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本文来自微信公众号“空间秘探”（ID:MESPACE007）‮中大‬国‮企央‬信托-194号淮安清‮浦江‬政信，作者‮中大‬国‮企央‬信托-194号淮安清‮浦江‬政信：孙小丽。

近期，瓴寓国际频传喜讯，先后中标了上海浦东临港自贸区长租公寓项目、临港自贸区大型租赁社区项目、上海松江九亭科创园人才公寓项目、杭州新锦集团人才租赁住房项目以及杭州钱塘新区人才专项租赁住房项目。有意思的是，瓴寓国际钟表的5个项目，基本都是大型租赁社区项目，除了瓴寓，其他头部公寓品牌对长租公寓社区项目似乎也情有独钟…

瓴寓国际连落五子，多年布局大型租赁社区

近期，瓴寓国际先后中标了5个租赁住房项目成为租赁市场的一个重要新闻。短时间内连落五子，瓴寓也成功扩大了长租版图。瓴寓国际自2019年提出深耕大型租赁社区赛道，截至2023年6月，全国在管社区项目已超40个；并在多个核心城市布局标杆人才社区，从投到退各个环节均积累了丰富的实践经验，形成经由市场验证和肯定的商业模式。

2016年是租赁元年，众多房企开始起跑租赁赛道，不断加注砝码，2016年到2019年租赁市场野蛮生长，部分“一路狂奔”长租公寓品牌出现跑路、爆雷情况，长租公寓市场开始“良币驱逐劣币”，重新洗牌。其时旭辉瓴寓已转换公寓运营思路,早在2018年，旭辉瓴寓就提出要减少包租模式的项目，提升重资产模式，形成轻重资产1:1的平衡。

2019年，旭辉瓴寓提出要深耕大型租赁社区赛道，推出“轻重并举，双轮驱动”的发展战略，从一栋楼到一座城的升级，不断聚焦综合型租赁社区业务。柚米寓四川北路店是瓴寓国际1.0产品落地的首个项目，也是率先采用全装配式科技内装技术的项目。在基于客户的体验和反馈后，发现1.0产品在实际使用中出现功能错配的现象。

2020年，中央从政策端加码了大型租赁社区发展的有利条件，同年4月推出2.0产品包括柚米寓2.0公区、房间以及租赁大社区家庭房产品，从2.0产品的升级中可初见租赁社区雏形。2.0产品中会更加关注“居住+生活+社交”的租住体验感。

2020年9月，旭辉瓴寓首个综合型租赁社区——柚米社区上海浦江华侨城店在上海开业，同年初发布的旭辉瓴寓2.0产品也在华侨城柚米社区率先落地。该项目总投资20亿左右，占地面积63000平米，拥有8栋楼宇的租赁社区，其中5栋公寓楼全部为旭辉瓴寓自持。是旭辉瓴寓旗下首个集居住、办公、商业、娱乐为一体的综合型租赁社区。

2021年10月，旭辉瓴寓联合扬州生态科技新城政府筹建运营的扬州首个人才公寓项目——扬州生态科技新城人才公寓正式启动供应。项目可为周边园区提供房源683套，是助力扬州住房租赁市场稳定和保障来扬人才安居的重要后盾。同年“旭辉领寓”正式更名“旭辉瓴寓”，正式的更名也意味着旭辉瓴寓在租赁社区的探索取得了成功经验并对大型租赁社区开启总攻模式。

2022年初，上海浦江华侨城柚米社区完成资产退出，率先实现资管闭环。年末又成功完成另两个社区项目的退出，成为国内首个跑通“投融建管退”全生命周期闭环的企业。这也充分证明了瓴寓的战略成功。2022年以来，瓴寓国际凭借丰富的社区管理经验，与多地政府达成合作，发力大型租赁社区的轻资产运营输出，并先后推动了上海、北京、杭州、南京、扬州、成都等城市标杆租赁社区的落地。

根据官方数据显示，瓴寓在管资产规模已达100亿，21城，40个大型租赁社区，在包括亚洲旅宿大数据研究院等机构评比的品牌传播力中多次占据前列位置。目前，瓴寓已与多家国企项目达成合作。通过首批开业的项目，旭辉瓴寓已经探索出一条适合新市民和新青年的民主自治的社区治理方式，已经形成了一套成熟的社区管理体系和社群文化体系。

深耕大型租赁社区的不止瓴寓

根据ICCRA发布的《中国租赁住房分类标准研究报告》，租赁式社区是集中式租赁住房的分类，是指多栋社区型建筑，配套简约的装修标准，智能化的家电家具，并设有集中式公共区域和休闲设施，1000套及以上规模并能独立运营管理的社区称为大型租赁社区。与传统的租赁社区不同，新时代的大型租赁社区赋予了新的时代意义在关注人的生理需求上更关注租客在社交、归属感的精神需求，目前‮中大‬国‮企央‬信托-194号淮安清‮浦江‬政信我国已入市的大型租赁社区不到20个，以房企系运营商为主，其中大部分房源出租率在95%左右。

除了瓴寓，2021年，华润置地推出大型租赁社区产品——有巢国际公寓。同年3月，上海首个集体土地建设租赁住房项目华润有巢国际公寓泗泾社区正式开业，项目可提供1000余套精装租赁公寓。

同年9月，有巢国际社区总部基地店率先开业，这是有巢在京的首个大型租赁社区，总面积约10万平米，可提供2314间房源，在开业后不久完成了快速爬坡并实现满租，出租率稳定在95%左右。随后，有巢在大型租赁社区领域不断加码，截止目前，有巢公寓产品线已为其增加超过1万间的房源供应量，分别分布在上海、北京、广州、深圳、成都等重点城市，是目前市场上唯一一家在北、上、广、深、成布局大型租赁社区的企业。

今年4月，有巢国际公寓社区润堂·瀛海店开业，是有巢目前规模最大的租赁社区项目，入市以来不到一个月时间房源出租率就超过50%。值得注意的是，有巢国际公寓中大部分都利用集体土地建设大型租赁社区。

当然，利用集体土地的不止有巢国际公寓。2020年7月，北京万科泊寓成寿寺社区成为国内首个开工项目——成寿泊寓·院儿，是面向市场配租并入住的集体土地租赁住房项目，建设了901套独立开间，重点满足“小户型、低租金”的住房需求。这个项目是住房租赁企业开始进行产品标准化和模块化的成果，也给后来的产品留下了成长的空间。

2023年，泊寓旗下的北京泊寓草桥社区，厦门泊寓海湾社区等具有标志性的大型租赁产品在开业即实现满租。泊寓草桥社区项目位于丰台区花乡草桥村，毗邻东西城区，靠近火车站和产业园，而厦门海湾社区为福建省规模最大的保障性租赁住房项目，配备了10000平方米社区商业及一所幼儿园。以高崎园区为中心，辐射厦门全市的青年人才。

朗诗寓是朗诗集团旗下的长租公寓品牌,2018年，朗诗寓以改造运营杭州瓜山未来社区为契机，率先切入大型租赁领域。2021年，朗诗寓以[EPC+O]与苏州科技城就菁音公寓城市更新项目达成合作，苏州太湖科学城国际青年创新社区正式面世，自配多元化的共享公区，举办社群活动。朗诗寓在大型租赁社区上不断扩张，与政府合作，为成功输出轻资产合作模式打下基础。

空间秘探调查发现，目前我国的大型租赁社区已进入4.0版本。在注重标准化的同时，打造符合不同年龄段租客的个性需求，而大型社区这片蓝海也会成为未来的主流项目，更多的企业会涌入，与其他租赁产品相比，租赁式社区具备更加完善的社区服务和生活配套，将成为住房租赁行业新业态。

长租公寓做大型租赁社区的三个考量

大型租赁社区目前仍然是一片尚未完全开垦的租赁蓝海，但是对于已经入局或是想要入局的企业来说，大型租赁社区存在着规模大、远离市中心，商业不发达等局限，但同时这些看起来不太有利的因素对于多数企业来说，是挑战也是机遇。

/ 租赁人群集中便于管理

大型租赁社区有规模大，人群集中的特点，不同于中小规模的集中式公寓或分散式公寓，大型租赁社区的体量很大，房源数量一般在1000以上，物理空间更加集中。在选址上，大型租赁社区主要由城市郊区的工业厂房或者城中村改建，远离市中心，靠近郊区并在工业园区附近。对于在市中心工作的租客来说，郊区或许不是最好的选择，通勤时间长，交通不变等问题会使他们放弃位于郊区的大型租赁社区。因此，大型租赁社区的主要客源是周边产业园区的从业人员和地铁沿线客群。

例如有巢国际公寓社区泗泾店是华润置地旗下的长租公寓，提供1200多套房源。其中，所有房源均为精装修，家具、家电一应俱全，租客可拎包入住。有巢国际公寓社区泗泾店管家李品蓉表示，公寓对外开放以来，出租率一直保持在95%左右，租客大部分是来自泗泾周边产业园的员工以及泗泾镇的老师、医生。公寓离泗泾地铁站直线距离2公里左右，为方便租客上下班，社区开通了公寓到泗泾地铁站的班车。目前，公寓内设有多个餐饮店、便利店、理发店等，还设有能量跑道、健身房、艺术街道、自习室书吧、影音区等，为租客提供了娱乐放松的休闲场所。在同一产业园区，在交通路线规划上能够获得更多有价值的建议，同时也能满足大多数人的需要。

/ 租赁市场赛道细分化

在租赁市场竞争激烈的当下，自如、魔方上市消息频传，长租公寓头部企业的地位难以撼动，能否弯道超车成为公寓品牌企业思考的问题，想要在租赁市场分一杯羹，细分赛道成为关键。“大型租赁社区”在国内提出的时间并不算长，并且由于大型租赁社区的准入门槛过高，更多的企业想要进入赛道也是有心而无力，所以截至目前，我国的大型租赁社区仍然是一片蓝海。据亚洲旅宿大数据研究院数据分析，已入局的大型租赁社区的企业发展状态良好，大部分企业的房源出租入住率达到94%。例如滨江集团旗下滨江暖屋自持的商品房租赁社区——家庭租赁社区，杭州钱江世纪城店。该项目全部为两房、三房的“家庭型”租赁房源，目前已处于运营平稳期，整体出租率为98%。万科泊寓的泊寓·院儿主打青年租赁社区，今年新开业的有巢国际社区润堂·瀛海店的打造全龄化社区，可见大型租赁社区这块蛋糕还很大，还有很多发挥的空间。

所谓强者从来不抱怨环境，而是致力于打造环境，能够将不具备优势的市场环境转换思路为己所用，是一个成熟的企业能够发展的重要条件。诚然，租赁社区对于很多未入局的企业来说存在很多的客观因素，是否有新的企业愿意加入，后来的企业又如何创新发展，是否能够为这个细分赛道带来更多的可能性，都将是未来观察的一个方向。

/ 社区产业链齐全 客源稳定性高

大型租赁社区践行着“房子是租的，但生活是自己的”理念，试图将租赁市场打造为具有归属感的房屋建设。在建设初期，企业会对租房场景进行规划设计，打造商业+娱乐+住房等全方位配套设施。形成社区多业态化集合。促进租户享受到更多的包括交通、医疗、学校、教育的生活配套方案。

例如朗诗寓瓜山未来社区，联合办公、商业、民宿、短租都集中在一起，单独拿出几栋楼做了短租、民宿、办公，在产品生态上更加完善。此外，在瓜山未来社区附近，有拱墅区智慧网谷小镇，新浪、360、联想、华为、58同城、招商蛇口、顺丰等一批知名企业，社区里的租户大部分都是附近的员工，客源稳定性较高。

长租公寓做社区如何把握新风向

大型租赁社区或者社区是长租公寓未来发展的必然趋势，已入局的企业目前也仍然还在探索阶段，寻找更好的租住解决方案。通过对已入局的成功案例分析，空间秘探发现能做好大型社区的关键离不开对社区环境的个性化打造，关注租户的社群文化交流需要，利用政企合作进行轻资产输出等几个方面的战略布局。

/ 既要标准化 也要个性化

大型租赁社区是集中式长租公寓的4.0版本，对社区的商业设施完善是大型租赁社区最基本的要求。

事实上，大型租赁社区在对客源的选择上依旧有所区别，社区的规模、户型是影响客源的主要原因之一，家庭式租户、青年租户或者是全年龄段租户在社区打造侧重点上都会有所不同。例如，有巢国际公寓社区·润堂瀛海店创新式的提出了“三大社区”理念：living+一站式生活社区，Y.O.伙伴式服务社区和3i智慧型科技社区，旨在打造更人性化的居住体验。

由于润堂瀛海店的规模大，户型结构多样化，面对的客群覆盖全年龄段租户，是个全龄化社区，所以在设计上考虑到租户的收纳需求设计多处收纳空间。并配套社区专属食堂，打造多业态商业，如超市等普通生活类，休闲运动类、阅读和亲子配套等完备的配套设施。

与有巢国际不同的是朗诗寓挂瓜山未来社区主要面对的客群为青年群体，也是杭州市最大的青年聚集小区。在建设初期，朗诗集团发现瓜山未来社区的年轻人基数大，流动快，存在归属感、幸福感缺失的问题。因此，朗诗寓在提供标准化配套服务的同时建立了网状组织模型，通过青年文化动员圈以兴趣爱好为连接点根据青年的信息，组建了国风、电竞等20个团属兴趣社团。

大型租赁社区的构建不只是打造一个商业+租户的社区，从标准化的思维模式中跳脱出来，在社区标准化配套中注重对社区租户个性化的内容打造，满足客户对社区交流的需求和对个性化的体验。

/ 政企合作 “轻重并举”仍是趋势

2023年中央和地方仍持续支持住房租赁市场的发展，推动住房保障体系尤其是保障性租赁住房的建设。政企合作能双重避免政府失灵和市场失灵的问题，保障性租赁住房也需要政府和企业同时发挥作用。

今年7月初，江苏省苏州科技城管委会和龙湖冠寓打造的菁英公寓，人才租赁社区项目升级改造都已完成竣工，苏州科技城管委会相关负责人表示，“希望科技城冠寓探索的这一新模式，能让更多青年人才在苏州高新区实现‘安居梦’，也为高新区建设留住更多人才”。

据悉，龙湖冠寓参与多个政企合作项目，对百余个城市闲置存量盘活，协助当地政府盘活存量资产，落地了龙湖冠寓北京亚运村关庄店、龙湖冠寓天津南开王顶堤店等多个标杆项目。

众所周知，大型租赁社区的的选选址一般在外环或是郊外，供应面积大，如果是企业出资建设会面临严重的资金链短缺、资金回笼难度大等问题。因此政企合作开发可能是保障租赁性住房开发的重要路径，同时也是实现房企从重资产运营到轻资产服务管理的重要路径。

/ 异乡即家乡 打造社群文化

今年，58同城、安居客发布《2023节后返城租房调查报告》，报告数据显示，大型集中式长租公寓房源的真实性、良好的居住氛围、优秀的公共空间配置和令人满意的居住服务是大家选择租住的主要原因。

例如，旭辉瓴寓的社群体系是以社区文化构建的角度来思考。在充分洞察到租赁社区的客群特点后，2022年旭辉瓴寓打造出租户自治、有序参与的社群管理模式，成立租户自治委员会是形成社区自治的前提，“自主自发”则是自治的内核。可以说，租委会代表了大部分租户的声音，所以传达租户的建议与需求、协商解决租户的问题是自治工作的内在驱动力。其次，通过租委会制定出获社区与租户双方认同的租户公约，公约以积极向上为原则，规范了文明租住的要求。

另外，龙湖冠寓致力于打造年轻人的社交圈和创业场，通过多样的社群生活增进用户的彼此链接，读书会、美食DIY、相约健身、桌游聚会……丰富的活动为年轻人提供“去孤岛化”的生活空间，找到同频朋友。今年，龙湖冠寓举办了手游大赛，冠寓用户组队参加，成都有17个门店数百名租客参与。在入住龙湖冠寓3年的吴璇看来，“一栋楼就相当于一个微型的社区，租客住的时间久了，自然而然就成为这个大家庭的一员。”来自安徽的琪琪，今年23岁，去年从安徽大学毕业后就入住龙湖冠寓，选择成为一名自由摄影师，平时还可使用冠寓的办公区办公。在这里她认识了不少志同道合的小伙伴，还通过邻居促成了好几次拍摄合作。

社群文化是否成功要看租户在社区内对交流沟通的需要，居住在异乡的租户们，渴望在大城市里找到归属感，建立信任感。特别是年轻人更希望获得与他人沟通交流的机会，社群文化的建立能联接社区租户的关系，使租户感受“异乡即是家乡”的情感需求。

综上，大型租赁社区是未来长租公寓发展的一个细分赛道场，也必将是未来的公寓新风口之一。当然，大型租赁社区还有更多的价值值得被发掘，期待更多的公寓品牌企业入局大型租赁社区，找准自身的定位，不断创新对大型租赁社区的发展，打造4.0版本，5.0版本的产品延伸线，满足新一代客群对租住产品更多元化的市场化需求。