金宝利-金堂鑫连城投债券5期（金堂县鑫垚建设投资有限公司）

开发经营业务围绕“保安全、稳利润、提回报”展开工作

◎作者 /房玲、汪慧

核心观点

【业绩规模同比下降33.6%金宝利-金堂鑫连城投债券5期，44个城市销售金额排名前三】2022年金宝利-金堂鑫连城投债券5期， 万科累计实现合同销售面积2630.0万平方米金宝利-金堂鑫连城投债券5期，合同销售金额4169.7亿元，分别同比减少30.9%、33.6%，在全国44个城市销售金额排名前三，得益于一二线城市金宝利-金堂鑫连城投债券5期的重点布局，市场具备相对韧性，对业绩的实现起到了一定支撑作用， 整体表现优于行业百强平均水平。

【投资节奏放缓，土储规模降至近年低位】2022年，万科投资态度趋于谨慎，全年累计获取新项目36个， 总规划计容建筑面积690.2万平方米，权益计容规划建筑面积为403.7万平方米，权益占比58.5%。 新增投资权益地价总额约496.4亿元，仅为2021年的35%。截至报告期末，万科总土地储备计容建筑面积达11852.8万平方米，总量回落至近年低位，平均权益占比63%。

【营收实现同比增长，利润率指标继续下行】报告期内，万科营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%，毛利润同比微降0.3%为985.2亿元金宝利-金堂鑫连城投债券5期；净利润375.5亿元，同比下降1.4%，归母净利润226.2亿元，同比增长0.4%。 从利润率指标来看，扣除税金及附加前综合毛利率19.6%，同比下降2.2个百分点，净利率为7.5%，归母净利率为4.5%，各指标均处于历史较低水平。

【全年累计发行信用债301亿元，“三道红线”保持绿档】2022年，万科累计发行信用债301亿元。截至报告期末，持有货币资金1372.1亿元，总有息负债3141.1亿元，综合融资成本4.06%，较2021年末4.11%进一步下降。 “三条红线”保持绿档，现金短债比为2.1，净负债率为43.7%，扣除预收款的资产负债率为67.6%。财务稳健性较高，为安全经营创造了有利条件。

【 坚持开发经营服务并重，经营服务业务快速发展 】 2022年，万科坚持开发经营服务并重发展道路，在开发主业之外，积极推进物业、物流、长租公寓、商业等经营性业务发展，全年经营性服务业务全口径收入512.6亿元亿元，同比增长23.1%。其中，万物云于2022年9月29日在香港联交所成功上市，收入首破300亿.

01销售

业绩规模同比下降33.6%

44个城市销售金额排名前三

面对市场下行、去化承压，万科的销售也遭遇较为严峻的挑战，连续两年呈现负增长态势。 2022年累计实现合同销售面积2630.0万平方米，合同销售金额4169.7亿元，分别同比减少30.9%、33.6%。在全国44个城市销售金额排名前三，其中在西安、成都、长沙、济南等24个城市销售金额位列第一。得益于一二线城市的重点布局，市场具备相对韧性，对业绩的实现起到了一定支撑作用，整体表现优于行业百强平均水平。

从销售结构来看， 整体格局基本保持稳定，分化持续，上海区域、南方区域、北京区域作为主力贡献区域，合计业绩占比超过7成。业绩贡献最高的仍是上海区域，实现销售金额1363.5亿元，占比32.7%，稍低于2021年35.8%；其次是南方区域，实现销售金额1039.0亿元，占比24.9%；北京区域实现销售金额570.3亿元，占比13.7%。此外，可以发现， 华中区域、西北区域销售金额与2021年基本持平，市场稳定度比较高。

02投资

投资节奏放缓

土储规模降至低位

2022年，市场不确定性风险积聚，万科投资态度趋于谨慎，重点聚焦一二线城市，确保高质量投资。 全年累计获取新项目36个，总规划计容建筑面积690.2万平方米，权益计容规划建筑面积为403.7万平方米，权益占比58.5%，较2021年71.3%明显降低。 新增投资权益地价总额约496.4亿元，仅为2021年的35%，新增项目平均地价为12297元/平方米。

截至报告期末，万科总土地储备计容建筑面积达11852.8万平方米，包括在建项目计容建筑面积8260.1万平方米、规划中项目计容建筑面积3592.7万平方米，总量回落至近年低位，平均权益占比63%。

从土储结构来看， 总体分布比较均衡，南方区域、上海区域以及北京区域储备规模位居前列，三大区域合计占比超过半数。南方区域储备量最为丰厚，计容建面达2134.3万平方米，占总土地储备18%。上海区域与北京区域储备量基本持平，占比都达到17%。

03盈利

营收实现同比增长

利润率指标继续下行

报告期内， 万科营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%，其中来自房地产业务的结算收入4704.5亿元。由于营业成本增加， 毛利润同比微降0.3%为985.2亿元；净利润375.5亿元，同比下降1.4%，归母净利润226.2亿元，同比增长0.4%。

从利润率指标来看， 扣除税金及附加前综合毛利率19.6%，同比下降2.2个百分点， 扣除税金及附加后的房地产业务毛利率14.6%。净利率7.5%、归母净利率4.5%，分别下降1.0个百分点、0.5个百分点， 各指标均处于历史较低水平。

整体来说，在行业下行趋势下，万科盈利面临了阶段性下滑压力，后期盈利表现主要还是取决于新增项目的效益兑现情况，因此在投资端更要重视“质”的把控。

04债务

全年累计发行信用债301亿元

“三道红线”保持绿档

2022年，万科通过多元渠道融资，持续优化债务结构、降低融资成本，提高抗风险能力， 累计发行信用债301亿元，包括88.9亿元公司债券、142.1亿元境内外中期票据、70亿元绿色中票。 截至报告期末，持有货币资金1372.1亿元，较2021年末减少8.1%。总有息负债3141.1亿元，其中一年内到期的有息负债645.2亿元，占比为20.5%。年末存量融资的综合融资成本4.06%，较2021年末4.11%进一步下降。

“三条红线”保持“绿档”，现金短债比为2.1，剔除受限资金和预售监管资金的现金短债比为1.4，亦在安全线之上，净负债率为43.7%，扣除预收款的资产负债率为67.6%。

整体来说，在融资趋紧的行业环境下，万科保持了稳定的资金流入，财务稳健性较高，为安全经营创造了有利条件。

05多元化

坚持开发经营服务并重

经营服务业务快速发展

2022年，万科坚持开发经营服务并重发展道路，在开发主业之外，积极推进物业、物流、长租公寓、商业等经营性业务发展，全年经营性服务业务全口径收入512.6亿元亿元，同比增长23.1%。

物业服务方面，万物云于2022年9月29日在香港联交所成功上市，全年实现全口径营业收入303.2亿元，同比增长26.1%。其中，社区空间居住消费服务收入167.5亿元，同比增长24.4%；商企和城市空间综合服务收入111.8亿元，同比增长28.3%；AloT（人工智能联网）即BPaaS（流程即服务）解决方案的收入23.9亿元，同比增长28.8%。

物流仓储服务方面。2022年物流业务（含非并表项目）实现经营收入35.6亿元，同比增长17.9%，其中高标库营业收入21.6亿元，同比增长4.6%；冷链营业收入（不含供应链业务收入）14.0亿元，同比增长46.7%。截至报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积964万平方米，其中高标库可租赁建筑面积846万平方米，稳定期出租率为90%，冷链可租赁建筑面积118万平方米，稳定期的使用率为75%。

租赁住宅方面，2022年营业收入（含非并表）32.4亿元，同比增长12.1%。截至2022年底，共运营管理租赁住房21.51万间，累计开业16.66万间，布局全国34个城市，开业数量在北京、深圳、广州、成都、武汉、合肥等26个城市排名第三。

商业开发与运营方面，报告期内，商业业务(含非并表项目)营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。截至报告期末，累计开业242个商业项目（含138个社区商业项目），建筑面积是1227.7万平方米,规划和在建的商业建筑面积365.4万平方米。

排版丨土木

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