其他的新天地和苹果派等等，同一板块内的保值都差不多。

远洋山水从之前的走势看是略超大盘的，但这毕竟是石景山的学区房。高峰期之后我也说不好，只能说溢价不算高，风险不大。东边买不到再看这边儿吧。

仅供参考。

二、

Q:

看您帖子多次提到2023入学孩子高峰过去，学区房价值将弱化。我有个困惑，就是在严格执行就近入学，严控跨区、跨学区政策背景下，学区房的功能性进一步凸显，而随着适龄上学孩子数量减少，被调剂的几率也在减小，好学区房的指向性不是更加明确了吗？

现在高峰期，大家买学区是买个可能性，到那时买了学区房上对口好学校的确定性不是更大了吗?毕竟现在除了房产，择校的途径已越来越少，能光明正大说的也只有房产了，通过房产就近择校，符合就近入学、符合双减……，这不是很政治正确吗？

同时我也很困惑的是，国家一方面多渠道控制房价，强调房子的居住属性，为什么又制定就近入学这个直接赋予房子其他功能的政策啊？何况中国社会对子女教育的重视程度和中国人对房子的执念这两个因素叠加起来会产生多么可怕的效应，政策的制定者应该心中有数吧?这不是有点相互矛盾么?究竟是怎么考虑的啊……?

A：

1、为什么制定这个以房子为主的政策？其实很简单，如果一个公共政策看上去不是个好办法，那就一定是个没办法的办法，是在各方权衡之下，相对更能体现公平的办法。

经济学认为万物皆稀缺，凡稀缺必有争抢，凡争抢必有代价，凡代价必有妥协，凡妥协必有规则。政策既规则，看上去再不合理的规则也比没有规则强。典型的就是交通法规，很多都不太合理，但总比马路上随便开要强得多。

2、教育资源是必定稀缺的，而且是金字塔的形式。就算将来基础教育资源宽松到每人都配仨老师的地步，只要顶层的资源不扩大，那就永远稀缺。

既然是稀缺那在分配时就必定争抢。争抢有各种形式，每个人都希望选用有利于自己的。如果没有个统一的规则，那就八仙过海各显神通了。分配资源一般几种手段，原始的是暴力，这不能用了。其他的就是权力，智力，财力和资历。

这些分配方式没有哪个更好，在没有规则的情况下，也就是在没有实行严格的就近入学之前，各种分配方式并行。而且是几种手段交叉运作，简单一个字就是乱。

当时有动用权力的共建生，至少占走了优质资源的10%以上。这比现在的政保要乱的多，因为现在的政保生相对有标准，基本都是精英子弟。而当年的共建生中加入了大量的条子生，那就什么背景的都有了，毕竟条子是可以花钱买的。

之后的就是点招考试入学，拼智力。这本来对智商高学习好的是相对公平的，但实际上也加入了钱的因素。因为愿意花钱的可以给孩子提前上补习班，分数不够的也可以花钱交差额费。

财力的就不必说，赞助费是明着收的，基本都进了学校的小金库。当年中三的王校长之所以出事儿，就是因为这赞助费。远在20多年前的2000年，北京仅部分学校就查出赞助费7000多万，到十年前更是随便一个好小学就能几百上千万。这些钱的收支都不透明，严重影响到了其他分配方式的公平。

资历其实就是房子，早期分房后期买房都是熬年头儿，只要在学区之内就基本都能被录取。谈不上绝对公平，是相对最公平的，让人感觉没有加入权力、智力和财力的影响。

3、那最终的改革就向最后的资历分配方式靠拢了，以房为主，大家都是熬年头儿，至少是显得最公平。共建生也基本上取消，改为相对能控制统筹的政保生，条子生几乎绝迹，至少近七年来我没听说过实锤案例。点招考试至少在小学被完全禁止了，这也减少了暗箱操作的空间。择校费、赞助费、提前入学费、考试补差费是肯定都没了，对智商优越的孩子有些憋屈，但对于大多数普通人来说是相对平等的。

也就是说，用房子来作为入学的主要标准，至少能减少一些其他的不公平。虽然对新进入排序的家庭来说，仍然是比拼财力，但规则相对简单，总比乱七八糟的一块来要好管理的多。

这就是政策的初衷：有规则总比没规则强，规则越简单越好管理，也便于调整。相比于家长们的更注重实际利益，管理层更多考虑的是管理简便，换谁都一样。

4、另外，如果适龄儿童减少，那买了房就能有学上，能进入目标学校，相当于供给不变，而需求减少。商品价格是由供需关系决定的，在这种情况下，有房价下降的可能。

房价是否下降，管理层未必太在意，但如果因此而实现了就近入学的目标，也算政绩。那不公现象减少，家长实现目标，舆情也减少，又符合了中央精神，自然政治很正确，都皆大欢喜。

但是，供给未必是不变的。因为在高峰期的时候，之所以房价上涨，就是因为有更多的家长买了学区房，所以才在增加需求的情况下抬高了价格。而在他们有可能预测到了后续的走势，所以在用完学位之后就提前卖掉房子。那如果这么想的人多，就会在这个阶段增加供给。一边需求减少，一边供给增加，影响房价的可能性就更大。

经济学的供需定律是价格下跌，需求上涨，那此时就要看被价格吸引来的新家庭有多少了。如果能促使需求上升，那就能支撑住价格，否则就会更低点儿。

但不管怎么说，价格是价值的体现，也是共识的体现。东西海的优质资源毋庸置疑，不可能跌到周边其他行政区的水平，所以也不会有太大波动。仅此而已，仅供参考。

三、

Q:

最近在关注一个盘（北京城建畅悦居），对当时这个盘的定位很是迷茫，配套有一部分是两限房，一部分是自住型商品房。前者限制5年后上市且需缴纳35%的转商费，后者同样限制5年后上市但是30%差额费要上缴（后更为共产房项目）。

我的问题是，当时两限房的均价是9500，限价1.2W，而共产房均价1.9W。既然都要交差不多的差额税费，为什么价格差这么多，区别是在房屋质量上吗？感觉差距有点大。

A：

1、畅悦居，和龙樾华府一个项目。两限房什么的不是配套，而算配建，搭着盖的，还有回迁房呢，和别墅在一起和不和谐的共处，挺有意思的。共产房就20多套，2017年8月份改的政策，还是自住房为主。

关注的是什么房，商品房吗？那就是自住挺合适，投资不建议呗。我也不知道纠纷闹的什么结果了，很难解决，以后也说不好，但肯定是商品房业主吃亏，无论有没有栅栏都一样。联排别墅本来投资性就弱，这下子更弱。

2、几种房不在一个地块，联排别墅和自住房在A区，回迁房和两限房在D区，社区环境配套本来就不同，相当于头等舱和经济舱。那成本和售价自然不同啊，这没什么可迷茫的吧？

在质量上的差距我不知道，闹纠纷之后没去过，懒得凑热闹。但老祖宗说一分钱一分货，经济学也认为是“价格决定成本”。房屋质量除了建筑基础之外，本来就包括社区环境等东西，还有物业维护呢。

这到底关注的是什么房啊，目的是什么，纯自住还是有其他的想法？纯自住就甭考虑太多，投资什么的不合适。

3、项目定位很明确，就是中央精神“房住不炒”。把买房人的资金套牢在这种项目上，自然想炒也炒不了了。两限房、自住房、共产房都有限售期，期限内没流动性，到期后的升值率也有限，性质和品质都限制了升值空间。

而商品房因为和保障房做邻居，还得共享资源，必定造成纠纷；或者是社区品质下降，至少是心理上的。所以升值也必定受到影响，肯定弱于不带配建的纯商品房社区。

这样就都实现了房住不炒。管理者得到了政绩，开发商得到了利润。保障房业主算是得到了实惠，商品房业主得到了优越感，然后大家一起得到了麻烦。就这么点事儿，谁心里都明白。

4、总之，之所以价差大，就是因为两个地块，社区配套和品质有差距，给人的心理感受也不一样。一分钱一分货，仅此而已，看自己的需求吧。

仅供参考。

四、

Q:

我们目前北京户口，首套房首贷资格，考虑总值八百万左右三居室的房子。女方目前在管庄片区工作，男方工作较远在北京北部，尽量能选一个离地铁别太远的。

比较朝阳和通州，哪个更适合上车？主要考虑自住，但也希望学校能在中等偏上一点吧，目前通州新盘看了通州东湾，您了解吗？单价七万在通州偏高一点，考虑十年自住还有一定的保值升值空间吗？或者朝阳管庄以北地区有什么推荐二手房小区吗？

A：

1、对新楼盘都不熟，不好多说。学区我也不熟，通州和北京市区的不太好相比较。这还是咨询中介和电商吧，他们更熟悉项目。我早就不卖房了，不熟。

不过提醒一点，北京近几年的新房被政策管的严，限价情况下质量不是太好保证，所以保值好的不太多。基本都是市区豪宅，还得是不带配建的。而如果某项目在板块内的价格偏高，达到鹤立鸡群的效果，一般来说流动性都略弱，从而影响保值性。毕竟专门到低价板块去买高价房的不太多，谁的时间和资金都是有限的。因此还是自住为主吧，北京这几年的新盘大多如此，房子本来就是用来住的。

如果现在就觉得某项目价格偏高，那如果再升值就更高了。新房阶段开发商可以动用全部资源来推广，所以能维持价格。而成为二手房之后就得是业主自己努力了，难度稍大点儿。但我这说的不是某个具体项目，只是说普遍情况，具体的项目我不熟。

2、管庄以北，常营和东坝？这其实都不用推荐，只要是房龄较新的商品房小区，保值都还可以。首选东坝的常青藤和奥园，次选常营的柏林爱乐等等。但学区相对中等，算不上学区房，也就没有溢价，居住的性价比相对高。

仅供参考。

五、

Q:

我们一家北京户口，朝阳四惠都会华庭有一套150平的三居，户口也在房子里。但是我们三年前出国工作了，孩子也去年九月在国外上一年级了，不过我们计划今年夏天回国。

回去孩子只能插班上日坛小学或者去青岛老家上一个私立借读，因为现在买学区房已经晚了吧？但是我们希望她初中能去东西城上一个好一点的初中和高中，需要在东西城再买一套房子。上学加自住。预算800w。请问有没有推荐的学区和小区。以前考虑过广外和崇文门附近。但是现在不太懂。烦请您给我们一些中肯的指导。

A：

1、已经上学，那按照现在的政策，去东西城无论转学还是小升初都只能是派位，说不好哪所学校。这会儿买了学区房迁了户可以保证有学上，但不能保证在哪里。

2、如果考虑好一点儿的初中，广外学区算不上多好，以占西城学籍为主，好学校得靠孩子的学习来争取，或者是运气。崇文门是东崇前，学校都不错，如果期望值不是很高，比如清北985的那种，以崇文门为主吧。但这也最好提前问教委，看是否有学位接收，是否会被派到其他学区。

3、这倒不用推荐什么学区，800万就是普通学区房，各个小区都能买到，凭喜好选就行，避开公寓就行。学校怎么都是派位，不好提前就锁定，除非教委明确说有空余学位。但这两年是高峰期，说不好有没有。

4、如果期望值不是很高，孩子的天分也不错，那在朝阳相对更稳妥。也是提前问是否有学位，好学校大多是9年制，进了小学初中也就踏实了，将来如果有需要再想办法跨区中考。比如朝外、清朝，陈经纶的帝景、嘉铭、陈分等等，人朝估计是没学位了。这些学校和东城的好学校都差不多，至少高分段是一致的，靠房子入学相对容易些。问问教委是否有学位吧。

仅供参考。

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