重庆奉节三峡信托计划（重庆信托三峡银行）
上世纪90年代，马明哲被大举投资房地产而获取收益重庆奉节三峡信托计划的国泰人寿所吸引。从那时起，他把国泰人寿当成重庆奉节三峡信托计划了保险公司做地产的标杆，并由此构建了庞大的地产投资王国。
目前，中国平安通过战略入股，已成为华夏幸福、碧桂园、中国金茂、旭辉、朗诗地产等房企的第二大股东。在它旗下，平安不动产与众多房企联手拿地的消息，屡见报端；而平安信托在房地产的布局，也不遑多让。
翻阅平安信托的“信托资产分布表”可以发现，其对地产的投资占比，一直高居前列；它发行的信托产品，也多以房地产为主。
进入2021年，平安信托更是以超40亿元的价格，接盘诺亚财富核心物业“歌斐中心”，为自身新一轮的地产投资，拉开序幕。只是，在这扩大的版图中，也隐藏着挑战。
2月26日，平安信托被深圳市福田区人民法院列为被执行人，案号（2021）粤0304执9758号，执行标的却是“0”元。
而这笔蹊跷的0元被执行，缘自于一起信托纠纷案，它也将平安信托的经营姿态公之于众。
借平安人寿“兜底”退出
时间回溯至2012年，平安信托以瑞安的重庆企业天地项目中3、4、5号楼作为底层资产，发行商业地产信托项目“平安财富·安睿1号”集合资金信托计划，投资规模约17.5亿元。2个月后，它又相继发行了“平安财富·安睿2号”。
乐居财经获悉，标的资产的经营管理主体为重庆安拓投资管理有限公司（简称“安拓公司”）。安睿1号系列信托的全部资金，被用于收购安拓公司的股权和债权；由此，平安信托持有安拓公司100%股权。
彼时，南通市诚力科技咨询有限公司（简称“诚力科技”）和自然人吴静购买了安睿1号、安睿2号各300万份。但认购产品后不到两年，底层资产已严重贬值，所涉的物业房产未能按时竣工交付，物业的出租收益也低于预期。
而原定5年的信托计划届满后，其进展并不顺利，2017年尚达不到退出的条件。
乐居财经查阅获悉，截至2017年3月末，标的资产商业部分的出租率虽然达到100%，但办公楼部分总体的出租率仅为37.39%，其中3号楼更是全部空置。
平安信托直言，“高存量及预期未来高供应量使写字楼市场竞争激烈，租金、入住率及估值均呈现滑坡趋势”，故而决定将信托延期退出。
直至2019年，在最后清算退出时，平安信托将安拓公司100%股权，即信托资产，转给了关联公司中国平安人寿保险股份有限公司（简称“平安人寿”）。平安人寿目前也由中国平安全资持有。
两个信托的收益率，究竟成色几何重庆奉节三峡信托计划？
据了解，两个信托计划终止日期均为2019年1月29日，其中，安睿1号信托计划存续期间总收益率为10.03%，年平均收益约1.5%；安睿2号信托计划存续期间总收益率为9.2%，年平均收益约1.4%。
由此，诚力科技、吴静将平安信托诉讼至法院，高度怀疑其在信托产品推介环节、合同履行环节及信托产品清退环节，未能严格履行约定。
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将信托经营不善的状况，寥寥数语归咎于市场因素，最后又借关联公司兜底退出的举措，显然让亏损近7年的信托购买者，愤然于胸，于是他们提出了让平安信托披露更多信息文件的要求。
只不过，由于最终断定平安信托没有义务披露更多的文件，诚力科技、吴静等主体只能默默地吞下了风险，接受了亏损的现实。
据了解，安睿1号是平安信托利用信托资金，投资商业地产领域的首次尝试。彼时，它以1.5万元/平方米的相对低价，拿下重庆天地的写字楼部分，并以整体持有而非散售的方式，寻求更高的租金水平和高品质的租户。
近年来，在房地产调整政策下，办公、零售物业的投资优势逐渐显现，而创新推出商业地产基金信托产品，似乎成为了信托发展的风向标。
但该信托产品的发展走向，出乎了平安信托的意料，曾经对投资者大加宣传与渲染，后来却与现实的收益形成了巨大的反差。
这起诉讼，虽然平安信托涉险过关，但却是它官司缠身的缩影。工商信息页面显示，直至目前，它共涉160起司法案件，案由大多为借款合同纠纷、信托纠纷、委托理财合同纠纷等。
地产生意经
2010年9月5日，保监会发布了《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》，允许保险资金投资未上市企业股权和不动产。
那时候，马明哲感慨，平安为这一刻“已经等了5年”。随后，平安系逐步加大“对商业地产和其他新投资渠道”的投入，不断扩大自身的地产投资版图。
截至目前，马明哲的平安系，已经构建了庞大的地产帝国。在中国平安旗下，各个板块或多或少都会涉及房地产。
其中，平安人寿主要从事房地产股权投资及海外商业物业投资、平安银行为房企提供融资、平安不动产从事地产开发、平安好房提供房地产相关服务，平安信托则主要从事物业投资，发行信托产品。
平安信托目前由中国平安、上海市糖业烟酒（集团）有限公司（简称“上海糖业烟酒”）各持股99.88%、0.12股权，上海糖业烟酒是光明集团旗下公司。
早在2007年，中国平安开始试水房地产时，平安信托就已在内部，成立了专门的房地产投资部门。地产的投资比例，一直高居前列。
以2019年为例，在平安信托财报中的“信托资产运用与分布表”中，房地产的资产金额达1314.88亿元，占比29.71%，基本与占比31%的实业持平。
乐居财经查阅用益信托网获悉，眼下，平安信托共约有155项集合资金信托计划，投资于房地产领域，在所有信托计划里占比超过九成。
这些眼花缭乱的信托计划中， “佳园”“龙翔”“翔远”“汇置”“鼎泰”“开元”等自成系列，投向雅居乐、融侨、祥生、龙光、正荣、时代中国等多家房企，为它们旗下项目的开发建设提供资金。
另有以企业、项目命名的信托不计其数，如“正荣2号集合资金信托计划”“融侨外滩5C项目集合资金信托计划”“大名城紫金轩1号集合资金信托计划”等，发行规模都达数亿元。
在上述的“安睿1号”中，平安信托曾对运营主体安拓公司持有100%股权，自己持有资产。但这只是个例，在大多数信托计划中，它都不涉及项目持股，最多只在项目的股权出质中闪现身影。
“升龙1号集合资金信托计划”就是一个例证。
它对应的项目公司为“郑州骏龙房地产开发有限公司”（简称“郑州骏龙”），是升龙集团旗下的全资子公司。
在接受了平安信托的输血之后，郑州骏龙的股权，几乎被5位股东上海升龙投资、福建龙旺、福建三源茂基、徐友滨、林敬祥质押殆尽，质权人正是平安信托。
依托对地产的大量投资，平安信托获得了业绩的加持。2020年，平安信托实现营收54.61亿元、净利润30.85亿元、净利润率达56.5%；同期，手续费及佣金收入43.35亿元，同比均增长16%左右。
内容来源：乐居财经 曾树佳
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