央企信托-135号新沂项目集合资金信托计划（新沂市国信拍卖有限公司）

来源：大健康研究院

推荐关注：【腾讯会议】5 月14日房地产企业转型健康不动产与特色康养产业研讨会 （可在文章尾部查看）

一、大健康产业首次被定位

国民经济的支柱产业

中共中央、国务院于2016年10月25日印发并实施《“健康中国2030”规划纲要》。“健康中国2030”规划纲要是今后15年推进健康中国建设的行动纲领。 中国大健康产业正步入黄金期央企信托-135号新沂项目集合资金信托计划，大健康产业将翻四至五番，从3.8万亿增至16万亿以上，甚至可以预期25万亿以上.大健康产业已被众多国际经济学界确定为“无限广阔的兆亿产业”。

1、2017年4月，江西省发布《江西省“十三五”大健康产业发展规划》。《规划》提出到2020年,江西省大健康产业总规模力争突破1万亿元,努力打造成为全国大健康产业发展示范区、“健康中国”建设样板区和健康养生最佳目的地。

2、2018年6月25日，山东省政府办公厅印发央企信托-135号新沂项目集合资金信托计划了《山东省医养健康产业发展规划（2018—2022年）》。《规划》明确到2022年,全省医养健康产业增加值力争达到1.15万亿元,占地区生产总值的11.5%,成为我省国民经济的重要支柱产业,到2030年,全省医养健康产业增加值占地区生产总值比重达到14%-15%。

3、海南省2019年1月11日发布《海南省健康产业发展规划（2019－2025年》。《规划》明确央企信托-135号新沂项目集合资金信托计划了海南将打造成为全国健康产业先行先试试验区、健康产业高质量融合集聚发展示范区、健康‘一带一路’重要战略支点，全球健康医疗旅游目的地。到2025年，健康产业成为国民经济重要战略性支柱产业。

二、全国各地纷纷拉开大康养、

大开发的序幕

1、各省的健康产业规划都把健康产业提到了国民经济的支柱产业的高度，同时把通过产业融合建设示范区、示范项目作为工作的重点。

《江西省“十三五”大健康产业发展规划》指出，到2020年,在全省创建10家大健康产业人才培养基地,建设20个健康小镇,搭建20个大健康产业信息服务平台,建设20个大健康产业重点园区(基地),每年滚动实施100个大健康产业重大项目,培育100家大健康产业骨干企业(机构)和100个大健康产业知名品牌。

《山东省医养健康产业发展规划（2018—2022年）》指出，每年滚动实施100项医养健康产业重大项目，到2022年，建成20个左右，产业特色鲜明、文化底蕴厚重的医养健康特色小镇。打造济南、青岛、烟台、淄博、临沂等一批医养健康产业千亿级城市。

《海南省健康产业发展规划（2019－2025年》指出，海南高质量发展健康产业，将实施“九大工程”。“九大工程”包括博鳌乐城国际医疗旅游先行区工程央企信托-135号新沂项目集合资金信托计划；海口生物医药和转化医学基地建设工程；三亚健康旅游示范基地建设工程；南药产业规范化、规模化提升工程；气候治疗与特殊治疗中心建设工程；以康养服务业为核心的康养特色健康小镇打造工程；国家运动健康示范区建设工程；夯实基本医疗卫生服务工程；人才培养基地建设工程。

2、产业融合本质是催生新经济、新业态，达到经济升级、提速的目标。

康养产业发展重在产业融合，产业融合不是简单的产业的加合，二是催生新业态、建立新体系。如“地产开发+康养+旅游”就是要整合土地、气候、生态环境及人文资源，让一个规划空间产生多产业的价值，同时产业间相互促进，达到消费升级、产业升级的目标。

三、大健康背景下的康养产业大开发的机遇

1、整合康养新业态

新型医疗业态，如：质子重离子医疗、介入医疗等、免疫细胞治疗。

康复医疗，如：术后康复、慢病康复、精神康复等。

传统特色医疗，如：藏医药浴、瑶医蟒针、艾灸治疗等。

2、构建健康医学新体系

现代医学研究也表明，不少疾病病因主要不是生物因素引起的，而是由不良的生活方式、心理因素、环境因素等引起的。健康管理就是运用信息和医疗技术，在健康保健、医疗的科学基础上，建立的一套完善、周密和个性化的服务体系，其目的在于通过维护健康、促进健康等方式帮助健康人群及亚健康人群建立有序健康的生活方式，降低风险状态，远离疾病；而一旦出现临床症状，则通过就医服务的安排，尽快地恢复健康。 健康医学体系的构建是康养项目的核心生命力。

3、打造康养服务新平台

以健康医学体系为支撑，核心健康新业态为亮点，以“医、养、健、食、娱、居”为核心要素，聚集各类康养服务业，打造康养服务的平台，做康养产业服务商。

大健康产业迎来历史性机遇，到达黄金时代。

健康中国战略背景下，健康新产业、新业态、新模式涌现并外延扩大，大健康产业进入快速发展的黄金期。在大健康行业众多细分子领域中，健康养老产业的发展速度高于其他医疗、医药等传统领域。康养产业因其关联性强、覆盖领域广的特征，极易与文化事业、旅游产业、绿色农业融合创新，迸发出新的生机活力。

一、康养产业发展背景：

康养福利时代来临，拥抱产业蓝海

健康养老需求催生康养业态。老龄化社会压力、亚健康、雾霾与疾病、慢病与压力的关注忧虑和经济增长下对高品质生活、医疗康复、健康活力的核心诉求之间的矛盾催生医疗旅游、养老服务等康养业态。

顶层设计持续加码迎来政策福利。从2013年“加快养老服务业”，2014年“医养结合+农村养老服务设施”，2015年“中医药+医养结合+智慧养老”，2016年“健康中国2030规划”，2017年养老政策“质量提升年”，到2018年“新设老龄健康司”，六年来出台各种优惠补贴、土地政策及支付体系细化专项鼓励政策百余项。在“健康中国”战略引领，健康服务业业态指引，养老服务设施用地保障，养老服务市场培育激活，养老支付体系逐渐完善的背景下，标准化、规范化、多产业融合成为我国康养产业主基调。

多业态撬动亿万蓝海市场。需求和政策双重利好下，大健康、基因测序、生命医学、中医养生、养生旅游等众多康养产业相关概念备受市场和资本关注，房企、险企、国企等复合型企业纷纷进军养老产业。消费升级趋势下，复合型高端化康养消费呈趋势化。

大健康产业带动医疗养老。《“健康中国2030”规划纲要》、《关于开展健康城市健康村镇建设的指导意见》指出我国大健康产业要“立足全人群和全生命周期两个着力点，突出解决好妇女儿童、老年人、残疾人、低收入人群等重点人群的健康问题”。在大健康行业细分子领域中，健康养老服务呈高速增长态势，有较大投资机会。

二、康养产业市场探析：

市场需求庞大，有效供给缺乏

康养产业目标客群有银发养老客群（老年人群）、养生保健客群（中青年人群）、医疗康复客群（疾病人群）、美容康体客群（健康人群）。当前，市场聚焦老年人群和亚健康人群，随着需求多样、市场细分、产业外延，美容美体人群、母婴人群也晋升为新一代康养消费群体。

康养产业呈现市场需求庞大，发展前景广阔，但有效供给不足，产业发展机遇与挑战并存的特征。

（一）需求透视：

产业进程加速，品质化服务需求大

1.养老透视：我国老年人口基数庞大，养老需求大，老龄化城乡倒置背景下农村养老问题突出。

截止2018年1月，我国60周岁及以上老年人口共计24090万人，占总人口数的17.3%（国际老龄化社会标准10%）（见图1），老龄化进程加快，庞大的老年群体具有普遍的消费需求、较强的消费能力和购买养老服务的强烈意向。

随着我国人口深度养老化，基数大、增长快、结构分化，以及2020年50后婴儿潮群体步入养老刚需，我国健康养老产业进程进一步加快。

预测2030年中国老年康养产业市场消费需求将达到20万亿元左右，老年产业规模到2020年和2030年将分别达到8万亿元和22万亿元，对GDP拉动分别达到6%和8%，产业远景可期，将成为名副其实的国家经济支柱之一。

人口老龄化背景下，我国农村地区的养老问题更为突出。中国当前有6亿多农村人口，在老龄化城乡倒置、未富先老现象、农村青壮年劳动力转移、传统家庭养老功能弱化、农村医疗保障制度不健全的挑战下，广大农村老年人群的养老问题将是乡村振兴中亟需解决的重要课题和时代性难题，也将是未来康养产业的重要布局和趋势选择。而农村老年人养老主观需求集中在医疗需求、经济供养需求、精神慰藉需求和生活照料需求。

图1

2000-2017年中国65岁以上老年人口及占比

（数据来源：2000-2017年国民经济

和社会发展统计公报）

1.亚健康观：亚健康人群康养消费需求大

疗养类康养服务受推崇

随着亚健康问题的日趋突出及人们对健康问题的日益重视（见图2），社会对于亚健康防治的需求日益增长，亚健康人群康养市场逐渐成为我国康养市场主要构成之一。我国主流城市中白领亚健康比例高达76%，其中接近6成处于过劳状态。亚健康问题的普遍存在带动休闲旅游、中医养生、康复运动、心理咨询等疗养类康养产业。

图2 人们对健康的投资意愿

2.美容微视：

美容康体客群消费能力强，发展平台广阔。

随着“颜值经济”发展，医疗美容消费概念由年轻女性群体导入市场，我国庞大的女性人口为以美容康体为主要服务内容的医美行业提供广阔的发展平台。

2018年中国正规医美市场规模4953亿，约2200万人进行医美消费（见图3）。ISAPS（国际美容整形外科协会）数据显示，当前我国整形渗透率为2%，美国、巴西等发达国家平均10%渗透率，未来中国将会有上亿人消费医美服务，行业规模将进一步增长。

图3 中国医美行业现状

（二）宏观供给：供给能力不足

多业布局推动产业集聚和溢出外延

1.从供给总量看：

康养产业供需失衡间矛盾凸显。

我国康养产业存在基础设施供应不足、产业结构不够健全、康养专业人才匮乏等问题。《2017年社会服务发展统计公报》相关数据显示：2017年，全国有600多个城市基本没有康复专科医院，康复医学床位数占医疗机构总床位数比重仅为1.8%；我国养老服务机构2.85万个，养老服务机构床位数达到780.0万张，平均每千名老年人口养老床位数仅33.8张，与发达国家相比存在较大差距，养老设施建设存在较大缺口。

虽然，我国康养产业遍地开花，但受康养产业回报慢、粗放式发展、政策碎片化、配套设施单一、人才资源短缺等因素制约，尚未形成完善的产业体系。

2.从供给对象上看：

养老行业是布局重点，医美行业成新秀。

养老行业供给呈现：重点布局高端养老社区服务，居家养老、机构养老社会养老三种模式相结合；

房企、险企、国企专业化转变，进入规模化、标准化、连锁化有序扩张阶段：

以万科、远洋、保利、乐成等为代表的房地产企业，以泰康、合众、平安、国寿等为代表的保险企业，以中信、首开、北控、首钢、京煤等为代表的国有企业，以强劲资本快速切入健康养老产业。

医美行业包括上游的耗材与器械生产商，中游的医美机构，以及下游的导流服务商，投融资热点集中在产业链中下游，涌现了诸如瑞士蒙特勒羊胎素美容圣地、韩国整形美容、巴西整形美容等一批国际性、复合型知名美容康体旅游目的地。

表1 资本布局健康养老产业名录（部分）

企业类型、企业名称、业务布局、典型项目

房企：万科

护理型、自理型机构养老+社区型养老

随园嘉树、怡园光熙长者公寓、万科幸福汇、杭州万科良渚文化村

绿城：学院式养老+养老度假

乌镇雅园、颐养公寓

保利：养老机构+社区养老+适老化

上海保利·西塘安平老年健康生活社区、广州保利中科·和熹会

险企：泰康人寿

保险养老+高级养老社区

泰康之家养老社区

中国人寿

跨代型中高端养老养生社区

苏州阳澄湖国寿嘉园

国企：中信国安

养老社区

天下第一城养老小镇

国投健康

养老地产+医疗服务业+医疗设备制造业

北京国投大厦养老公寓项目

广州中成外经大厦养护院

首开

长照机构

首开寸草亚运村养老项目

北辰集团

综合养老服务

北辰国际健康城综合体

三、康养产业模式解读：

传统医疗模式产业化

新型模式不断涌现

在文旅融合大背景下，传统医疗康养模式趋向产业化体系化，养老服务模式、农村集体养老模式、月子中心模式等新型康养模式不断涌现，呈现出市场更加细分化、服务内容专业化、全家庭体验产品多样化等特征。

（一）医疗康复模式

医疗康复是康养产业的传统形式，以先进的医疗技术为核心，依托中西医疗产业资源和适宜的康疗养生气候，配套完善的养生养老设施，提供专业化的医疗诊断、医护疗养、健康检查、康复护理服务产品。

案例1.：博鳌乐城国际医疗旅游先行区——国家级医疗旅游开发园区

基本简介：2013年2月28日国务院正式批复海南设立博鳌乐城国际医疗旅游先行区，并给予九项支持政策。项目位于琼海市嘉积镇城区与博鳌亚洲论坛核心区之间的万泉河两岸，规划面积约20平方公里。

运营情况：产业带动效应初显，带动博鳌机场包机客流、博鳌地区会展业和周边餐饮服务业发展。园区落地项目增加近2000个就业岗位，2017年以来，先行区接待就医人员约2万人次，接待客商、游客已达1.8万人次。

模式特点：国际医疗旅游服务、低碳生态社区和国际组织聚集地。

项目特色：（1）完善的医疗产业链。园区包括世界顶级医院、国际组织基地、高端购物中心、特色体验居住区四大功能区以及由5个医疗养生组团构成的健康长廊。旨在建设以医疗服务业为重点的新兴产业园区，吸引国际高端医疗、研发机构进入、发展旅游性医疗和康复性医疗等。

（2）医疗旅游导向。以健康检查、慢病治疗康复、中医养生保健、整形美容、先进医疗技术研发和孵化为重点，透露出潜在的巨大医疗旅游市场。

（3）大项目大资产注入。九大中央优惠政策支持，先行区管委会对接项目92个，正式受理项目58个，通过医疗技术评估项目36个，已开工项目20个，20个开工项目总用地面积1713亩，总投资198亿元，已累计完成投资约24.8亿元。

（二）养老服务模式

以需要不同程度专业养老照护服务的全龄长者为服务对象，机构养老、社区养老为主要形式，依托托老所、福利院、临终关怀医院、老年公寓、老年社区，提供养老服务、专业化医疗、康复服务、临终关怀服务等服务保障。

从产品类型上看，主要有复合型、机构型、社区型养老、特色主题养老，全龄社区、嵌入式服务中心、老年公寓、医养结合型养老、旅游养老等养老业态。

从运营模式上看，分为长期持有型、销售型、租赁集合型，常见盈利模式有押金制、会员制、保单捆绑制三种形式。

案例2：上海亲和源养老综合社区——综合养老社区

基本简介：位于上海市南汇区康桥镇，占地面积8.4公顷，建筑面积10万平方米，户型面积为66-130m2（共838套）。地面建筑84477平方米，其中老年住宅12幢，910套电梯公寓，可容纳1800名老人；公共建筑8018平方米，配餐中心2419平方米。

运营情况：亲和源股份有限公司开发，2005年投入运营，发展较为成熟，目前有1000多名老人入住，已在海南三亚、辽宁营口、浙江海宁、浙江宁波等地通过控股或参股的形式实现初步扩张。

模式特点：以会员制老年社区为依托，融居家养老、机构养老为一体的中高端的养老社区。

特色项目：（1）会议服务配套。集养老度假、文化休闲、娱乐购物、学习健身于一体的服务配套。国际会议中心：定期举办大型的国内、国际性研讨会。老年医院及护理中心：老年医院设门（急）诊部，护理院共设300张床位。服务设施：社区服务中心、医疗服务中心、家政服务中心等。文化娱乐健身设施和兴趣小组：配套老年大学、藏书阁、书法绘画厅等，开展英语唱沙龙、交际舞等20余个兴趣小组。

（2）秘书式服务。首创秘书式服务体系，提供全方位、不打扰的养老生活。“生活秘书”提供24小时各项生活服务，“快乐秘书”推荐组织社区内丰富多彩的兴趣活动小组，“健康秘书”建立个人专属健康档案绿皮书。

结束语：大健康产业的预期及展望

大健康产业发展的快，我们国民经济发展的速度也就更快，不发展大健康产业，经济将会被庞大的养老和医疗服务拖进深渊。十八大以后的系列操作，让我们国家没有陷进泥潭，我们的体制由劣势化为优势，成为全球最大的经济引擎是成为现实。

发展大健康产业，是提升人民健康水平和生活幸福感的重要基础，是应对中国社会结构新变化、人口老龄化挑战的长久之计。国人对于生命长度、丰度和自由度的不懈追求，赋予“大健康康养”更多精神文化内涵，给予康养产业更多内涵融合和产业外延的可能性。

（一）大健康产业中的医养、康养

将是高附加值的板块

大健康康养产业是涵盖文化、旅游、医疗等诸多业态的备受国民关注的新兴产业，随着旅居康养、医疗旅游、社区养老等多元模式的发展及以房养老、信用消费、疗养复合信托等新产融模式的出现，康养产业将会成为多元消费并存、产业链条化、产品创新化、资本社会化、智慧引领化的高附加值产业。

（二）农村集体养老模式

将是未来康养产业的重要布局

要将农村养老纳入到乡村振兴战略中通盘考虑谋划。首先，要放开养老服务市场，实行政策兜底养老，加大医疗设置供给和医疗养老服务保障。其次，推动自上而下的政府推广向自下而上的“自发机制”转变，充分调动乡村村民自身力量，挖掘创新居家养老、互助养老、以地养老、“妇老乡亲”养老等养老服务供给方式。同时，要关注老年人家庭，引导青年就业、落实义务教育，阻断贫困代际转移。

（三）专业化养老服务和长期照护的养老项目

将是健康养老模式的有效突破点

当前，我国康养产业深耕社区养老模式，国内高端养老地产的兴起主要源于地产行业升级，总体呈现养老地产化。

随着养老地产竞争加剧，未来竞争内容将转向专业化养老服务本质，地产行业特征将会向延长后产业链中单一地产节点的专业化转变，地产租赁回报模式将转向基于多元服务的更具选择更富弹性的利润群。

基于服务内涵本身和服务对象，面向普通老年人的日常照料和面向高龄或疾病老年人的专业化长期照料，将成为养老服务模式的专业化服务重点。

大健康康养板块的趋势

（1）康养互融共生性强。当前，康养产业与旅游业、医疗产业等诸多产业深度融合，呈现多种模式多元开发的状态。

（2）康养市场更加细分。医疗康复传统模式产业化、规模化、专业化发展，另一方面，在当前消费多元化的影响下，社区养老模式、母婴康复模式、农村集体养老模式等小众细分市场康养产业也逐渐发展。

（3）关注全年龄康养产品。除针对银发养老客群的养生养老产品外，针对儿童、母婴群体、中青年人群等不同年龄段的系列康养产品不断发展。

（4）康养服务更加专业化便捷化。如养老服务模式中，除传统养老机构、养老院形式外，日间照料中心、居家社区养老服务机构、延续护理机构等服务类型成为趋势。

免责声明：仅用于学习交流，并不用于商业用途。文中部分图片来源网络及设计图片，所有转载的图片、音频、视频文件等知识归该权利人所有，我方不对相关图片内容享有任何权利。如不慎侵犯您的权益，请后台联络，我们将第一时间删除。

【会议时间】：2022年5月14日

【会议形式】：线上腾讯会议

【参会对象】：政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加（大会200人规模）

【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司、壹方城特色小镇产业联盟

【峰会特色】：政策解读+爆品打造+IP赋能+案例分析+实操专家在线答疑

✦

线上活动议程

✦

01

活动特邀嘉宾

✦

分享嘉宾：

秦 虹： 国务院颁发政府特殊津贴专家、中国人民大学国家发展战略研究院研究员

分享主题：

当前国内房地产市场与政策分析

02

活动特邀嘉宾

✦

分享嘉宾：

曹卓君：和君集团合伙人、和君集团康养事业部副主任

分享主题：

房企战略转型健康不动产与特色康养策略与路径

03

活动特邀嘉宾

✦

分享嘉宾：

张 磊： 国家住宅与居住环境工程中心副主任、高级工程师

分享主题：

新时代背景下房企如何升级创新与突破，打造健康住宅新典范

04

活动特邀嘉宾

✦

分享嘉宾：

刘宇钏： 远洋集团产品营造事业部\健康建筑设计院研发中心总监

分享主题：

标杆房企转型构建健康住宅的案例解析-房企在“健康住宅”的思考与实践

05

活动特邀嘉宾

✦

分享嘉宾：

柳 俊： 壹方城特色小镇产业联盟规划专委会核心成员、上海旗鉴旅业联合创始人

分享主题：

康养项目顶层规划与土地拿地策略

06

活动特邀嘉宾

✦

分享嘉宾：

曹 静：乐城集团副总裁、乐成养老事业投资有限公司董事、总经理

分享主题：

城市型康养模式创新与实践

07

活动特邀嘉宾

✦

分享嘉宾：

何小健：春雨医生集团副总裁兼春笋医疗总经理、中房协养老地产与大

健康专委会智库专家、壹方城特色小镇产业联盟医康养专业委员会执行主席

分享主题：

壹方城·健康不动产与特色康养产业平台模式

｜ 往期线上研讨会展示 ｜

线上研讨会报名方式

2、微信报名：扫一扫备注“企业全称+姓名+联系方式”

备注：本次活动会收取一定费用请知悉，非诚勿扰，谢谢

2022最新实操工具书,加微信购买

【最新版印刷农文康旅书籍】

（最新扶持政策，补贴资金，拿地规划，申报立项，盈利模式，经典案例）

出来不方便的朋友可以关注：线上学习平台

农文商康旅项目知识干货内容，包括但不限于乡村振兴/康养文旅、田园小镇项目顶层战略、产业IP、一体化内容设计精彩案例解读等。精选标杆案例、体验最新内容，从综合体运营到业态创新共同到一线学习、思考、收获!

‍