【国企信托-重庆新双圈AA+中票】——渝债优选3号（重庆渝购科技有限公司）

2022年【国企信托-重庆新双圈AA+中票】——渝债优选3号，国家不断释放住房租赁行业的利好政策。租赁政策发布频繁【国企信托-重庆新双圈AA+中票】——渝债优选3号，以租赁供应和市场监管类政策为主，各地围绕保租房建设和运营管理发布实施细则，因城施策、多措并举，推动保租房加速筹建，多地提前完成年度目标。特别是金融支持力度加大，住房租赁行业受到了各方的关注，各方力量推动着住宅租赁行业进入快车道。

克而瑞租售在总结过往研究成果的基础上，在中国房地产业协会的指导下，撰写了《2022-2023年中国住房租赁行业研究年鉴》，深入研究了中国住房租赁行业的各个方面，发现2022年住房租赁行业已经从最初追求机构化、规模化开始走向金融化。“租购并举”已经成为长效机制，无论是保租房还是市场化房源，发展都在加速。

#1

“租售并举”正在逐步落实，

保租房成为各大城市“十四五”工作重心

2022年，中央及地方共发布264条住房租赁相关政策，涉及土地供应、金融支持、财政补贴、税费减免、建设指导、项目认定、运营管理、退出机制等各个方面。通过政策扶持，构建和完善租赁住房特别是保障性租赁住房“投建管服退”的商业闭环，引导和鼓励多元化市场主体参与行业建设和发展。

图：2022年各类型租赁住房政策占比情况

数据来源：公开资料、克而瑞租售整理

在投资端，财政、金融支持力度加大。财政方面，2022年中央财政补助224.1亿元用于租赁住房保障，多地提出增加地方财政补贴推动租赁住房发展。金融方面，中央出台政策鼓励银行业金融机构加大对保租房的支持力度，建行300亿元住房租赁基金的落地，通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给。

在建设端，多措并举，加大供应。“十四五”期间全国计划筹建保障性租赁住房870万套（间），各地因城施策，大力发展租赁住房。保障性租赁住房土地支持政策加速落实，在增量方面，多地明确单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，将产业园区中工业项目配套用地面积占比上限由7%提高到15%【国企信托-重庆新双圈AA+中票】——渝债优选3号；在存量方面，支持闲置存量住房和闲置非居住存量房屋改造或改建为租赁住房，上海、广州、青岛、济南等多个城市在2022年出台非居住存量房屋改建保障性租赁住房实施细则。

在监管端，加强租金监管、遏制租房乱象、保障承租人权益等仍是重点，各地陆续出台了政策加强市场监管，北京、上海更是出台了住房租赁条例，以立法形式加强租赁市场监管，从租赁合同网签备案、租金押金监管、租金合理调控、租赁平台监管、租赁纠纷解决机制、短租住房管理等多个方面加强承租人权益保护，规范住房租赁企业发展，构建稳定租赁关系，推动住房租赁市场平稳健康发展。

在服务端，围绕租赁住房的筹建和运营出台多项配套服务政策，涉及租赁住房税费减免、非居改保执行民用水电气价格标准、保障性租赁住房项目认定、公积金提取支付房租等。

在退出端，保障性租赁住房REITs政策不断完善，保租房REITs项目有序落地。

分城市来看：一二线热点城市租赁市场逐渐成熟，租赁政策体系较为完善，出台政策的颗粒度越来越细，针对性更强。租赁市场起步较晚或需求相对较弱的二三线城市，租赁政策以大的方向性指导为主，细化政策较少。

以上海为例，围绕保障性租赁住房建设运营管理出台了一系列细化政策，包括保障性租赁住房项目认定、租赁管理、土地规划管理、租金评估，以及免缴城市基础设施配套费、公积金提取支付房租、水电气、有线电视执行民用价格等配套措施，单独出台产业园区产业类项目配套建设保障性租赁住房建设指引、非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的实施意见、宿舍型保障性租赁住房建设管理实施意见，全方位推进保障性租赁住房有序落地。

表：2022年上海住房租赁相关政策汇总

资料来源：政府官方网站、克而瑞租售整理

多地表示已提前或超额完成2022年筹建目标，跑步前进为新青年和新市民提供租住保障。比如，浙江省人民政府官网发布消息显示：上半年全省已筹集建设保障性租赁住房31.9万套（间），提前完成30万套（间）的年度目标任务，上海、杭州、西安、武汉等城市均发布消息表示已提前超额完成年度计划。

表：各地2022年保租房目标任务完成进度

资料来源：公开资料、克而瑞租售整理

#2

大型租赁社区项目加速入市

从2017年最早一批次租赁用地的成交后，经过数年的开发建设，最早一批租赁住房已经开始入市运营，越来越多的大型租赁社区进入市场。2022年多块纯租赁用地、集体用地和自持用地新建的租赁住房入市运营。

其中，纯租赁用地和自持用地的新建租赁住房主要以上海为主，项目分布于各个区域包括中心城区，纯租赁用地项目基本为央国企建设和运营，部分企业选择将运营权转交给具有运营经验的租赁企业；自持租赁住房项目基本为房企自身进行建设并运营；集租房项目中，北京有一宗华润有巢的新开集租房项目已入市运营，广州和福州的首个集体用地建设租赁住房项目已完成建设。

2022年由租赁用地建设的新建租赁住房项目数量相比2021年有所提升，随着新建租赁住房从建设到运营的逐渐完善，各地的建设进度也逐渐增快，未来将有更多的新建项目建成入市，保障新青年和新市民的居住生活。

表：各地租赁用地开业项目情况

数据来源：公开信息、克而瑞租售整理

#3

从业主体更多元，

国家队占比逐步提升

回顾2022年，中国住房租赁行业市场化租赁企业开业规模持续增长，TOP30集中式公寓运营企业累计开业规模92.28万间，同比增长15.88%，环比增长1.60%，同环比增速均有所下降。

2022Q1至今，租赁企业开业规模持续增长，但受疫情和经济周期影响，增速持续放缓，环比增速从7.86%下降至四季度的1.60%，头部企业开店动作明显放缓。TOP3头部企业开业规模共计36.54万间，占TOP30企业开业规模的40%。

图：2020-2022年TOP30集中式长租公寓企业开业规模变化

数据来源：CRIC租售系统

2022年有7家企业（品牌）新进入租赁行业，进入企业的性质也比较多元，有以传统房地产开发为主体的宋都集团等；有以地方国资委管理的建设集团为主体的联投置业和武汉城建；也有以物业经营、有色金属、商贸物流为主业的新兴发展集团；还有全球另类资产管理公司博枫资产等，说明越来越多的企业开始关注进入住房租赁市场。国内外企业越来越看好国内租赁住房领域，加大对租赁住房的投资力度。

表：2022年部分新进入住房租赁行业企业梳理

大型租赁社区作为市场租赁房源的重要供给，也是未来租赁产品的主流发展方向。2022年市场上有多个国家队建设运营的大型租赁社区项目入市。大型租赁社区大多的房源量都为1000间以上，从规模榜排名前三十品牌的开业规模来看，国家队的市场占有率由2021年末的10.5%上升至17.8%。

从项目的分布情况来看，大型租赁社区主要布局在租住需求旺盛的核心一二线城市，其中上海布局项目最多。2022年全年上海共计有7个大型租赁社区（房源≥1000间）入市，共计提供超1.4万间租赁房源。福州、广州、武汉和南京等地长租公寓国家队利用纯租赁用地和集体用地建设的首个大型租赁社区项目均以落地。

从运营模式上来看，国家队基本通过建立旗下长租公寓品牌，以重资产模式进行运营管理。少数国家队在项目建设完成后，与市场化租赁企业达成合作，委托租赁企业进行资产管理。

#4

住房租赁行业从追求“规模化”

转向追求“金融化”

2022年以来，已有4只保租房REITs成功上市，分别为红土深圳安居REITs、中金厦门安居REITs和华夏北京保障房REITs、华夏基金华润有巢租赁住房REIT，募集资金约50亿元。具体来看，8月同日发售三只保租房REITs原始权益人分别为深圳人才安居、厦门安居集团和北京保障房中心，均为地方公共部门下属的住房保障企业。

12月9日，首单由市场化机构来运营管理的保障性租赁住房公募REITs——华润有巢REITs成功发行，原始权益人为有巢住房租赁(深圳)有限公司，属于华润置地旗下专营长租公寓的子公司。

从发售情况来看，保障性租赁住房REITs受到了机构投资者的“疯抢”，网下询价结果显示，四只产品拟认购份额数量均超过100倍，其中，中金厦门安居REITs的认购倍数是109倍，华夏北京保障房REITs的认购倍数是113倍，红土深圳安居REITs的认购倍数是133倍，华润有巢租赁住房REITs的认购倍数达到213倍，刷新纪录。

根据四只产品公告的网下拟认购规模测算，约1940亿元的机构资金抢购保障性租赁住房REITs产品，投资者类型涵盖了券商及券商资管，保险、公募、私募以及银行、信托等大部分金融机构。

而过去，由于项目回报周期长，资金沉淀压力大，且租金回报率相对略低，房企参与保租房建设的意愿不强。华润有巢REITs的发行为房企开辟新的融资渠道起到了示范作用，或将吸引更多以保租房为底层资产的公募REITs发行上市。

表：2022年成功发行的四单保租房公募REITs

资料来源：公开资料、克而瑞租售整理

此外，青岛房投保障性租赁住房基础设施公募REITs项目、上海临港科技城保障性租赁住房REITs项目、上海城投保障性租赁住房公募REITs项目等都在积极推进中。

12月8日，证监会副主席李超在中国REITs论坛2022年会上指出“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房领域”，未来市场化租赁住房REITs也有望破冰上市。

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更多详情，可关注由深耕中国住房租赁领域的克而瑞租售出品的《2022-2023年中国住房租赁行业研究年鉴》。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）